1. 문제의 소재=수원시가 관내 재개발 조합을 대상으로 수원시 고시에 따라서 토지등소유자의 정비구역 해제 요청(동의면적 51%)이 있음을 사유로 하여 해당 구역에 대한 재개발정비구역지정을 해제하였다. 이에 해당 조합은 본 법인을 통하여 수원시장을 상대로 ‘정비구역지정해제처분에 대한 취소소송(행정소송)’을 제기하면서 그와 별도로 ‘정비구역지정해제 처분에 대한 집행정지신청’을 하였다. 본 법인의 노력으로 정비구역지정해제 처분에 대한 집행정지 인용 결정이 내려져서 당장 조합 사업이 중단되지는 않았으나 결국 집행정지신청 역시 본안 판결과
1. 정비구역 및 정비계획의 의의=정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다(법 제2조제1호). 정비구역의 지정은 단순히 면적만을 의미하며 정비사업의 구체적인 내용이 없으므로, 정비구역내 사업의 지침이 될 수 있는 구속적인 행정계획인 정비계획이 필요하다. 정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후․불량건축물이 밀집하는 등 도시정비법 시행령 별표1의 요건에 해당하는 구역(정비구역)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후․불량한 지역의
지난 기고에서는 재개발조합이 수용권을 행사하기 위해서는 반드시 사전 협의 절차를 거쳐야 한다는 것, 도시정비법상 협의절차와 토지보상법상 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 이와 같은 상황에서 대법원 판결이 도시정비법상 재개발사업에는 토지보상법상 협의절차 규정이 적용되지 않아 토지보상법상 협의절차가 남았다는 이유로 현금청산대상자들의 재결신청청구에 따른 재결신청을 거부할 수 없다는 취지로 판시하였다는 것, 그럼에도 불구하고 전국의 지방토지수용위원회는 수십 년간 굳
1. 토지(용지비)원가=토지는 조합원이 조합에 현물출자한 종전 부동산 평가액, 국공유지평가액, 기타 토지조성원가를 말하며 향후 수익사업과 관련한 부분은 공사진행률에 따라 용지비로 공사원가에 산입된다. 조합원분양수익인 불입청산금을 조합의 익금이 아닌 현금출자금으로 보는 경우에는 일반분양분 상당액만 진행률에 의해 공사원가화 되나, 조합원분양수익과 관련된 부분은 조합원(미)완성건물로 계정 대체되어 법인의 손익에 영향을 미치지 못한다. 여기서 쟁점사항은 종전 부동산 평가액 중 건물평가액을 토지의 취득원가에 산입할 수 있는 지 여부이다. 2
1. 조합원 지위 양도 가능여부의 중요성=정비사업에 있어서 조합원이 되기 위해서는 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 조합설립에 동의한 자만 해당)여야 하고(법 제39조), ‘토지등소유자’라고 함은 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우에는 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물 소유자 또는 지상권자’를 말하고, 재건축사업의 경우에는 ‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자‘를 말한다(법 제2조제9호). 정비사업의 조합원이 되려고 하는 이유는 위 부동산을 소유하여 조합원이 된 후 신축아파트 분양을 받거나 부동산 시세차익을 얻기
1. 문제의 소재=최근 대법원에서 이주 거부 조합원에 대한 손배청구가 인용되어 화제가 되고 있다. 이주 단계에 접어든 조합 입장에서는 이주 지연으로 인해 막대한 이주비 금융 비용 등 손해를 입고 있는 것이 사실이며 최근 들어 서울시의 경우 동절기 집행 불가, 강제 집행 시 인권 지킴이 제도 등으로 인해서 법원의 확정 판결을 받는다고 하더라도 사실상 강제 집행이 쉽지 않은 상황이라 이주 지연에 따른 조합 측 손해는 더더욱 극심하다고 할 수 있다. 세입자의 경우 구역 내 소유권이 없이 사용수익권만을 가지고 있고, 정비사업으로 인해서 해
A조합은 분양신청기간을 공고하였다가 조합원들의 분양신청율이 저조하여 분양신청기간을 연장하는 내용의 추가 분양신청 공고를 하였으나, 개별 고지를 하지는 아니하였다. 조합에서 분양신청기간을 연장할 경우 등기우편으로 개별 고지하지 아니한 하자는 당연무효인지 여부?(서울고법2018.2) 1. 도시정비법의 규정 및 취지=구 도시정비법 제46조(분양공고 및 분양신청)는 ‘사업시행자는…개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있고, 그 단서는 사업시행자는 제48조
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 최초 사업시행계획 인가를 얻어 분양신청절차를 진행하였습니다. 그런데 현재 사업시행계획에서 세대수와 주택규모를 변경하는 안에 대해 고민 중입니다. 만약, 이를 변경할 경우 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는지요. A. 재개발조합은 사업시행계획을 수립하여 이를 총회에서 조합원 결의를 얻어 구청장·시장 등으로부터 인가를 받아야 한다. 사업시행계획에는 건축물의 대지면적·건폐율·용적률·높이·용도 등 건축계획에 관한 사항, 주택의 규모 등 주택건설계획 등이 포함되는데 이를 통해 조합원들은 새로 지어질 아파트
Q. 현물출자시점에 관한 조세심판원의 새로운 결정례에서 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날짜를 출자시점으로 보는 근거는 무엇이고 정비사업과 어떤 관계가 있나요? A. 현물출자시점 관련 조세심판원 결정 조심2015부4909과 관련하여 검토하여야 하는 사항 중 두 번째는 종전자산 평가액을 법인세 등을 산정하기 위해 인용할 수 있는지 여부입니다. 이 사항이 문제 제기될 수 있는 이유는 종전자산 평가액은 사업시행(계획)인가 고시가 있는 날을 기준으로 하고 현물출자시점은 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날이 되므로 시점의 차이
■ 소형주택의 공급 및 인수 가. 본 조문의 주요 내용 지난 호에 해설한 바가 있는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 의하여 용적률 완화 받아 소형주택을 건설할 경우에, 건설된 소형주택을 국토교통부장관 등 인수자에게 공급을 하고 공급된 주택을 임대주택으로 활용을 하게 된다. 이때 인수가격은 어떻게 되며, 인수한 자는 그 주택을 언제까지 임대주택으로 사용하여야 하는지 등에 관하여 규정하고 있는 조문이다. 나. 법령 내용 ■ 법 제55조(소형주택의 공급 및 인수) ①사업시행자는 제54조제4항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관,
1. 기업회계기준 상 자산의 취득원가 산정(기업회계기준서 제10호)=재고자산의 취득원가는 매입원가 또는 제조원가를 말한다. 재고자산의 매입원가는 매입가액에 매입운임, 하역료 및 보험료 등 취득과정에서 정상적으로 발생한 부대비용을 가산한 금액이다. 매입과 관련된 할인, 에누리 및 기타 유사한 항목은 매입원가에서 차감한다. 성격이 상이한 재고자산을 일괄하여 구입한 경우에는 총매입원가를 각 재고자산의 공정가액 비율에 따라 배분하여 개별 재고자산의 매입원가를 결정한다. 제품, 반제품 및 재공품 등 재고자산의 제조원가는 대차대조표일까지 제조
3. 토지보상법상 보상절차를 거치지 않고 도시정비법상 현금청산을 위한 협의 등 절차를 거친 후 한 재결신청청구는 유효하며, 재결을 신청하지 않은 조합의 부작위는 위법(대법원 2015.11.27 선고 2015두48877 판결)=대법원은 “구 도시정비법상 현금청산대상자와 사업시행자간 청산금 협의에 앞서 사업시행인가 신청, 인가처분·고시 및 분양신청 통지·공고 절차가 선행하고 이를 통해 수용 대상인 토지 등의 명세가 작성·고시되며 세부사항이 토지등소유자에게 개별적 통지나 공고되므로 토지등소유자에 대해 별도로 토지보상법상 토지·물건조서의
Q. 재개발 조합입니다. 관리처분계획 인가가 있은 후 2년이 넘도록 조합에 부동산을 인도하고 있지 않고 계속 점유를 하고 있는 조합원들이 있습니다. 이러한 조합원들에게 이주지연으로 인해서 조합에 발생한 금융비용 등의 손해배상을 청구할 수 있는지요? A. 도시 및 주거환경정비법 제81조에 의하면 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전 토지·건축물에 대한 사용·수익이 금지되고 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하
1. 문제의 소재=조합장의 경우 총회 선출 과정에 무효인 하자가 있거나 재직 중 도정법 위반으로 벌금형을 선고 받아 자격 상실 등 사태가 발생할 경우 통상 조합원 중 일부가 해당 조합장을 상대로 법원에 직무집행정지 및 직무대행자 선임 가처분 신청을 제기하는 경우가 있다. 이 경우 법원은 직무집행정지가처분 신청을 인용할 경우 통상 변호사 등 법원의 재량으로 직무대행자 선임 결정을 하게 되는데 위 직무대행자의 업무 범위 관련해서 논의가 있고, 그에 연결되는 논점으로 만약 법원이 선임한 직무대행자의 업무 범위가 통상 업무 범위로 제한된다
1. 경미한 변경절차=기본계획의 변경절차는 기본계획의 수립절차와 같다. 따라서 기본계획을 변경하기 위해서는 기본계획을 수립한 후 주민의견청취절차, 지방의회 의견청취절차, 관계 행정기관장과의 협의절차, 지방도시계획위원회의 심의절차를 모두 거쳐야 한다. 기본계획을 변경함에 있어 기본계획의 본질적인 사항에 영향을 미치지 않는다면 일부 절차를 생략함으로써 도시환경 등 여건의 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 있다. 이에 도시정비법은 경미한 사항의 변경절차에 있어서 일부 절차를 생략하고 있다. 경미한 사항의 변경에서 생략될 수 있는 절차는
재개발 조합은 분양신청, 관리처분계획 수립 단계에서 종교시설 소유자와 보상 문제로 갈등을 겪게 되는 경우가 많다. 정비구역 내 종교시설 소유자가 종교시설이 종교적 공동체로서 일정한 공적역할을 하는데도 분양신청 통지나 관리처분계획에서 종교시설 소유자를 위한 종교용지 또는 종교시설을 포함하지 아니하는 것은 헌법상 정당한 보상원칙에 위반되며 종교시설 소유자의 재산권과 주민들의 종교의 자유를 침해한다는 주장을 하면서 교회 이전 및 신축비용, 별도 종교부지 제공 등 법률이 정하는 보상금에 더한 추가 보상을 위한 협의를 요구하는 것이 일반적인
■ 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율 가. 본 조문의 취지 도시계획의 최상위법이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」인데, 이 법 제78조에는 주거지역, 상업지역등 각 용도지역별로 건축할 수 있는 용적률을 제한하고 있다. 그리고 이 최대한도를 기준으로 시행령에 각 관할구역 면적과 인구 규모, 용도지역을 고려하여 시행령으로 구체적인 용적률의 한도를 규정하고 있다. 예를 들면 위 법 제78조에는 도시지역중 주거지역의 경우에 500%이하로 용적률이 제한되어 있고, 시행령 제85조에는 아파트를 건립할 수 있는 제3종 일반주
1. 미수청산금의 개념=미수청산금은 조합원이 조합에 불입하는 불입청산금을 조합의 수익으로 인식하지 않는 경우에 등장하는 계정과목이다. 미수청산금은 조합원이 관리처분계획에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 평가액이 종전에 소유하고 있던 토지 도는 건축물의 가격을 초과하는 경우 조합이 조합원으로부터 징수할 청산금을 말한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제57조제1항을 보면 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 및 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자
1. 문제의 소재=재건축 조합의 전임 조합장 직무대행자가 선임된 상태에서 후임 조합장으로 선출된 자가 실질적으로 조합장 직무를 수행한 경우 뇌물죄의 적용에서 공무원으로 의제되는 ‘조합의 임원’으로 보아야 하는지 여부가 문제가 된다. 2. 대법원 판결 요지=법인 등 대표자의 직무대행자가 선임된 상태에서 피대행자의 후임자가 적법하게 소집된 총회의 결의에 따라 새로 선출되었다 해도 그 직무대행자의 권한은 위 총회의 결의에 의하여 당연히 소멸하는 것은 아니므로 사정변경 등을 이유로 가처분 결정이 취소되지 않는 한 직무대행자만이 적법하게 위
재개발조합은 총회를 개최하여 임기만료를 앞둔 임원들을 연임하는 결의를 한 후 관할구청에 조합설립변경인가를 신청하였다. 구청장은 조합장을 제외한 나머지 임원의 연임에 따른 조합설립변경부분은 인가하였으나 조합장의 연임에 따른 조합설립변경 부분에 대하여는 ‘연임총회와 같은 신임투표의 방식으로 조합장을 선출하는 것은 적절하지 아니하여 선임총회를 통해 조합장을 선출하는 것이 타당하다’라는 이유로 조합설립변경인가를 하면서 ‘인가조건’이라는 표현을 사용하여 ‘2018.2.10.까지 정기총회를 개최하여 관리처분계획 변경 및 선임절차를 진