재개발사업 등으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에게 지급되는 주거이전비와 관련하여 ‘세입자’의 범위에 무상거주자를 포함하도록 관련 법령이 개정됨에 따라 조합 입장에서는 사업비 부담이 늘어나게 되었다.기존에는 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’에 대해서 관련 법령에 세입자에 대한 정의나 범위가 명확히 규정되어 있지 않았던 까닭에, 우리 대법원은 세입자란 문언상 임대차보증금이나 임료를 내고 남의 집을 빌려쓰는 사람을 의미하고 무상으로 거주하는 사람은 여기에 해당하지 않는다고 보았다(2017두40068 판결 등).그 결과 재개발
급히 걸려온 전화 한 통. 다소 상기된 목소리의 주인공은 얼마 전 정비구역 해제처분 취소소송 항소심에서 가까스로 살아난 한 조합의 관계자였다. 시청에서 조합원들에게 ‘대법원에서 조합이 승소하여 사업이 진행되더라도 사업시행인가를 받았던 7년 전을 기준으로 종전자산평가를 할 것’이라고 했다는 것, 그래서 항소심 판결을 받고 기뻐했던 조합원들이 다시 동요하고 있다는 것이었다.1심에서 조합이 패소하자 정비구역이 해제될 것으로 철썩같이 믿고 사업구역 내 부동산을 사들인 빌라업자들이 화근이었다. 1심 결과가 확정되리라 믿고 부동산을 구입했다가
조합원 총회의 원칙적 소집권자는 조합장이다. 소집권은 안건을 결정하고 일시와 장소를 정해 실제 총회를 개최하고 주관하는 권한이다.그런데 도시정비법은 조합장의 총회 소집권에 중요한 예외를 두었다. 발의자 대표의 해임총회 소집권이다. 임원 해임안건은 조합장에게 총회 소집을 기대하기 어렵기에 조합원 10분의 1 이상의 소집 요구(발의)가 있으면 발의자 대표에게 직접 소집권을 부여한 것이다.총회 소집을 원하는 발의 의사와 발의자 대표를 선임하는 의사는 개념적으로 구분되지만 통상 해임총회 발의서에 발의 의사와 대표자 선임 의사를 함께 담아
대부분의 재건축조합은 ‘조합원이 분양미신청 등의 이유로 조합원 자격을 상실하는 경우 조합은 해당 조합원이 조합원 자격을 유지하고 있는 동안 사용된 정비사업비를 종전자산비율로 공제하고 청산금을 지급한다’는 취지의 정관을 두고 계실텐데, 가능한 한 빨리 정관을 손보셔야 할 것 같다.법원은 그동안 정관, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 재건축조합은 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부과하거나 현금청산자에게 지급해야 할 청산금에서 이를 공제할 수 있다고 보아왔다. 재건축조합은 재개발조합과 달리 조합설립에 동의한
정비사업 조합에서 도시 및 주거환경정비법 제43조제4항에 따른 해임총회는 빈번하게 개최된다. 특히 도시정비법은 발의요건도 완화하고 해임총회의 소집권한을 즉각적으로 발의자 대표에게 부여하는 특례를 제공한다. 임원 해임을 위한 사유도 필요하지 않다. 이에 따라 해임총회가 소집권자의 의도에 따라 성공적으로 가결되는 사례가 빈번하다.임원에 대한 해임결의가 있으면, 그 결의 즉시 해임의 효력이 발생하고, 해임총회를 주도한 자들은 연이어 궐위된 임원을 보궐선임하기 위한 총회를 개최하게 된다. 이 경우 해임된 임원은 자신의 해임으로 인해 개최되
2017.2.8. 전부개정되기 전 구 도시 및 주거환경정비법이 재건축사업에서의 매도청구에 관하여 집합건물법을 준용하던 까닭에 구 도시정비법 하에서 재건축조합이 조합설립 미동의자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 조합설립인가 후 ‘지체없이’ 조합설립 동의여부에 대해 회답할 것을 촉구(최고)해야 했다. ‘지체없이’ 최고를 하지 않는다면 그를 전제로 한 매도청구권 행사도 적법하지 않다고 보았다.여기에서 ‘지체없이’가 내포하는 구체적인 기간에 관하여, 대법원은 조합설립인가 직후는 아니더라도 구체적인 사정을 고려하여 재건축사업의
조합임원 선임총회의 효력을 다투는 소송에서 심심치 않게 등장하는 주제 중 하나는 ‘입후보 등록에 관한 안내문을 조합원들에게 등기우편으로 개별 통지하여야 하는지’의 문제이다. 정관에서 조합원의 권리·의무에 관한 사항은 등기우편으로 개별 고지하도록 규정하는 한편 ‘임원의 선거권 및 피선거권’을 조합원의 권리로 명시하고 있기 때문이다.선임총회 결의가 무효라고 주장하는 쪽에서는 이런 논리를 펼친다. 입후보 등록에 관한 안내는 조합원의 피선거권과 직결되는 것으로서 ‘조합원의 권리에 관한 사항’이므로 정관에 따라 반드시 등기우편을 통해 개별적
서면결의 징구는 총회를 준비하는 조합으로서는 늘 커다란 숙제다. 총회 참석의 절대적 다수를 직접 참석이 아닌 서면 참석이 점하기 때문이다.서면결의는 그동안 너무나 많은 오해와 비난에 시달려왔다. 사람이 아니라 서류만 모이니 총회가 허울이 된다, 위조가 쉽다, 징구요원의 입김에 따라 찬성 반대가 결정된다 등등. 그러나 서면결의 제도 자체를 금지하지 않는 한 의미 있는 지적으로 보기 어렵다.우선 사람이 아니라 서류를 모아 총회를 한다는 것은 직접 참석이 그만큼 번거롭고 힘들어 총회 성사를 위해 불가피하게 서면결의가 등장하게 된 원인 자
도시 및 주거환경정비법이 협력업체 선정·계약을 위해 원칙적으로 경쟁입찰을 거쳐야 한다고 정하고 있기에, 도시정비법의 위임에 따라 만들어진 「정비사업 계약업무처리기준」 역시 입찰이 진행될 것을 전제로 한 규정이 대부분이다. 따라서 수의계약으로 협력업체를 선정하는 경우 계약업무처리기준이 어디까지 적용되는지에 대한 실무상 논의가 많을 수 밖에 없는데, 그 중 하나가 바로 제33조다.계약업무처리기준 제33조는 시공자 선정과 관련하여 ‘조합은 제출된 입찰서 모두를 대의원회에 상정해야 하며, 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자를 선
정비사업 조합은 최초의 사업시행계획 인가 후 실시한 분양신청을 통해 조합원들의 정비사업에 대한 참여 의사를 확인한다. 그런데, 정비사업을 진행하다 보면 사업성 증대나 규제완화 등을 이유로 최초의 사업시행계획 수립 때 확정한 세대수나 주택규모를 변경하는 경우가 많다.이로 인해 사업시행계획이 변경되면, 조합은 평형변경 절차나 재분양신청 절차를 거쳐 변경된 사업시행계획에 맞게 조합원들의 분양신청 내용을 조정한다. 조합이 평형변경 절차를 거친다면 조합원들은 조합원 지위를 유지한 채 공동주택의 평형을 변경할 기회만 갖게 되고, 조합이 재분양
토지보상법은 도로를 사도법에 의한 사도와 사실상의 사도, 그리고 그 외의 도로 3종류로 구분하면서 ①‘사도법에 의한 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내’로 ②‘사실상의 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내’로 ③‘그 외의 도로’는 ‘일반 토지의 평가방법과 동일하게’ 평가하도록 규정한다(토지보상법 시행규칙 제26조제1항).이렇듯 도로의 종류에 따라서 손실보상 평가금액에 큰 차이가 발생하기 때문에 어느 도로에 해당하는가의 문제에 있어서 사업시행자와 토지소유자의 입장이 대립되기 마련이다.특히 ‘예정공도’는
작년 한 해 세상을 떠들썩하게 만들었던 코로나. 코로나가 장기화되면서 총회 개최를 준비하는 이들의 시름이 깊다. 감염병 확산과 같은 재난 상황에서 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있게 하고 그 경우 총회에 직접 출석한 것으로 보는 내용의 도시정비법 개정안이 마련되었지만 언제 통과되어 시행될지는 아직 미지수인 상황. 바꾸어 말하면, 현행법상으로는 코로나 상황이든 다른 어떤 재난 상황이든 간에 총회가 유효하기 위해서는 반드시 직접 출석 의무가 지켜져야 한다는 뜻이다.상황이 이러하다 보니, 총회를 막으려는 쪽에서는 총회장의 대관 취소
대의원회가 정상적으로 작동하기 위해서는 법이 요구하는 최소한의 대의원 수를 충족해야 한다. 이를 ‘법정 대의원 수’라 하고 법정 대의원 수를 충족하지 못하는 대의원회는 본래의 기능을 수행할 수 없다는 것은 유명한 대구고등법원 판결로 인해 이미 상식이 되다시피 했다.대의원회 마비 상태에서의 업무처리 중 가장 빈번히 문제 되는 사안이 조합 임원 등의 선임을 위한 ‘선거관리위원회 구성’이다. 대부분 조합의 선거관리 규정이 선거관리위원회의 구성을 대의원회의 권한으로 정해놓았기에 법정 대의원 수 미달 상황에 놓인 조합은 선거관리위원회 구성을
현금청산자가 의결에 참여한 사업시행계획의 효력에 관한 흥미로운 판결이 나왔다.인천의 한 재개발조합은 2011년 경 사업시행계획을 수립하고 분양신청을 실시하였다가 이후 기존 사업시행계획을 전면 폐지하고 새로운 사업시행계획을 수립하였는데, 조합은 ‘기존 사업시행계획이 폐지되었으니 후속 분양신청의 효력도 사라진 것’이라고 오해하고 분양미신청자들을 일괄적으로 조합원으로 회복시켜 새로운 사업시행계획을 위한 총회에 초대한 것이다.대다수의 분양미신청자들은 수익성이 대폭 개선된 사업에 참여할 수 있는 기회를 얻게 되었다며 환영했지만, 일부 분양미
기존 점유자에 대한 점유이전금지가처분 이후 명도소송 판결을 받아 강제집행을 하려고 보았더니 제3자가 해당 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사실을 발견하였다면 어떻게 처리하여야 할까. 경우에 따라 그 처리방안이 조금씩 다르다.1) 점유이전금지가처분을 받은 기존 점유자가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해 주었다면?=이 경우 가처분 자체의 효력으로 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 승계집행문을 부여받아 기존 점유자에 대한 판결문으로 제3자에 대해 강제집행 절차에 착수할 수 있다(민사집행법 제31조, 대법원 98다59118 판결)
총회소집과 관련하여 실무상 종종 접하게 되는 주제 중 하나는 ‘조합원들 발의에 의한 총회소집’이다. 총회소집 권한은 원칙적으로 조합장에게 있기에 조합장이 이에 협조적이지 않을 경우 소집을 청구한 소수조합원들의 이익을 어떻게 보호할 것인지 문제되는 것이다.조합임원에 대한 해임총회처럼 도시정비법에 특별규정을 두고 있는 경우를 제외하면, 조합원 5분의 1 이상의 발의가 있어도 발의자가 직접 총회를 소집할 수는 없다. 발의자들은 단지 조합장에게 소집을 요구할 뿐 이 경우에도 총회소집권은 어디까지나 ‘조합장’에게 있다.다만, 소수조합원의 이
도시정비법이 조합원 10분의 1 발의만 얻으면 발의자 대표가 직접 해임총회를 소집할 수 있도록 함으로써 빈번히 임원해임 상황이 연출된다.해임총회에 따른 법률적 이슈는 다양하지만 오늘은 해임결의 이후 조합사무실 점유를 둘러싼 살풍경을 잠시 들여다보자.해임총회를 주도하는 측이 해임안건만 다루는 경우는 드물고 통상 직무정지 안건도 함께 상정한다.도시정비법이 발의자 대표에게 총회소집권을 명시적으로 인정하는 것은 ‘해임’이기에 한때 ‘직무정지’ 안건을 함께 상정하면 잘못이라는 일부 법원의 판단도 있었으나 현재는 해임안건과 직무정지 안건을 함
총회에서 정비업체와의 ‘계약해지의 건’을 의결하고 계약해지를 통보한 조합이 다시 총회를 개최하여 기존 결의를 번복하고 정비업체를 복위시키는 것이 가능할까? 당사자들이 다시 잘해보겠다는 것을 막을 이유가 어디에 있을까 싶지만 대답에 앞서 해결해야 할 몇 가지 이론적 문제가 있어 보인다.첫 번째는 이미 효력이 발생해버린 계약해지를 철회할 수 있느냐는 것이다. 민법 제543조제2항은 ‘해제·해지의 의사표시는 철회가 불가능하다’고 정하고 있다. 해제·해지란 일방적 의사표시에 의하여 계약관계를 소멸시키는 것으로 상대방에게 불리한 행위이므로
규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양
최근 ‘정비구역 해제’와 관련하여 주목할만한 고등법원 판결이 나왔다. 판례의 사안은 이러했다.도시정비법이 ‘토지등소유자에게 과도한 경제적 부담이 발생하는 경우’ 또는 ‘정비구역의 추진상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없는 경우’ 정비구역을 해제할 수 있도록 규정하고 그 구체적인 기준을 조례로 정하도록 하였다.이에 경기도 내 몇몇 지자체는 조례에 국·공유지를 제외한 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의가 있으면 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 규정했다. 그러고는 정비구역 해제에 동의한 사람들이 소유한 토지면적이 정비구역