1. 조례의 위임입법 일탈 여부=당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달된 건축물은 규모에 따른 건물의 효용가치도 적을 뿐만 아니라 건축법에 따라 대지의 분할이 제한되므로 도시 및 주거환경정비법 제2조제3호나목이 규정하고 있는 ‘재건축시 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가’가 예상되는 건축물에 해당될 가능성이 매우 높다. 따라서 도시정비법 시행령 제2조제1항제1호가 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 일정한 면적에 미달된 건축물을 일괄하여 노후·불량 건축물로 규정하였다고 하여 도시정비법이 위임한 취지를 벗어난 규정을 둠으
1. 정비계획의 수립내용=정비계획에는 다음의 사항이 포함되어야 한다(법 제9조 제1항, 시행령 제8조 제3항). ①정비사업의 명칭 ②정비구역 및 그 면적 ③도시·군계획시설의 설치에 관한 계획 ④공동이용시설 설치계획 ⑤건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 ⑥환경보전 및 재난방지에 관한 계획 ⑦정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 ⑧세입자 주거대책 ⑨정비사업시행 예정시기 ⑩정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 획지별 토지이용 계획 등 ⑪국토계획법 제5
1. 서울시의 재개발 수립대상구역=재개발구역은 면적이 1만㎡(서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡) 이상으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로 한다(서울시 조례 제4조 제1항 제2호). ①구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상인 지역 ②주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 함) ③호수밀도가 60 이상인 지역 2. 역세권 재개발구역=역세권 재개발구역은 다음에 해당하는 지역에 수립한다(서울시 조례 제4조 제5항
1. 재개발사업의 정비계획 수립대상구역=재개발사업을 위한 정비계획은 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. ①정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 ②노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역. 건축물의
1. 정비구역 및 정비계획의 의의=정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다(법 제2조제1호). 정비구역의 지정은 단순히 면적만을 의미하며 정비사업의 구체적인 내용이 없으므로, 정비구역내 사업의 지침이 될 수 있는 구속적인 행정계획인 정비계획이 필요하다. 정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후․불량건축물이 밀집하는 등 도시정비법 시행령 별표1의 요건에 해당하는 구역(정비구역)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후․불량한 지역의
1. 경미한 변경절차=기본계획의 변경절차는 기본계획의 수립절차와 같다. 따라서 기본계획을 변경하기 위해서는 기본계획을 수립한 후 주민의견청취절차, 지방의회 의견청취절차, 관계 행정기관장과의 협의절차, 지방도시계획위원회의 심의절차를 모두 거쳐야 한다. 기본계획을 변경함에 있어 기본계획의 본질적인 사항에 영향을 미치지 않는다면 일부 절차를 생략함으로써 도시환경 등 여건의 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 있다. 이에 도시정비법은 경미한 사항의 변경절차에 있어서 일부 절차를 생략하고 있다. 경미한 사항의 변경에서 생략될 수 있는 절차는
1. 주민의견청취 등=기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다(법 제6조제1항). 주민공람 및 의견청취 제도의 취지는 기본계획 수립시 또는 변경시부터 주민들의 의견을 반영함으로서 정비사업의 투명성, 공공성, 객관성을 도모함과 동시에 주민들의 반발로 인한 사업지연을 방지하기 위함이다. 기본계획의 수립권자는 기본계획을 주민(세입자, 토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자를 포함함)에게 공람하려는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를
1. 도시·주거환경정비기본계획의 개념=도시·주거환경정비기본계획에는 당해 도시의 특성에 부합하는 합리적인 주거환경정비 및 계획적 도시 관리를 위한 종합적인 도시정비방향이 제시되고 상위계획, 당해 도시특성 및 개발여건 등을 고려한 정비예정구역 선정 및 부문별 계획의 수립을 통하여 장래 정비사업에 대한 정비방향 및 개발지침이 제시되어 있다. 기본계획은 특별시․광역시․시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획인 도시기본계획의 하위계획이다. 위 기본계획은 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하
1. 순환정비방식의 의의=사업시행자는 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비사업을 시행하는 방식을 의미한다. 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조제1항제5호). 국토교통부는 도시
1. 시공자의 선정 등=조합이 시행하는 소규모주택정비사업의 경우 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록업자를 시공자로 선정하여야 한다. 시장·군수등이 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 경우 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하는 경우 해당 사업시행자는 고시가 있은 후 건설업자 또는 등록업자를 시공사로 선정하여야 한다. 주민대표회의(시장·군수등 시행) 또는 토지등소유자 전체회의(지정개발자 시행)는 시공자를 선정하는 경우 경쟁입찰 또는
1. 토지등소유자, 조합 또는 공동시행=가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다. ①토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 시장·군수등과 공동으로 시행하는 방법 ②조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 시장·군수등과 공동으로 시행하는 방법 토지등소유자가 20인 미만인 경우 토지등소유자가 직접 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다. 공동시행과 관련 시장·
1. 가로주택정비사업의 대상범위=가로구역으로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역을 말한다. ①해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것 ②노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것 ③기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것 1)기존주택이 모두 단독주택인 경우 : 10호 2)기존주택이 모두 주택법 제2조제3호의 공동주택(공동주택)인 경우 : 20세대 3)기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 : 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말
1. 재개발사업 등의 시행방식의 전환=시장·군수등은 사업대행자를 지정하거나 토지등소유자의 5분의 4 이상의 요구가 있어 재개발사업의 시행방식의 전환이 필요하다고 인정하는 경우에는 정비사업이 완료되기 전이라도 정비구역의 전부 또는 일부에 대하여 시행방식의 전환을 승인할 수 있다(법 제123조제1항). 시행방식의 전환과 관련 시장·군수등은 환지로 공급하는 방법으로 실시하는 재개발사업을 위한 정비구역의 전부 또는 일부를 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법으로 전환하는 것을 승인할 수 있다(시행령 제93
1. 사업대행자=시장·군수등(특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장), 토지등주택공사등(한국토지주택공사, 지방공사) 또는 지정개발자(토지등소유자, 민관합동법인, 신탁업자)는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행할 수 있다(법 제28조 제1항). 2. 사업대행자 지정요건=사업대행자가 정비사업을 시행할 수 있는 경우는 다음과 같다. ①장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우 ②토지등소유자의 과반
1. 지정개발자의 지정사유=시장·군수 등은 일정한 사유가 있는 경우 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제27조제1항). 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는 사유는 다음과 같다. ①천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 ②정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지
1. 시공사의 선정 등=공공시행자는 사업시행자로 지정·고시 후 건설업자 또는 등록업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조제6항).공공시행자가 시공자를 선정하는 경우 주민대표회의는 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 시공자를 추천할 수 있고 주민대표회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제9조 또는 공공기관의 운영에 관한 법률 제39조를 적용하지 아니한다(법 제29조제7항, 제8항).2, 사업시행계획서 작성=
1. 사업시행자 지정요청과 동의간주“해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때”에 해당하는 경우 시장·군수등은 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조제1항제8호).이 경우 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안함에 있어(법 제14조 제1항 제2호) 입안제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다(법 제26조제1항제8호 후문).
재개발·재건축사업은 원칙적으로 조합이 시행한다. 다만 예외적으로 공공시행자나 지정개발자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우도 있다. 이하에서는 공공시행자가 재개발·재건축사업을 시행하는 경우를 살펴보도록 한다.시장·군수 등은 재개발사업 및 재건축사업을 직접 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(법 제26조 제1항). 토지주택공사 등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다.공공시행자는 다음의 경우 정비사업을 시행할 수 있다(법 제26조 제1항).①천재지변, 재난 및 안
2018.2.9.부터 전면 개정된 도시 및 주거환경정비법이 시행될 예정이다. 이에 전면개정된 도시정비법에 따른 주거환경개선사업의 시행방법 및 시행자에 관하여 살펴보기로 한다.1. 주거환경개선사업의 시행방법주거환경개선사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법으로 한다(법 제23조제1항).①사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법②사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우
1. 논의의 쟁점홍길동은 현재 갑 조합의 임원으로 재직 중에 있고 최근 사임의 의사를 표시하였으나 법인등기부등본상 이사로 등기되어 있다.홍길동은 을의 재개발사업구역의 조합원이고 을의 임원선거에 출마하고자 한다. 그런데 을 조합은 홍길동이 갑 조합의 이사로 법인등기부에 기재되어 있음을 이유로 을 조합의 이사후보자격을 인정할 수 없다고 한다. 이에 홍길동은 갑 조합의 임원지위를 사임하였음을 이유로 을 조합에게 이사후보자격을 인정해야 한다고 주장하고 있다. 이 경우 홍길동은 을 조합의 이사후보자격을 인정받을 수 있는가? 2. 조합임원의