외부회계감사를 하는 공인회계사들이 일반적으로 회계감사를 수행할 때 고려하는 절차들을 개괄적으로 살펴보려 한다. 이러한 수행절차는 조합설립인가, 사업시행인가 그리고 준공인가 시점에서 회계감사를 수행하는 경우에 공통적으로 적용되다. 특히 사업시행인가부터 준공인가 사이에 자금의 집행이 중점적으로 발생되는 기간이므로 이 기간의 회계감사를 수행하는 외부회계감사인은 감사의 시기, 범위 등에 대한 주도면밀한 감사계획과 실시가 필요하다.1.분석적 검토절차1)손익계산서 개괄=연도별, 월별 손익계산서를 징구하여 전년도 대비 약 10%를 초과 내지 감
3. 개정법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청 또는 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용되는 사항가. 재건축사업에서의 매도청구 관련 규정(제64조, 부칙 제16조)=구법에서는 집합건물법 제48조를 준용하여 재건축에서 재건축결의(조합설립동의) 후 지체없이 결의 미찬성자에게 참가여부에 대한 회답을 서면 촉구하도록 규정하였으나, 개정법에서는 사업시행자는 조합설립 미동의자, 시장·군수 등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자에 대해 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자
도시 및 주거환경정비법 경과규정에 따라 주택건설촉진법상 사업계획승인을 받기 전이면 신법인 도시정비법이 적용되고, 사업계획승인을 받은 후이면 주촉법의 적용을 받도록 되어 있다. 도시정비법을 적용받지 않고 주촉법 적용을 받는다는 것은 도시정비법에 따른 각종 규제 예컨대 시공사 선정 시기와 방법, 사업계획승인, 분양신청의 시기와 방법, 관리처분계획의 기준, 시공보증 등의 제한을 받지 않는다는 의미다. 대법원 판례에 따르면 조합의 총회의결 사항에 관한 도시정비법의 규정도 적용되지 않는다. 조합의 사업시행 방법, 사업 추진의 효율성이나 안정
2. 관리처분계획의 변경과 당초 관리처분계획의 효력관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장 군수의 인가를 받은 경우 및 결의 요건에 관한 하자를 보완하는 의미로 다시 조합 총회의 결의를 거쳐 당초 관리처분계획에 대하여 시장 군수의 인가를 받은 경우 당초 관리처분계획은 효력을 상실하는지 여부에 대하여 대법원은 2012두6674 판결에서 “도시정비법 관련 규정의 내용, 형식 및 취지 등에 비추어 보면 당초 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와는 달리 당초 관리처분계획의 주요 부분
재개발·재건축사업은 원칙적으로 조합이 시행한다. 다만 예외적으로 공공시행자나 지정개발자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우도 있다. 이하에서는 공공시행자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우를 살펴보도록 한다.시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조 제1항). 토지주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다.공공시행자는 다음의 경우 정비사업을 시행할 수 있다(법 제26조 제1항).①천재지변, 재난 및 안
관리처분인가 이후 조합의 관심은 이주와 착공 쪽으로 쏠리게 된다. 철거업무의 부수행위로 끼워팔기 정도로 취급되던 명도소송, 수용재결, 이주관리 등의 중요성이 급속히 부각된 것도 신속한 이주와 차질 없는 착공이 사업성과 직결된다는 인식에서 비롯된 것이다. 명도소송, 수용재결, 이주관리의 중요성 인식은 곧 철거 및 부수업무의 일괄발주에서 해당업무 분리발주라는 계약형태 변화를 가져왔고 그중에서도 극적이라고까지 표현할 만큼 과거에 비해 중요성이 조명되고 있는 분야는 바로 이주관리다.그동안 이주관리는 이주대상자에게 이주비를 지급하거나 이주완
추진위원회 단계에서 납부 또는 발생주의에 의한 지출액이 3억5,000만원 이상인 경우 조합설립인가 직후 외부회계감사를 받아야 한다. 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내에 회계감사를 받아야 한다. 회계감사는 재무제표에 대하여 감사의견을 표명하는 것인 바, 재무제표 작성 목적과 작성에 따른 일반원칙은 다음과 같다.1. 재무제표의 목적=재무제표는 회계정보의 이용자(조합원, 투자자, 거래처, 공공기관 등)가 조합의 실체와 관련하여 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 재무상의 자료를 일반적으로 인정된 회계원칙에 따라 처리하여 유용하
낡은 아파트나 단독주택을 투자목적으로 사는 사람이 있다던데 왜 그런가요?최 조합장은 건설회사의 임원으로 있으면서 처음에 재개발단지의 주택을 투자목적으로 사서 돈을 벌려고 시작하였다가, 퇴직 후 재개발단지의 조합장이 되어버렸다. 통상적으로 대부분의 사람들은 신축아파트를 분양받거나 전매하여 부동산투자이익을 얻고자 한다. 그런데 가끔 보면 부동산투자전문가라는 사람들이 다 낡아빠진 재건축단지의 아파트나 재개발단지의 단독주택을 사는 경우가 많이 있다. 그 사람들은 왜 다 낡아빠진 재건축·재개발단지의 부동산을 사는 것일까?♣ 부동산투자 측면에
사례1 A재개발조합의 조합원 甲은 조합이 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원이다. A조합은 관리처분계획인가를 받은 후 아직 조합원들과 분양계약을 체결하지 않았다. 甲은 조합원의 지위에서 탈퇴하고 현금청산자가 되고 싶다고 요청했지만, 이에 조합은 현금청산자가 되는 방법은 분양계약 체결기간을 기다려 분양계약을 체결하지 않는 방법 밖에 없다고 거부하고 있다. 이러한 경우 甲은 법원에 제기한 현금청산자 지위확인소송의 인용여부?(서울행정법원 2017.10)사례2 A재개발조합의 조합원 甲은 분양신청기간내에 분양신청을 하였으나, 조합은
1.관리처분계획 수립의 재량성 여부와 인가처분에 조건을 붙일 수 있는지 여부가. 관리처분계획의 수립은 계획재량행위로서 상당한 재량이 인정된다는 사례=도시 및 주거환경정비법 제48조제2항제1호는 관리처분계획의 기준의 하나로 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 할 것을 규정하고 있다.그런데 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요
마구잡이로 조합을 상대로 민·형사 소송을 제기하는 등의 행위로 조합 업무를 방해하는 조합원들을 제명할 수 있는지에 관한 질문을 가끔 받는데, 그 심정은 충분히 이해가 가지만 제명이 쉽게 가능하다고 답변을 해 줄 수 있는 경우는 거의 없다. 이는 제명 사유의 엄격한 해석 때문이다.조합원 제명은 ‘조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항’을 정관에 포함시켜야 한다는 도시 및 주거환경정비법 제40조제1항과 ‘조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제
Q. 관리처분을 위한 종전자산의 감정평가가 출자가액을 산정하기 위한 것이라고 하는데 그 이유는 무엇이고 이러한 평가목적과 감정평가 금액과의 상관관계는 어떻게 되나요?지난 회에 종전자산 평가는 조합원 출자자산의 가액을 산정하기 위한 것이라고 말씀드린바 있습니다. 감정평가는 원칙적으로 평가대상 물건의 ‘시장가치’를 평가하는 것이 원칙이며(감정평가에 관한 규칙 제5조) 시장가치 이외의 가치를 평가하기 위해서는 대개 당해 평가목적을 규정하는 법률에서 별도의 규정을 마련해 놓습니다.따라서 「도정법」및 관련 하위 규정은 어떠한지 살펴볼 필요가
1. 조합의 임원(도시정비법 제21조)=조합은 조합장 1인, 이사, 감사를 둔다. 이사와 감사의 수는 대통령령이 정하는 범위 안에서 조합정관으로 정한다. 정비사업조합의 규모, 사업방법 등에 따라 상근 및 비상근 임원의 수는 정해진다. 상근직 임원에 대해서는 임원급여, 임원상여 및 임원퇴직금 등의 근로소득이 발생되며 이에 따른 4대보험의 가입이 이루어진다. 임원에 대한 급여규정과 퇴직금 규정을 정비사업조합에서 제정하여 운영할 필요가 있다.2. 조합임원의 직무 등(도시정비법 제22조)=조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의
6. 공유토지의 토지등소유자 산정기준 명확화(안 제33조)[개정취지] 공유토지의 경우 토지등소유자 산정기준이 명확하지 않아 많은 소송이 야기되었고, 이에 대한 대법원 판례 등이 선고되어 판례를 반영하여 둘 이상의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우에도 수인의 공유자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 함.[기존 시행령] 둘 이상 토지 또는 건축물 공유자에 대한 규정이 없었음.[시행령 안] “라. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 공유자
2017.2.8. 법률 제14567호로 개정되어 2018.2.9.부터 시행예정인 도시 및 주거환경정비법은 전면으로 개정되어 신설 및 수정된 조항이 상당히 많습니다.따라서 개정법 시행당시 이미 진행 중인 사업에도 상당히 영향을 미칠 것으로 예상되는데요.일부 조항은 구 도시정비법 개정시 부칙상의 적용기준을 그대로 옮겨왔으며 그밖에 새로 적용기준을 규정한 경우도 있습니다. 이에 대해 몇회에 걸쳐 정리해보록 하겠습니다.1. 공공기관의 조합원 의제 규정의 유효기간조합원의 자격을 규정하고 있는 개정법 제39조제1항 각호 외의 부분 단서에서는
도시 및 주거환경정비법에서는 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산 대상자가 될 수 있다는 규정을 두고 있지 아니하나, 판례는 조합 정관에서 관리처분계획인가 후 조합의 분양계약 체결 기간 중 분양계약을 체결하지 아니하는 경우 분양권을 상실하고 현금청산 대상자에 해당한다는 취지의 규정이 있는 경우 해당 규정을 유효라고는 보고 있습니다(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).분양계약체결에 관한 정관 규정을 두고 있는 경우에도 대법원은 “정관 제45조제5항은 조합이 조합원들에게 분양계약체결을 요구하는데도 그 분양계약체결
법률 조항을 해석할 때 어려운 일 중 하나가 경과규정을 해석하는 일이다. 구법이 폐지되면서 신법이 제정될 때 구법 하에서 발생한 권리관계나 사실상태에 어떤 법률이 적용받도록 할 것인지, 구법하의 기득권은 어떻게 처리할 것인지를 정해야 한다. 그래서 경과규정을 둔다. 기준시점을 함께 두어야 한다.도시 및 주거환경정비법이 제정될 때 부칙에 둔 규정을 보자. 일반적 경과조치라는 조문 제목으로 이 법 시행 당시 도시재개발법, 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정(이하 ‘종전법률’이라 한다)에 의하여 행하여진 처분·절차 그 밖의 행위는 이 법의
2018.2.9.부터 전면 개정된 도시 및 주거환경정비법이 시행될 예정이다. 이에 전면개정된 도시정비법에 따른 주거환경개선사업의 시행방법 및 시행자에 관하여 살펴보기로 한다.1. 주거환경개선사업의 시행방법주거환경개선사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법으로 한다(법 제23조제1항).①사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법②사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우
도시 및 주거환경정비법은 추진위원회 구성을 위하여 토지등소유자 과반수의 동의(제13조제1항), 주택재개발정비사업 조합의 설립을 위하여 토지등소유자의 4분의 3이상의 동의를 받도록 하면서(제16조제1항), 주택재개발사업의 토지등소유자를 “정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”라고 정의하고(제2조제9호 가목), 토지등소유자에게 조합원 자격을 부여하고 있다(제19조제1항).우리 대법원은 위 도시정비법에서 말하는 조합원 자격이 부여되는 건축물의 소유자는 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포
5. 전자조달시스템 의무화 대상 규정 (안제24조제1항, 제2항)가. [개정취지](1) 주요 내용 : 11.3 대책으로 도시정비법이 개정됨에 따라 대통령령으로 정하는 일정 규모를 초과하는 계약은 국가종합전자조달시스템 이용을 의무화 하였다,(2) 시행 이유 : 용역업체 선정과정에서의 리베이트 비리(뇌물죄)가 끊임없이 계속되고 있고 입찰공고를 조합에서 작성할 때에 특정업체를 밀어주기 위하여 임의로 작성하고 있어 공정성이 의심된다(3) 방법 : 일부 용역을 계약업무과정(입찰, 계약, 납품, 대금청구등)을 공개적으로 처리하는 전자조달시스템