지난 기고에서는 입법자가 경쟁입찰을 원칙으로 하면서도 경쟁입찰에 여러 차례 실패함으로써 더 이상 경쟁입찰을 강제하기 어려운 경우에 한하여 다시 수의계약의 길을 열어 주었다는 것, 이를 통해 시공자 선정절차의 공정성과 함께 조합원들의 의사결정의 자유를 조화롭게 보호하고 있다는 것, 이러한 입법취지를 고려하면 경쟁입찰에서 유찰되어 수의계약에 의하게 된 경우까지 도시정비법이 예정한 시공자 선정 총회의 직접 참석 비율보다 훨씬 가중된 요건을 적용시키는 것은 타당하지 않다는 것, 수의계약의 공정성은 수의계약을 체결할 수 있는 요건을 엄격히
지난 기고에서는, ‘수의계약으로 시공자를 선정하는 경우에도 과반수 직접 참석이 요구되는지’와 관련하여 이를 긍정하는 견해가 주류적이라는 것, 수의계약도 ‘총회’의 의결을 받게 되어 있고 시공자 선정을 위한 ‘총회’에는 과반수 직접 참석이 요구된다는 것이 그 해석론의 근거라는 것, 그러나 ‘경쟁입찰의 방법’에 대해 정하기 위해 제정된 계약업무 처리기준이 수의계약의 의사결정 방식까지 제한하는 것으로 해석한다면 도시정비법으로부터 위임받는 범위를 넘는 것이라는 것, 시공자 선정의 공정성을 위해 경쟁입찰을 원칙으로 정해두고 있지만 계약의 자
정부가 시공자 선정 관련 입찰보증금 제도를 개선한다. 입찰보증금을 과다하게 요구하거나, 현장설명회 참석 시 보증금을 납부토록 해 건설사들의 참여를 막는 ‘꼼수’를 방지하겠다는 취지다.국토교통부는 최근 정비사업 계약업무 처리기준을 개선하기 위한 용역을 발주한 것으로 알려졌다.처리기준의 개선 방안 중에는 입찰보증금 제도가 포함됐다. 일부 조합이 입찰보증금을 과다하게 요구하거나, 현장설명회 참석 시 보증금을 납부토록 함으로써 건설사들의 진입장벽을 높이고 있다고 판단한 것이다. 조합과 건설사간의 이른바 짬짜미 입찰로 악용되는 사례를 사전에
현대건설이 서울 은평구 갈현1구역에서 입찰자격 박탈과 함께 조합에 몰수당할 뻔했던 입찰보증금 600억원을 회수했다.양측은 법원의 갈등 조정에 따라 조합이 입찰보증금을 돌려주고, 현대건설은 입찰과 관련된 법적 분쟁을 더 이상 다루지 않기로 방침을 정했다.지난달 16일 서울서부지방법원은 ‘입찰무효 조치 등 무효 확인 청구 소송’에 대한 ‘조정을 갈음하는 결정’을 내렸다. 갈등 조정 핵심은 조합이 입찰보증금 600억원을 반환하고, 현대건설에 대한 입찰참가자격 제한 조치를 철회하라는 내용이다. 현대건설 역시 조합으로부터 입찰보증금을 돌려받
재건축·재개발 등 정비사업에서 시공자를 수의계약으로 선정하는 사례가 급증하고 있다. 현행법상 시공자 선정은 원칙적으로 경쟁입찰을 통해 선정하도록 규정하고 있다. 하지만 일부 조합들이 과도한 입찰보증금을 내걸거나, 현장설명회 참석에 앞서 보증금 일부를 납부토록 하면서 경쟁을 막고 있다는 의혹이 일고 있다. 특히 수의계약을 진행할 수 요건이 3회 유찰에서 2회 유찰로 완화된 이후 건설사가 경쟁 없이 시공권을 따내는 ‘무혈입성’이 점차 증가하고 있는 상황이다.지방의 한 재건축단지. 시공자와의 본계약 과정에서 협의가 원만하게 진행되지 않자
계약업무 처리기준에 따라 조합원 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 하는 시공자 선정 총회. 그런데 경쟁입찰을 실시했다가 2회 이상 유찰되어 특정 업체와 수의계약을 체결하게 된 경우에도 이러한 ‘과반수 직접 참석’ 요건이 적용되어야 할까?이 질문에 대해서는 아마 ‘당연히 수의계약에도 적용되는 것 아닌가?’라고 생각하는 쪽이 훨씬 많을 것이다. 다른 해석이 가능하다는 것에 대해 아예 생각조차 해보지 않았을 공산이 크다.왜 그럴까? 아마도 계약업무 처리기준 제35조제1항이 ‘총회’에 조합원 과반수가 직접 참석하도록 하고 있고, 수의계약도
재건축·재개발 등 정비사업에서 공사비 협상은 오랜 난제였다. 조합 입장에서는 사업비의 상당 부분을 차지하는 공사비를 최대한 절감해야 조합원들의 부담을 줄일 수 있다. 반면 시공자 입장에서는 물가상승이나 마감재 고급화 등에 따른 공사비 상승이 불가피하다고 주장한다.문제는 비전문가인 조합이 시공자가 제시한 공사비가 적정한지 여부를 검토하기가 현실적으로 어렵다는 점이다. 조합이 과도하게 낮은 공사비를 고집하게 되면 협상 자체가 불가능하거나, 당초 계획보다 아파트의 품질이 떨어질 우려가 있다. 그렇다고 시공자가 제안한 공사비를 그대로 수용
서울시가 내달부터 모든 공공계약 사업에 문자알림 서비스를 도입한다. 시가 발주하는 공공계약사업에 참여하는 기업과 업체에게 계약 전 과정마다 필수 정보를 문자로 안내해 주는 방식이다.계약체결부터 대금지급, 사업 완료 후 실적증명서 발급에 이르기까지 각 진행 단계별로 소요시간이나 필요한 서류 같이 꼭 필요한 정보를 빠짐없이 실시간으로 받아볼 수 있다.시는 복잡하고 어려운 계약절차 전 과정을 빠짐없이 안내함으로써 공공사업 참여자의 편의를 개선하고 관련 업무를 보다 신속·정확하게 처리할 수 있을 것으로 기대하고 있다.기존에는 계약업무 담당
2조원에 가까운 공사비로 시공자 선정에 관한 한 목하 가장 뜨거운 재개발 현장이 있다. 국토교통부와 서울시가 시공자 선정 절차의 적법성을 전격 점검하고 형사고발 조치까지 나아감으로써 한차례 홍역을 치렀던, 한강을 북쪽으로 접한 한남3구역이다.당시 서울시와 국토부는 ‘사업비·이주비 등의 무이자 지원, 일반분양가 보장, 특화설계’ 등의 시공자 제안을 도시정비법 위반, 입찰방해죄, 표시광고법 위반 등으로 고발조치 했었다. 물론 검찰은 모든 혐의에 대해 불기소처분을 내렸다.애당초 입찰방해나 허위·과장광고 등의 혐의는 현실적으로 무리한 고소
광주광역시가 내달 재개발·재건축조합 4곳에 대한 실태점검에 나선다. 시는 정비사업 계약업무 처리기준을 지켰는지, 정보공개를 제대로 했는지 등을 집중적으로 살펴볼 계획이다.점검 대상은 지난 1월 자치구로부터 신청받은 동구 학동4구역 재개발, 서구 광천동 재개발, 남구 주월장미 재건축, 북구 임동 재개발구역 등 4곳이다. 1개 구역당 5일 정도 점검할 예정이다.시는 이번 실태점검을 내실화하기 위해 시와 자치구, 변호사, 회계사, 한국감정원으로 구성된 합동점검반을 투입해 정비사업 관리, 회계처리, 정보공개 등 조합운영 전반을 살필 예정이
앞으로 재개발·재건축 수주전때 건설사들의 분양가 보장 등의 행위가 금지된다. 또 조합이 입찰조건으로 과도한 보증금을 내거는 것도 제한된다. 국토교통부는 지난 20일 이런 내용을 담은 ‘2020 주거종합계획’을 발표했다.이날 발표된 주거종합계획에 따르면 재개발·재건축의 경우 투명성과 공공성을 제고하는 방안이 담겼다.먼저 수주전의 투명성을 담보하기 위해 분양가 보장 등 제한 금지사항이 구체화된다. 이를 어길 경우 처벌기준도 마련된다. 국토부는 연말까지 도시 및 주거환경정비법을 개정할 계획이다.아울러 조합의 과도한 입찰보증금 설정도 금지
1. 시공사와의 도급계약 해지에 조합원 과반수 이상 직접 참석이 필요한지 여부=도시 및 주거환경정비법 제29조제3항의 위임에 따라 제정된 국토교통부 고시 ‘정비사업 계약업무처리기준’ 제35조제1항은 시공자 선정을 위한 총회에 조합원 과반수가 직접 참석할 것을 요구하고 있다.‘시공자의 선정’과 ‘시공자와 체결한 도급 계약의 해지’는 명확히 구별되는 개념인 점, 총회 결의의 의사정족수 요건을 강화한 위 조항의 적용 범위를 함부로 확장하면 조합 내부의 의사결정의 자유를 부당하게 제한할 수 있는 점, 추후 새로운 시공자 선정을 위한 총회가
입찰자격 박탈, 막대한 입찰 보증금 책정과 몰수, 검찰수사, 컨소시엄, 코로나19까지. 올해 1/4분기 정비사업 시공자 선정 과정에서 이슈로 떠올랐던 사안들이다. 업계의 이목이 집중된 곳은 서울 은평구 갈현1구역과 용산구 한남3구역, 강남구 삼성동98 일대, 울산 중구B-05구역 등이 꼽힌다. 이중 갈현1구역이 시공자 선정 과정에서 롯데건설과의 수의계약 전환 방침을 확정했고, 삼성동98 일대와 중구B-05구역도 경쟁 없이 시공 파트너 선정을 마쳤다. 한남3구역에서는 과당경쟁 논란이 불거지면서 정비사업 사상 초유로 검찰수사까지 진행됐
2020년 정비사업 수주 트렌드가 바뀌었다. 분양가 상한제에 초과이익환수, 금융 등 규제가 강화된 반면 수주 물량이 점차 줄어들면서 건설사들의 경쟁이 심화된 탓이다. 실제로 한남3구역에서는 과당경쟁 논란이 불거지면서 수주전에 대한 ‘검찰수사’가 진행되는 사상 초유의 사태도 발생했다. 그 결과 각 건설사들이 ‘클린수주’를 선언하기도 했다. 또 다른 변화가 예상되는 부분은 수주전에서 차별화 대신 ‘브랜드와 공사비’가 승부를 가늠하는 척도가 될 수 있다는 점이다. 서울시 등 지자체가 특화설계 등의 조건을 향후 조합원들의 분담금 증가 요인
이르면 연말께 새로운 정비사업 계약업무처리기준이 나올 전망이다. 또 시공자가 공사비를 인상해 한국감정원의 공사비 검증 의무를 받아야 하는 경우 근거 도서 제출을 의무화하는 방안도 추진된다. 아울러 정비사업전문관리업자의 수수료 보장이나 교육 의무화 규정 등도 마련된다.한국감정원은 이런 내용의 ‘정비사업 주요 참여주체 간 계약실태 조사 및 개선방안 연구 용역’을 지난 6일 발주했다. 용역이 마무리되면 전문가 세미나 등을 개최하고 도시 및 주거환경정비법 개정이 추진된다.이번 용역은 크게 세가지 분야로 구성됐다. 먼저 시공자 선정 기준 개
▶ 본 동영상강의는 r119.co.kr → “2. 정비계획, 추진위~조합설립” 란에 게재되어 있습니다.1. 현행 법령상 협력업체 선정관련 내용가. 도시 및 주거환경정비법, 시행령● 일반경쟁을 원칙 (법 제29조)● 일정 규모 이상 ‘전자 입찰’ (법 제29조)● 특별한 조건하에 지명경쟁, 수의 계약 (시행령 제24조)● 공정성 유지 의무● 조합원 또는 토지등소유자 이익 우선● 향응등 제공 금지나. 정비사업 계약업무 처리기준1) 대원칙 (제4조)● 공정성 유지 의무● 조합원 또는 토지등소유자 이익 우선● 향응등 제공 금지2) 경쟁입찰
서울 용산구 한남3구역의 재개발사업 시공권 확보 경쟁에 업계의 관심이 집중되고 있다. 최근 시공자 선정을 위한 재입찰 결과 기존 3사가 그대로 참여한 상황이다.한남3구역 재개발조합(조합장 이수우)은 지난 27일 시공자 선정을 위한 두 번째 입찰을 마감했다. 그 결과 GS건설, 대림산업, 현대건설 등 1차 입찰에 참석했던 건설사 3곳이 참석했다.이 구역은 지난해 말 시공자 선정을 위한 입찰에 GS·대림·현대 3곳이 참석했지만, 국토교통부와 서울시가 검찰에 수사를 의뢰했다. 동시에 입찰 절차를 다시 진행하도록 권고했다. 각 사가 제안한
서울 용산구 한남3구역의 재개발사업 시공권을 어느 건설사가 거머쥘지에 대한 여부도 업계의 관심 대상이다.당초 한남3구역은 지난해 말 시공자 선정을 위한 입찰에 GS건설과 대림산업, 현대건설 등 총 3곳이 참석했다. 당시 국토교통부와 서울시는 입찰에 참여한 3개사가 혁신설계와 무이자 사업비를 제시하면서 정비사업 계약업무 처리기준 등을 위반했다고 판단했다.이후 검찰에 수사를 의뢰했고 입찰절차를 다시 진행하도록 권고했다. 검찰은 수사결과를 무혐의로 종결했지만, 이미 조합은 인·허가권자인 시의 권고를 받아들여 입찰 절차를 다시 진행했다.
국토교통부가 시공자 선정과 관련된 법령 개정을 추진한다. 한남3구역 시공자 선정 과정에서 과열 경쟁이 발생했지만, 법령 미비 등으로 처벌이 불가능한데 따른 것이다. 국토부는 처벌 규정은 물론 선정 절차상의 불공정 행태에 대한 제도 개선도 나선다는 방침이다.▲검찰, 한남3구역 입찰 건설사 불기소 처분… 처벌 규정 없고, 입찰방해 등도 인정 어려워=서울시는 지난해 11월 한남3구역 시공자 입찰에 참여한 현대건설과 GS건설, 대림산업 등 3개사를 검찰에 수사의뢰했다. 이보다 앞서 국토부와 시는 합동점검을 벌인 결과 일부 건설사가 조합원들
국토교통부와 서울시가 시공자 선정과정에서의 불법 행위를 금지하기 위한 ‘전방위 압박’에 들어간다. 한남3구역 입찰 건설사에 대한 검찰 수사의뢰가 불기소로 종결됨에 따라 자존심 회복에 나선 것 아니냐는 분석이다.검찰은 지난달 21일 한남3구역 시공입찰에 참여한 3개 건설사에 대해 무혐의 등을 이유로 불기소 처분했다고 밝혔다.이보다 앞서 국토부와 시는 사업비 무이자 지원 등을 제안한 것이 조합원들에게 재산상 이익을 제공할 의사를 표시한 것이어서 도시 및 주거환경정비법 등을 위반했다며 수사를 의뢰했다.하지만 검찰은 해당 내용은 정비사업