Q. A재개발조합은 사업시행계획서 수립 전에 임시총회를 개최하여 시공자를 선정하고자 하는데 위 시공자 선정에 따라 정비사업비가 100분의 10 이상 증가하게 되는 경우 사업시행계획서의 수립 시 정비사업비가 100분의10 이상 늘어나는 경우에 준하여 조합원 3분의2 이상의 동의를 받아야하는지 궁금합니다. A. 도시 및 주거환경정비법 제45조제1항에서는 총회의 의결사항으로 시공자의 선정 및 변경(제6호), 같은 법52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제9호) 등을 규정하고 있고 같은 조 제4항 본문에서는 제45조제1항제9호 및
Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금이 시가보다 많이 낮을 것이라는 걱정이 많습니다. 현금청산금을 시가대로 받을 수 있는지, 받을 수 없다면 그 이유는 무엇인지, 그리고 현금청산금 불복절차는 어떻게 진행되는지 알려주세요. A. 재개발사업은 사업구역 내 모든 토지등소유자가 예외 없이 조합원이 된다. 자신이 재개발사업 또는 조합설립 자체를 반대하더라도 말이다. 따라서 조합은 사업에 반대하거나 참여하기 싫은 조합원들도 미우나 고우나 구성원으로 함께 이끌고 가야
Q. 재건축조합입니다. 조합에서 현금청산자의 아파트 및 대지에 소유권이전등기를 마쳤으나 그 아파트 및 대지에 근저당권설정등기 내지 가압류등기가 설정되어 있는 경우 이러한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되기 전이라도 조합에서 이자를 지급할 의무가 있는건가요? A. 현행 도시 및 주거환경정비법 제73조에 의하면 사업시행자는 분양신청종료일 다음날부터 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 내에 현금청산금에 관한 협의를 하여야 하고 협의가 성립되지 아니하면 위 협의기간이 만료되는 날 다음날로부터 60일 내에 수용재결을 신청하거나
Q. A 재개발조합의 조합원입니다. 저희 조합은 조만간 관리처분계획인가를 위한 총회를 개최할 예정입니다. 관리처분계획인가 이후에는 모든 점유자들이 이주를 해야 한다고 들었는데 대략적인 이주시기를 알고 싶고 세입자나 현금청산자들의 이주시기도 같은 것인지 알고 싶습니다. A. 조합이 시행하는 재개발사업의 단계를 구분하면, 크게 정비구역지정, 추진위원회 승인, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 준공인가, 조합청산으로 정리할 수 있다. 일반적으로 이주절차는 관리처분인가 이후 아파트 공사착공을 앞두고 이루어지므로 사안의 질문자도 관리
Q. 조합설립추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하는 과정에서 조합설립 추진위원회설립동의서에 ‘추진위원회가 정비사업전문관리업자의 선정 등의 업무를 추진하는데 동의합니다’라는 취지의 문구만을 기재하여 동의서를 받았을 뿐 위 동의서 외에 별도로 정비사업전문관리업자의 선정 업무에 관한 동의서를 받지 않았을 때 추진위원회가 한 정비사업전문관리업체 선정절차는 유효한 것인지요. A. 주택재개발사업 조합설립추진위원회는 현행 도시정비법 제32조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자의 선정 업무를 수행하고 정비사업전문관리업자의 선정 업무의 내용이 토
Q. A재건축조합의 조합원입니다. 저희 조합은 사업시행방식을 지분제에서 도급제로 변경할지 여부를 두고 치열한 논의를 하고 있습니다. 조합원에게 유리한 사업시행방식이 무엇인지, 그리고 사업시행방식을 변경할 경우 거쳐야 하는 절차에 알려주세요. A. 재건축사업의 시행방식은 크게 도급제와 지분제로 구분할 수 있으며 조합과 시공사가 어느 시행방식을 선호하느냐는 부동산 시장의 경기에 따라 달라져 왔다. 부동산 시장 경기에 따라 조합·시공사가 얻을 수 있는 개발이익과 회피해야 하는 리스크의 크기가 달라지기 때문이다. 개념부터 살펴보자. 먼저
도시 및 주거환경정비법 제65조에 의하면 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 등의 수용 또는 사용에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하도록 하여 사업시행자는 주거용 건물의 거주자에 대하여 주거 이전에 필요한 비용인 주거이전비와 가재도구 등 동산의 운반비용인 이사비를 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 산정하여 보상하여야 합니다. 구체적으로 주거이전비의 지급기준에 관해서는 △주거용 건축물의 소유자에게는 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하되 건축물 소유자가 그 건축물에 실제 거주하고
Q. A 재개발조합입니다. 우리 조합은 관리처분계획인가 후 현금청산 절차를 진행 중입니다. 그런데 현금청산자, 조합원, 세입자 중 일부가 건물 인도를 거부하고 있어 많은 걱정을 하고 있습니다. 관리처분계획인가가 되면 조합이 건물인도를 받을 수 있는 것이 아닌지, 그리고 위 사람들에게 손해배상을 구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업에서 현금청산 절차는 법적 분쟁이 가장 빈번히 발생하며 이해당사자들 사이에 갈등이 극에 달하는 시기이다. 현금청산금을 조금이라도 더 받기 위해 제기하는 소송, 건물인도를 구하는 소송, 법원 집행관의
우리 헌법에 의하면 종교의 자유가 보장되고 있고, 시내 어디에서든지 종교시설을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그만큼 정비사업 진행 시 다양한 종교시설과의 보상 문제로 갖은 분쟁이 끊이지 않고 있는 것도 현실입니다.정비사업을 위한 보상협의 시 종교시설이라는 이유로 특별한 지위에 있는 것은 아니며 재개발의 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차에 의해 보상이 이루어지고, 재건축의 경우에는 매도청구소송으로 보상이 이루어집니다. 하지만 종교시설의 경우 관련된 이해관계인에 해당하는 성도들이 다수인 경우가
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사와 갈등이 있어 계약을 해지할 경우 발생할 수 있는 문제 등에 대해 알고 싶습니다. A. 재개발사업은 여러 방식으로 시행이 가능한데 보편화되어 있는 방식은 해당 지역 주민들이 조합을 설립하여 재개발사업을 시행하는 방식이다. 이 방식에서 사업시행자는 조합이 되지만 지역 주민들로 구성된 조합으로서는 재개발사업 시행에 필요한 법률, 계약, 감정평가, 회계, 세무 등에 관한 전문 지식 및 경험이 없어 혼자 힘으로만 사업을 이끌어가는 것은 사실상 불가능하다. 이에 현실적으로 시공사, 정비업체, 감정
도시 및 주거환경정비법 제65조제1항(구법 제40조 제1항) 본문에 의하면 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업법을 준용하고, 정비사업 중 재개발사업의 사업시행자인 조합은 구역 내 세입자에게 공익사업법 제78조에 따라 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급하여야 합니다. 도시정비법 제81조제1항 본문에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른
Q. 저는 재개발조합의 조합원입니다. 시공사 선정의 절차 및 유의점 및 시공사 선정에 금품 수수가 있을 경우 그 시공사 계약의 효력 등에 대해 알고 싶습니다. A. 우리나라 주요 건설사는 저마다 고유한 아파트 브랜드를 가지고 있고 시장 참여자들의 브랜드 선호도 또한 뚜렷하다. 이에 아파트 시장에서는 지리적 위치, 교통, 학군 등에 더해 아파트의 브랜드 자체도 아파트의 가치를 평가하는데 적잖은 영향을 미치고 있다. 따라서 조합원들의 토지 등을 토대로 새로운 아파트를 신축하는 재개발사업에서도 어떤 건설사가 선정되는지는 조합원 사이에 뜨
Q. 이전고시의 의미는 무엇인가요? 그리고 이전고시의 효력이 발생한 후에 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인소송을 제기할 수 있을까요? A. 도시 및 주거환경정비법 제83조에 따르면 시장, 군수 등은 신축건물에 대한 준공검사를 실시한 결과 정비 사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 사업시행자는 이러한 지방자치단체의 공보에 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분
Q. 재개발조합의 토지등소유자가 정비구역 지정해제에 동의한 후 그 해제요청이 있기 전에 제3자에게 토지 등을 양도한 경우 종전 토지등소유자의 정비구역 지정 해제에 대한 동의를 새로운 토지등소유자의 동의로 보아 해제동의율을 산정할 수 있나요? A. 도시 및 주거환경정비법 제4조의3제4항 각 호 외의 부분 및 제2호에서는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비예정구역 또는 정비구역의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 정비구역등의 지정을
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 최초 사업시행계획 인가를 얻어 분양신청절차를 진행하였습니다. 그런데 현재 사업시행계획에서 세대수와 주택규모를 변경하는 안에 대해 고민 중입니다. 만약, 이를 변경할 경우 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는지요. A. 재개발조합은 사업시행계획을 수립하여 이를 총회에서 조합원 결의를 얻어 구청장·시장 등으로부터 인가를 받아야 한다. 사업시행계획에는 건축물의 대지면적·건폐율·용적률·높이·용도 등 건축계획에 관한 사항, 주택의 규모 등 주택건설계획 등이 포함되는데 이를 통해 조합원들은 새로 지어질 아파트
Q. 재개발 조합입니다. 관리처분계획 인가가 있은 후 2년이 넘도록 조합에 부동산을 인도하고 있지 않고 계속 점유를 하고 있는 조합원들이 있습니다. 이러한 조합원들에게 이주지연으로 인해서 조합에 발생한 금융비용 등의 손해배상을 청구할 수 있는지요? A. 도시 및 주거환경정비법 제81조에 의하면 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전 토지·건축물에 대한 사용·수익이 금지되고 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 도시정비법 제86조에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하
Q. A재개발조합입니다. 현금청산자로부터 사용목적 등을 기재한 서면을 통해 토지등소유자 명부, 종전자산내역을 공개하라는 요청을 받았습니다. 종전자산내역을 공개해 주어야 하는지 여부가 궁금합니다. A. 재개발·재건축사업에서 각종 정보는 사람들의 주목을 받는다. 조합원들은 내 재산에 큰 영향을 미치는 사업진행 사항을 정확히 확인하기 위해, 외부인들은 투자 여부 결정의 잣대로 삼기 위해, 현금청산자들은 다른 현금청산자가 누구인지(다른 현금청산자의 동의를 받아 협의 감정평가업자를 추천하기 위함이다), 그리고 자신의 현금청산 금액이 적정한지
Q. 재개발 공사가 진행 중인 신축공사현장 인근에 살고 있는 주민입니다. 공사현장에서 발생하는 소음·진동·분진으로 고통을 겪고 있습니다. 이 경우 공사로 인해 발생하는 손해에 대한 책임을 재개발 조합에게 물을 수 있는 것인가요? A. 인접 토지에 공작물이 건축됨으로 인하여 입는 환경 등 생활이익의 침해를 이유로 하는 소송에서는 그 침해가 사회통념상 ‘수인한도’를 넘는 경우에는 손해배상청구를 인정하고 있어 구체적인 사안에서 ‘수인한도’를 어떻게 해석·적용하느냐가 손해배상 인정의 핵심이 됩니다. 종전에는 아파트 건설공사는 고도의 기술과
Q. A 재개발조합입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법에서는 시장 등으로부터 조합설립인가 등을 언제 얻었는지에 따라 현금청산 시기, 지연손해금 적용 여부가 달라진다고 들었습니다. 이에 대한 내용이 궁금합니다. A. 도시정비법은 2002.12.30. 제정되어 2003.7.1.부터 시행되었다. 약 16년의 역사를 가진 법률로 그 기간 동안 어느 법률보다 많은 개정작업을 거쳤다. 법률 개정의 이유는 다양한 데서 찾을 수 있다. 그 내용이 시대 상황에 맞지 않거나 다른 법률의 규정과 충돌되거나 또는 법률 시행에 부당한 결과가 뒤따를 경우
Q. A재건축 구역 내 상가임차인입니다. A재건축조합은 관리처분계획인가를 받았고 제 상가가 재건축 사업시행구역 내에 위치해서 재건축조합으로부터 명도소장을 받았습니다. 제가 지급한 권리금은 회수할 수 있는 것인가요? A. A조합이 이미 관리처분계획 인가의 고시를 받은 이상 사업시행자인 A조합은 정비구역 내의 건물을 철거하는 방법으로 사업을 진행할 수 있고 이를 위하여 토지 또는 건축물의 권리자는 자신이 점유하고 있는 토지 또는 건축물을 사업시행자에게 인도하여야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 임차인은 현재 점유하고 있는 해당