1. 부동산대책=정부는 2017년 8월 2일 부동산대책(실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)을 발표하였고, 2017년 8월 3일자로 서울 전지역(25개구), 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하였다. 투기과열지구의 지정효과로 첫째 LTV, DTI는 40%가 적용되데, 1세대 1건 이상 주택담도대출 가구의 경우 LTV, DTI는 30%가 적용된다. 둘째 재개발 등 조합원 분양권 전매가 제한된다. 셋째 정비사업 분양분(조합원+일반분양)의 재당첨이 제한된다. 넷째 재건축조합원 지위의 양도제한이 강화된다. 다섯
1. 이사회의 구성민법 및 도시 및 주거환경정비법상 이사회의 설치가 의무화 되어 있지 않으나 다만 표준정관에서 조합의 사무를 집행하기 위하여 조합장과 이사로 구성하는 이사회를 두도록 하고 있다. 조합은 정관에 따라 조합장과 이사들로 구성된 이사회를 설치하고, 조합의 사무집행을 위 이사회의 결의에 의하고 있다. 조합은 이사회의 의사록을 공개하여야 한다(법 제81조제1항). 서울시의 경우 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항을 정관에 정하도록 하고 있다(서울시 조례 제13조제1호).2. 이사회의 권한이사
1. 논의의 쟁점=아파트재건축사업에 있어 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 조합설립인가가 가능하다. 아파트 소유자들의 각 동별 과반수 동의를 얻기는 쉬우나, 상가의 동별 과반수 동의를 얻지 못하는 사례가 많고 이로 인해 수년간 조합설립인가를 받지 못하는 재건축사업구역이 많다. 이 경우 추진위원회가 아파트 소유자와 달리 상가 소유자들에게 특혜를 제공한 후 상가 소유자들의 동의를 받아 조합설립인가를 득한 사례가 있다. 이후 상가 소유자들에 대
1. 갑 조합의 입찰사례갑 조합은 협력업체를 입찰절차에 의해 선정하기로 하였고, 선정방법은 입찰참여자들 중 최저가와 최고가를 제외한 나머지 업체의 입찰금액을 평균한 후 평균가격에 가까운 3개의 업체를 대의원회에 상정하여 최종 업체를 선정하기로 하였다.갑 조합은 입찰공고 및 현장설명회를 개최하였고 현장설명회에서 업체선정방법에 관하여 설명을 하였다. 갑 조합의 이사회는 입찰자들의 입찰제안서를 검토한 후 대의원회에 상정할 3개 업체를 선정함에 있어 현장설명회에서 설명한 내용과 달리 최저가 3개 업체를 대의원회에 상정하기로 하였다. 위와
조합원 A가 2주택을 소유하던 중 조합설립인가 이후 1주택을 B(자녀)에게 증여하였고, 이에 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함) 제19조제1항제3호에 의거 A와 B를 1조합원으로 간주하였다. 이후 B(자녀)는 C(제3자)에게 주택을 매도하였다. A와 C는 1조합원으로 간주되고, 위 A와 C에게 2주택이 분양될 경우 분양신청을 함에 있어 A와 C는 대표조합원 명의로 분양신청을 해야 하는지 또는 A와 C가 각각 분양신청을 할 수 있는지 여부가 문제된다.도시정비법 제19조제1항 각호에서 그 수인을 대표하는 1
1. 사실관계 및 질의요지 조합원 A가 2주택을 소유하던중 조합설립인가 이후 1주택을 B(자녀)에게 증여하였고, 이에 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함) 제19조 제1항 제3호에 의거 A와 B를 1조합원으로 간주하였다. 이후 B(자녀)는 C(제3자)에게 주택을 매도하였다. 이 경우 A와 C는 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 의거 1조합원으로 보아야 하는지 ? 또는 A와 C를 각각의 조합원으로 볼 수 있는지 ? 2. 1조합원 간주 조합원 A가 2주택을 소유하던중 조합설립인가 이후 1주택을 B(자녀)에
도시 및 주거환경정비법상 주택재개발사업 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 각각 보유하는 A, B, C, D가 1세대에 속하던 중 조합설립인가 이후 다른 세대에 속하는 甲이 C로부터 C의 소유권 또는 지상권을 양수하여 토지등소유자의 지위를 취득한 경우 위 갑은 조합원 지위가 인정될 수 있을까 ? 도시정비법 제19조제1항제2호의 취지는 토지 또는 건축물을 하나의 1세대 내에서 분할하여 수인의 토지등소유자가 되는, 즉 세대분할로 인해 조합원이 증가하는 등 지분쪼개기를 통한 투기세력의 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하
1. 비영리 공익 사단법인 재개발·재건축조합은 재개발·재건축 정비구역 내의 토지등소유자를 위하여 주택개량 등 정비사업을 시행한다는 점에서 비영리법인으로서의 성격을 가지고 있다. 공공사업인 주택정비사업을 시행한다는 점에서 공익법인으로서의 성격을 가지고 있다. 또한 주택재개발·재건축 정비구역 내의 토지등소유자를 그 구성원으로 한다는 점에서 사단법인의 성격을 가지고 있다. 조합은 법인으로 하고, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기를 함으로써 성립하며, 조합은 그 명칭 중에 ‘정비사업조합’이라는 문
1. 조합임윈의 정보공개의무=추진위원회 위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 서류 및 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 정보공개의무자로서 사업시행자와 관련 조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다. 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 각호는 공개하여야 할 서류를 열거하고 있고, 도시정비법 제86조제6호는 도시정비법 제81조제1항을
도시정비법 제14조 제3항에 의하면 추진위원회는 조합설립인가를 신청하기 전에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다. 도시정비법 시행령 제22조의2 제1항에 의하면 추진위원회는 도시정비법 제16조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다. 즉 추진위원회는 창립총회 이전 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다. 도시정비법에서는 도시정비사업을 함에 있어 다양한
법률행위의 당사자가 법령중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다(민법 제105조). 임의규정이란 당사자의 의사에 의해 적용을 배제하는 것이 허용된 규정을 의미한다. 이에 반해 강행규정이란 법령중에서 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계있는 규정으로서, 당사자의 의사에 의해 적용을 배제하는 것이 허용되지 않는 규정을 의미한다. 강행규정에 위반한 법률행위는 원칙적으로 무효이나 강행규정 중에서도 위반하더라도 일정한 제재를 받을 뿐 법률행위가 무효로 되지 않는 경우가 있는데, 이를 단속규정
1. 청산금의 의의=대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 해당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 하는바, 위 차액을 청산금이라 한다(법 제57조제1항). 청산금 산정시 ①기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격으로 하고 ②분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 감정평가금액에 의하며 ③분양예정 대지
1. 현금청산자의 조합원 지위 상실=재개발·재건축조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청을 받아야 한다. 조합원은 조합이 지정한 분양신청기간내 분양신청을 하지 않을 경우 해당 조합원은 분양신청기간 만료일 다음날부터 조합원의 지위를 상실하게 된다. 이에 현금청산자는 조합원으로서의 권리인 분양권 뿐만 아니라 총회 참석 및 의결권 행사도 할 수 없으며, 이에 대응하여 조합원으로서의 의무인 사업비 등의 비용납부의무도 부담하지 않는다. 2. 재건축사업
1. 재개발조합의 토지수용권=주택재개발정비사업조합 및 도시환경정비사업조합은 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 함) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다(법 제38조). 도시 및 주거환경정비법에서 공익사업법을 준용함에 있어 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 공익사업법 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업시행 및 그 고시가 있는 것으로 본다(법 제40조제1항). 수용 또는 사용
1. 공유자의 동의방법 주택재개발사업에 있어 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다. 주택재건축사업에 있어서도 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정한다(도시정비법 시행령 제28조제1호가목, 제2호가목). 도시정비법 관련 규정에 의하면 공유자가 조합설립에 동의함에 있어 공유자 전원의 합의에 의해 공유자 전원을 대표하는 1인을 대표조합원을 지정하고, 대표조합원의 명의로 작성한 조합설립동의서에
1. 현행 도시정비법 관련 규정=사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 관리처분계획인가에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 사업시행자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터
1. 현행 도시정비법에 의한 협의절차 현행 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조에 의하면 사업시행자가 현금청산자의 토지 등에 관하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하도록 정하고 있다. 주택재개발조합의 현금청산자에 대한 수용절차에 있어 대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결은 협의 및 사전절차를 정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제14조, 제15조, 제58조가 도시정비법상 현금청산자인 토지등소유자에 대하여 준용되지 않는다고 판시하였다. 따라서 재
전면개정 도시 및 주거환경정비법(안) 제64조제5항에 의하면 재건축조합의 미동의자들에 대한 매도청구소송을 행정소송법상 당사자소송에 의하고, 재건축조합의 미분양신청자 등에 대한 매도청구소송도 위 규정을 준용한다고 개정안을 제출한 바 있다. 행정소송법 제3조제2호에 의한 당사자소송은 행정청의 처분등을 원인으로 하는 법률관계에 관한 소송 그 밖에 공법상의 법률관계에 관한 소송으로서 그 법률관계의 한쪽 당사자를 피고로 하는 소송을 말한다. 재건축조합은 적어도 특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체로서 국가의 감독하에 그 존립목적인 특정
민홍철 의원 외 10명은 지난 2016년 8월 18일 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률안(이하 ‘전면개정 도시정비법’이라 한다)을 발의하였고, 전면개정 도시정비법 제64조 및 제73조에서 재건축조합의 매도청구권 행사에 관한 절차를 정하고 있다. 1. 미동의자에 대한 매도청구권 행사를 위한 재건축조합의 최고(촉구)시점 재건축조합은 현행 도시정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의거 미동의자들에게 조합설립인가일로부터 ‘지체없이’ 조합설립동의여부를 최고하여야 한다. 전면개정 도시정비법 제64조제1항에 의하면
재개발·재건축조합이 총회에서 시공자를 선정한 후 공사도급계약서의 내용에 관하여 협의를 거쳐 이사회 및 대의원회의 결의에 따라 공사도급계약서를 총회에 상정하게 된다. 일부 조합원들이 총회에 상정예정인 공사도급계약서(안)에 관하여 불만을 가지거나 공사대금 등을 이유로 종전에 선정된 시공자의 교체를 요구할 수 있다. 만약 조합원 5분이 1 이상이 조합에게 종전 시공사 선정해지의 안건에 관한 총회 개최를 요구할 경우 조합은 위 조합원 발의 안건을 총회에 상정하는 것이 바람직한지, 만약 조합원 발의 안건을 총회에 상정할 경우 대의원회에서 의