3. 도시정비법상 추진위원회의 정비사업전문관리업자 선정방법의 강행규정성(대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다58613 판결)=구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제14조 제2항의 “추진위원회는 제15조 제2항의 규정에 의한 운영규정이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 정비사업전문관리업자를 선정하여야 한다.”는 규정은 강행규정으로, 위 조항에 따라 관보에 고시된 운영규정을 위반하여 정비사업전문관리업자를 선정하는 것은 그 효력이 없으며, 피고인 조합이 스스로 무효를 주장한 것에 대해서도 신의칙
Q. 부부는 같은 아파트단지 내 A호, B호 두채의 아파트를 각각 1/2지분으로 공유하고 있던 중 해당 아파트단지에 주택재건축조합이 설립되었습니다. 부부가 재건축조합 설립인가 후 A호를 갑에게 양도할 생각으로 양도한 경우 갑이 조합원자격을 취득할 수 있는지요.A. 위 사안의 경우 우선 주택재건축 사업의 조합원자격에 대해 규율하고 있는 도시정비법 제39조를 살펴보아야 합니다. 도시정비법 제39조 제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 예외적으로 제39조 제1항 각호의 경우에 해당하는 때에는 수인을 대표하는 1인을 조합원으
1. 사안의 개요=도시 및 주거환경정비법 상 주택재개발사업 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합 설립 인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 경우 도시경정비법 제19조제1항제2호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지? 도시정비법 제19조제1항제3호의 적용을 받아 A, B, 甲, D 중 대표하는 1인이 조합원의 자격을 가지는지? 2. 검토
1. 사업대행자=시장·군수등(특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장), 토지등주택공사등(한국토지주택공사, 지방공사) 또는 지정개발자(토지등소유자, 민관합동법인, 신탁업자)는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행할 수 있다(법 제28조 제1항). 2. 사업대행자 지정요건=사업대행자가 정비사업을 시행할 수 있는 경우는 다음과 같다. ①장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우 ②토지등소유자의 과반
도시 및 주거환경정비법에 따라 조합은 분양신청을 하지 아니한 현금청산대상자들과 협의를 위하여 현금청산대상자들이 소유하고 있는 종전 부동산에 대한 감정평가를 진행하여야 한다. 그런데 일부 현금청산대상자들이 막연히 정비사업에 반대한다거나 감정평가 절차‧방법에 동의하지 않는다는 등의 사유로 조합 또는 감정평가업자가 자신의 토지‧건물에 출입하는 것을 허락하지 않고 일방적으로 감정평가를 거부하는 경우가 있다. 아래에서는 이와 같이 감정평가를 거부하는 현금청산대상자에 대한 조합의 대응 방안에 대하여 살펴보고자 한다. 우선, 조합은 「감정평가에
1. 업무추진비, 판공비, 경조사비. 접대비=업무추진비, 판공비, 경조사비, 접대비는 반드시 총회에서 승인받은 규정에 근거하여 사용되어야 한다. 업무추진을 위한 접대성 경비집행 또는 물품의 구입으로 세법에서 정한 금액 이상(현재는 1원원 이상임)을 지출 시는 반드시 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드, 체크카드, 직불카드, 현금영수증)을 수취해야 한다. 적격증빙을 수취 못하는 현금지출은 조의금, 축의금 등이다. 현금집행을 할 수 없는 불가피한 경우엔 현금을 사용할 수 있지만, 거래상대방, 지급사유, 연락처, 지급장소 등 관련사항
2018.2.9.부터 시행된 「도시 및 주거환경정비법」 전부 개정에 따라 정비사업의 시공자등 협력업체 선정에 관한 내용이 법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) 및 시행령등에 규정되어 있으나, 이에 대한 구체적인 기준이 국토교통부 고시 제2018-101호(제정 2018.2.9)로 공포되어 시행되고 있습니다. 이는 정비사업과 관련한 모든 협력업체와의 계약에 적용되는 것이기 때문에 정확하게 이에 대한 이해가 필요하다고 판단되어 순차적으로 게재하도록 하겠습니다. 법령의 조문에 있는 것은 법령집을 참조하여 보시고, 국토교통부에서 제
1. 사안의 개요=최근 관리처분인가를 받은 재건축 조합을 대리하여 상가 소유자들을 대상으로 명도 소송을 진행 중입니다. 해당 구역의 상가 소유자들은 총 4명인데 도시 및 주거환경정비법 제16조제2항 상 ‘5인 이하’에 해당되어서 별도의 동별 동의 요건이 필요 없는 상황이었음에도 위 상가 소유자 4명은 모두 조합설립동의서를 제출하였습니다. 막상 상가소유자들을 대상으로 명도 소송이 제기되자 상가소유자들은 예정에 없던 추가 보상을 요구하면서 명도 거부를 하고 있고, 도시정비법 제16조제2항 상 5인 이하인 경우 별도의 동별 동의 요건을
Q. 재개발구역의 건축물 세입자인 A는 정비구역지정을 위한 공람공고일 전부터 해당 구역내에 전입신고를 마친 후 계속 거주하다가 차임을 계속 지급하면서 개인 사정상 1개월 가량 구역밖으로 이전했다가 다시 구역내로 전입신고를 하였다. 그 후 A는 아들 B를 사업시행인가전, 아들 C를 사업시행인가 후 각 출생하였다. 위 건축물의 세입자 A는 주거이전비의 지급대상이 되는지의 여부? 위 건축물의 세입자인 A의 자녀들의 경우 주거이전비의 대상이 되는지 여부? 1. 질의에 대하여=도시정비법상 주거용 건축물의 소유자 또
Q. 2018년 2월 9일 시행되는 도시 및 주거환경정비법 전부개정 법률에서 정비사업조합이 감정평가와 관련하여 주목하여야 할 점은 어떤 것들이 있나요? A. 전부 개정 도시정비법 중 현금청산을 위한 감정평가 관련 사항도 관리처분과 유사하게 평가기법이나 평가기준일 등의 기본원칙이 변경된 것은 아니라고 할 수 있습니다. 다만 그간 현금청산에 관한 준용법률이었던 토지보상법과 판례, 법령해석 등을 반영하여 청산협의 개시일, 협의불성립 시 재결 또는 매도청구소송 명문화, 지연이자 등에 관한 사항을 도시정비법에 명시하여 앞으로는 규정 미비로
토지는 주택, 상가, 농경지, 임야, 공원 등 다양한 모습으로 이용될 수 있다. 어느 모습으로 토지를 이용하든 반드시 도로가 필요하다. 최소한 사람이 다닐 수 있는 도로가 있어야 하고, 자동차 통행이 가능한 포장된 도로면 더욱 좋다. 접근성이 좋고 넓은 도로에 접한 토지일수록 사람들의 선호도가 높아 그 가격 또한 높아지기 때문이다. 이처럼 도로는 토지 이용에 필수적인 기반시설로 자주 만나지만, 도로만을 소유하거나 거래하는 경우는 흔하지 않아 도로의 가격에 대해 생각할 볼 기회는 거의 없다.정비사업에서는 도로(정비기반시설의 대표적인
지난기고에서는 총회대행업체의 계약과 관련하여 흔히 두 가지 시빗거리가 생길 수 있다는 점, 그 중 하나는 정비업체 등록을 하지 아니한 총회대행 업체가 정비사업 동의에 관한 업무나 시공자 선정에 관한 업무를 대행하는 것이 도시정비법 위반이 아니냐는 의문인데 이에 관하여는 도시 및 주거환경정비법상 정비업체가 수행하도록 되어있는 업무는 업무범위에서 제외하거나 업무의 내용이 단순한 사실행위의 보조에 그친다는 점을 계약상 명확히 하는 등의 조치를 취함으로써 법위반 소지를 잠재우고 있다는 것, 다음으로 지적되는 문제는 ‘예산’인데 총회대행업체
1. 사안의 개요=C는 1994.6.23. 서울 노원구 상계동 D아파트 제1동 제5호를 피고로부터 분양받아, 분양대금을 지급하고 2009.8.경 이 사건 아파트의 전유부분에 관하여만 소유권이전등기절차를 마쳤다. 원고는 이 사건 아파트의 전유부분에 관하여 진행된 강제경매절차에서 2013.5.경 이를 취득하였다. 원고는 피고를 상대로 이 사건 아파트의 대지지분 중 자신 소유 전유부분 면적에 해당하는 만큼의 지분에 대한 소유권이전등기청구 소송을 제기하였다. 2. 원고 주장의 요지=원고는 이 사건 전유부분의 강제경매에서 이 사건 대지지분도
조합의 사업시행계획 변경은 최초 사업시행계획의 사업시행기간이 만료된 이후에 이루어지긴 하였으나 아래의 사정을 종합하여 볼 때 사업시행계획의 변경에 어떠한 하자가 있다고 볼 수 없다. 따라서 최초 사업시행계획이 유효하다는 전제하에 조합의 어떠한 행위를 하였다고 하더라도 최초 사업시행계획을 기초로 사업시행계획을 변경함에 따라 한 조합의 행위는 유효하다. 사업시행기간이 만료된 경우 사업시행계획의 효력이 소멸하고 그 후에는 위 사업시행계획을 기초로 한 사업시행계획의 변경을 할 수 없다면, 사업시행기간을 연장하지 않아 사업시행기간이 만료되는
1. 상근 임직원=조합은 승인받은 예산편성 범위 내에서 상근 임직원에게 기본급, 상여금, 퇴직금을 지급된다. 조합의 상근 임직원은 무기계약근로자이다. 상근 임직원의 급료는 세법에 따라서 갑종 근로소득세로 신고 되어야 하면, 5대 보험(국민연금, 의료보험, 산재보험, 고용보헙, 장기요양보험)에 가입하여야 한다. 조합의 협력사인 세무대리인이 작성한 원천징수신고서와 급여대장의 대조, 조합정관, 이사회, 대의원회, 총회 의사록 등 관련 자료를 통하여 상근임직원의 급여가 적절하게 지급되고 있고, 제반 신고 의무를 준수하고 있는지를 검토한다.
임대차계약에 따라 임대인은 임차인으로 하여금 사용 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있고, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여 목적물을 사용수익한 후 임대차관계가 종료되면 임대차목적물을 반환하여야 한다. 임대차기간 중에 임차 목적물인 상가 건물에 화재가 발생하였고 화재원인이 불명인 경우를 예로 들어 보자. 임대인은 사용수익이 가능한 상태로 유지할 의무를 위반한 것이 된다. 임차인은 목적물을 반환할 의무를 이행할 수 없게 된다. 임대인과 임차인 모두 채무불이행 상태에 있게 된다. 채권자는 채무불이행이 있다는 사실만 주장 입
도시정비법 제정 이후 법령의 미비 및 잦은 분쟁발생으로 인해 상당한 양의 판례가 형성되어 왔고, 이에 따라 법령의 정비가 이루어져 왔습니다. 이번 회부터는 재개발·재건축 정비사업과 관련하여 최근 수년간 주요한 판결들을 뽑아 요약 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 판결에 의한 조합설립인가처분 취소시 기존 추진위원회의 지위 회복(대법원 2016.12.15. 선고 2013두17473 판결)=주택재개발정비사업조합에 대한 인가처분이 법원 판결에 의해 취소된 경우 기존 추진위원회가 부활하여 조합설립절차를 진행할 수 있는지, 아니면 추진위원회를
대법원이 “서면결의서는 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항제3호 의사록의 관련 자료에 포함되므로 정보 공개의 대상이다”는 취지로 판시함으로써 서면결의서가 정보 공개의 대상임은 분명해 졌지만 중 어느 범위까지 이를 공개하여야 하는지는 여전히 입장이 정리되지 않고 있다. 이는 위 대법원 판결에 적용된 구 도시정비법 시행규칙은 ‘이름, 주민등록번호 및 주소’를 제외하고 공개하도록 되어 있었으나 위 대법원 판결이 내려질 즈음 “주민등록번호를 제외하고 공개하여야 한다”는 내용으로 도시정비법이 변경되어 주민등록번호만 제외하고 나머지 내용을
1. 지정개발자의 지정사유=시장·군수 등은 일정한 사유가 있는 경우 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제27조제1항). 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는 사유는 다음과 같다. ①천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 ②정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지
1. 개요 주택시장 안정화를 위한 여러 제도 중 유독 재건축초과이익환수제에 대해서는 제도의 합목적성 등에 대한 다양한 견해가 나뉘는 것 같습니다. 지난 1월 국토교통부의 강남권 부담금 규모가 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원을 예상한다는 발표 이후에 위헌소송까지 논의되고 있다고 합니다. 이하에서는 최근 이슈가 되고 있는 재건축초과이익환수제에 대한 독자 여러분의 이해를 돕기 위해 부담금 산정방법과 그간의 주요 쟁점사항을 분석하고 향후 개선방향에 대해 논하고자 합니다. 2. 초과이익부담금 산정 재건축부담금은 크게 ‘1~6