1. 대의원회 구성 및 선임 가. 법령 내용 ■ 법 제46조(대의원회) ①조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다. ③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다. ⑤대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로
1. 추진위원회의 외부회계감사 1)외부회계감사 대상 정비사업조합=추진위원회단계에서의 회계감사는 주식회사의 외부회계감사에 관한 법률(외감법)에 의한 감사인(공인회계사)이 진행하며 추진위원회에서 조합으로 장부가 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5,000만원 이상인 경우 도시 및 주거환경정비법 제76조 및 동법 시행령 제67조제1항1호에 의거 실시한다. 납부 또는 지출된 금액은 실제 현금 등으로 지출된 금액에 한정되는 것이 아니라 지급의무가 발생한 금액 등을 포함하는 것으로서 상기 회계규정에 의거 사실상 지출에 해당하는 것을
1. 추진위원회의 회계목적 개괄=재무보고의 목적은 투자 등 의사결정에 유용한 정보의 제공, 미래 현금흐름 예측에 유용한 정보제공, 재무상태, 경영성과, 현금흐름, 자본변동에 관한 정보, 경영자의 수탁책임평가에 유용한 정보의 제공 등 다양한 목적이 있다. 기업의 외부관계인에게 유용한 정보제공에 재무보고의 목적이 있다. 추진위원회의 이해관계인은 토지등소유자, 위원장 등 임직원, 행정기관(시장·군수·구청장·세무서장 등), 금융기관, 잠재적 분양 대기자 등이 있다. 토지등소유자는 추진위원회 단계에서 지출되는 운영비·사업비가 주민총회에서 승
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤
주택법은 투기과열지구 등에서 분양권, 즉 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 전매하는 행위를 금지한다. 이 규정을 위반하여 전매를 한 자에 대해서는 3년 이하의 징역에 처할 수 있다. 분양권 전매행위를 신고한 사람에게는 신고포상제를 지급한다는 규정도 있다. 조합 등 사업주체가 분양권을 전매 받은 매수인에게 납입금과 이자를 합하여 지급하면 그 때부터 사업주체가 입주자 지위를 취득하게 된다. 이들 규정은 실수요자에게 돌아가야 할 분양 기회를 투기자들이 차지하는 것을 막기 위한 것이다. 분양권을 전매한 사람
1. 사업시행계획상의 사업시행기간 도과시 사업시행계획 및 그에 기해 사업시행기간 내에 이루어진 사업시행의 법적 효과는 유효(대법원 2016.12.1. 선고 2016두34905 판결)=주택재개발정비사업조합에 대한 조합설립인가처분 및 1차 조합설립변경인가처분이 무효로 판결확정되자 하자를 보완한 적법한 2차 조합설립변경인가를 받은 후 그에 기초하여 3차 사업시행계획변경인가를 받았고 그 변경인가서에 사업시행기간이 사업시행고시일로부터 48개월로 되어 있어 제4차 사업시행계획변경인가 당시에는 이미 기간이 도과되어 위 3차 및 4차, 그 이후의
Q. A재건축 구역 내 상가임차인입니다. A재건축조합은 관리처분계획인가를 받았고 제 상가가 재건축 사업시행구역 내에 위치해서 재건축조합으로부터 명도소장을 받았습니다. 제가 지급한 권리금은 회수할 수 있는 것인가요? A. A조합이 이미 관리처분계획 인가의 고시를 받은 이상 사업시행자인 A조합은 정비구역 내의 건물을 철거하는 방법으로 사업을 진행할 수 있고 이를 위하여 토지 또는 건축물의 권리자는 자신이 점유하고 있는 토지 또는 건축물을 사업시행자에게 인도하여야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인은 현재 점유하고 있는 해당
1. 문제의 소재=기존 법무법인과의 위임 계약을 해지하고 기존에 소송을 수행했던 변호사로 하여금 소송을 승계시키거나 아니면 기존 법인과의 위임 계약을 해지하고 그 특정 변호사로 하여금 또는 그 특정 변호사가 옮겨간 법무법인으로 새롭게 위임 계약을 체결할 경우 조합이 제약을 받는지 또는 그로 인하여 손해배상책임을 부담하는지 여부가 문제가 된다. 2. 위임 계약 해지 가부(최근 서울중앙지방법원 판결)=정비업체와 조합 간 판결이기는 하나 도시 및 주거환경정비법 제104조에 의하면 정비업체와 위탁자 사이의 관계에 관하여는 위 법에 규정이
1. 도시·주거환경정비기본계획의 개념=도시·주거환경정비기본계획에는 당해 도시의 특성에 부합하는 합리적인 주거환경정비 및 계획적 도시 관리를 위한 종합적인 도시정비방향이 제시되고 상위계획, 당해 도시특성 및 개발여건 등을 고려한 정비예정구역 선정 및 부문별 계획의 수립을 통하여 장래 정비사업에 대한 정비방향 및 개발지침이 제시되어 있다. 기본계획은 특별시․광역시․시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획인 도시기본계획의 하위계획이다. 위 기본계획은 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하
구 도시 및 주거환경정비법은 공공 사업시행자가 정비사업을 시행하는 경우에 한하여 무상 양도되는 정비기반시설로서의 도로에 대하여 명시적으로 규정하고(제65조제1항), 민간 사업시행자가 정비사업을 시행하는 경우에는 무상 양도되는 정비기반시설로서의 도로에 대하여 별도로 규정하지 않았다(제65조제2항). 이와 같은 법률에 따라 우리 대법원은 “도시정비법 제65조제2항에서 정하는 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미 국토계획법에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국
1. 정비사업추진위원회의 업종 및 업태=정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 그 목적이 있다. 정비사업의 목적을 달성하기 위해서는 시행사인 정비사업조합을 설립하여 새로운 주거시설 등을 건설하게 된다. 도시 및 주거환경정비법에서 추진위원회는 정비사업조합을 설립하기 전에 반드시 시장·군수의 승인을 받아 구성해야만 한다. 따라서 추진위원회는 법인으로 보는 법인격 없는 단체에 해당됨으로 비영리법인에 해당된다. 그
■ 정관 변경 절차 가. 법령 내용 (법 제40조) 조합정관은 조합설립동의서에 ‘정관에 동의한다.’는 문구가 기재되어 있어 조합설립동의자에 의하여 동의가 된 다음, 창립총회에서 정관 안을 의결한 뒤 관할관청의 인가를 받아서 그 효력이 발생하게 된다. 그 뒤 변경을 하려면 그 정관조항을 3부분으로 나누어, ①조합원 2/3 이상 찬성을 받아야 하는 부분, ②조합원 과반수 찬성을 받아야 하는 부분, ③법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 찬성을 받아야 하는 부분 등 3부분으로 나누어 변경 동의율을 정하고 있다. 이중 ③항(경미한 변경사항
1. 재건축조합이 ‘상가 독립정산제’를 채택하기로 결정할 때 원칙적으로 이행하여야하는 법적 절차(정관 변경절차) 및 재건축조합이 ‘상가 독립정산제’를 채택하기로 결정하는 조합총회결의의 효력( 조합 내부적으로 업무집행기관을 구속하는 내부 규범)=재건축조합의 조합원들 중 상가의 구분소유자들과 아파트조합원 사이의 이해관계 및 주된 관심사항이 크게 다른 상황에서 ①아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 ②상가조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다
甲은 조합의 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 그 기간 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 되었다. 조합은 지방토지수용위원회의 수용재결에 따라 甲을 피공탁자로 하여 甲소유 토지 및 물건에 대한 손실보상금과 지연가산금을 각 공탁하였다. 이러한 경우 현금청산기간이 경과한 날로부터 공탁한 날까지 이자를 지급해야 하는지 여부(서울행법2018.4) 1. 사례의 정리=조합정관 제44조의 규정은 조합과 현금청산대상자 사이에 청산 금액에 관한 협의가 있는 경우에 적용되는 것이고 청산 금액에 관한 협의가 이루어지지
Q. 분양신청을 완료한 재개발조합입니다. 관리처분과 청산자 손실보상을 준비 중인데 관리처분 감정평가와 현금청산 감정평가는 어떤 차이가 있나요? A. 지난 회에서 관리처분과 현금청산 목적의 감정평가는 공히 감정평가의 일반원칙에 의해 평가액을 결정한다는 것은 동일하나 주요 근거법률이 도시 및 주거환경정비법과 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 중 어느 것인가에 따라 감정평가업자선정 등의 사항이 달라짐을 살펴 보았습니다. 이번 시간에는 양자의 차이에서 가장 중요한 부분이라 할 수 있는 감정평가의 기준시점에 대해 알아보겠습니다. 기준시점
Q. A 재개발조합입니다. 사업구역 내 무허가건축물이 2개동이 존재합니다. 무허가건축물 소유자가 조합원인지 여부, 종전자산평가의 대상인지 여부 그리고 무허가건축물에 거주하는 자에게 주거이전비를 지급해야 하는지 여부가 궁금합니다. A. 무허가 건축물은 말 그대로 건축허가 또는 신고를 득하지 않고 건축한 위반건축물을 의미한다. 현재는 무허가 건축물을 찾기 어려우나, 과거 주택이 부족한 시절 거주를 위해 우선 주택을 짓는 경우가 있었으며 이러한 건축물이 간혹 주택재개발사업구역 내에서 발견된다. 먼저 무허가건축물의 소유자가 조합원의 지위를
1. 도시 및 주거환경정비법 제13조의 내용=시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만 도시환경정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니한다. 조합을 설립하고자 하는 경우에는 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업의 시행결정을 말한다) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령으로 정하는 방법과
■ 토지등소유자의 동의서 재사용 특례 가. 법령 내용 (법 제37조, 시행령 제35조) ①조합설립인가(변경인가를 포함)를 받은 후에 동의서가 위조되었다거나, 동의서를 철회하는 경우, 그리고 동의자수 산정에 관하여 잘못 계산하거나 하여 동의율 미달등의 사유로 조합설립인가취소, 무효등을 주장하는 소송이 제기되는 경우가 더러 있다. ②그리고 이 소송을 방어하기 위하여 조합측을 대리하여 소송에 관여해 보면, 실제로 동의율 계산을 잘못하여 조합설립동의율에 부족하는 경우가 발생하여, 그대로 진행할 경우에는 조합설립인가가 취소되는 판결이 날 가
매도인은 갑(甲)과 매매계약을 체결하고 계약금, 1차 중도금을 받은 상태에서 매매대금을 더 주겠다는 을(乙)에게 그 부동산을 매도하고 이전등기까지 마쳐주었다. 민사적으로 따져 보면 갑이 2차 중도금, 잔금 지급을 지체하지 않은 상태라면 갑이 매매계약을 위반한 것이 아니므로 매도인은 마음대로 매매계약을 해제할 수 없다. 계약은 지켜야 한다. 이 상황에서 매도인이 을에게 매도해 버린 행위는 계약위반이 된다. 갑에게 손해배상을 하여야 한다. 이때 손해배상의 범위는 매도인이 을에게 매도하고 받은 매매대금 전액이 될 수 있다. 매도인이 을에
3. 재건축조합이 현금청산대상자 상대 매도청구권 행사 및 재건축조합과 조합원 사이 분쟁으로 분양신청을 할 수 없었던 경우 매도청구권 행사로 매매계약의 성립 의제되는 날(대법원 2013.9.26 선고 2011다16127 판결)=1차 재건축결의에 동의한 자로부터 조합원 지위를 승계한 자가 이후 2차 재건축결의에 동의하지 않았으나 분양신청기간 전후 조합과 분쟁으로 인해 분양신청을 할 수 없었던 사정이 있었고 이후 추가로 조합이 재건축 참여기회 제공했음에도 최종 거절한 사안입니다. 이에 대법원은 조합원이 분양신청을 않거나 철회하여 현금청산