이주기간 종료 후 조합원 지위를 회복한 자가 조합에 이주촉진비를 요구할 수 있을까.재개발 정비사업 조합은 관리처분계획인가를 얻은 후 이주계획을 수립하여 아파트 착공을 위한 이주 및 철거업무에 박차를 가하게 된다. 이때부터 조합은 이주비 대출, 현금청산자에 대한 보상업무등을 중첩하여 진행하면서 엄청난 사업비 대출을 받아야 하고, 이로 인한 금융비용을 최소화하기 위해 하루라도 빨리 이주를 완료시키기 위한 속도전에 돌입하게 된다.이에 조합은 이주촉진을 위해 이주기간을 지정하면서 ‘이주촉진비’라는 명목으로 1,000만~2,000만원 정도에
오랜 기간 정비구역 내에서 거주하던 현금청산자가 수용재결일 이전에 사망한 경우 그의 상속인은 이주정착금 및 주거이전비를 지급받을 수 있을까.상속인이 이주정착금 등을 지급받을 수 있는 경우는 첫째 망자인 현금청산자에게 그 청구권이 발생한 후 상속인이 이를 상속받는 경우, 둘째 상속인이 직접 청구권을 취득하는 경우 두 가지로 나누어 생각할 수 있다.현금청산자가 이주정착금 및 주거이전비를 지급받기 위해서는 정비계획에 관한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하여야 한다. 따라서 정비계획 공람공고일 전부터 거주하던 현
해임총회에도 조합원 10%의 직접 참석이 필요할까. 실무에서 종종 맞닥뜨리게 되는 이 질문에 대한 답을 찾으려면, 도시정비법 전면 개정 전후의 법조문을 들여다볼 필요가 있다.개정 전 도시정비법은 “조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다”고 규정하고 있었다. 바로 ‘제24조에도 불구하고’가 문제였다.도시정비법 24조에는 총회의 소집권한과 요건에 대하여 규정하는 ‘2항’이 있는가 하면, 총회의 직접 참석의무를 규정한
도시정비법이 개정되었다. 서면결의에 관한 내용이 추가되었고 전자적 의결권 행사로 직접 참석을 대체할 수 있도록 하였다. 전자적 의결의 도입은 코로나 시국에서 총회개최에 어려움을 겪어온 조합의 목소리를 입법에 반영한 것이어서 반갑다.문제는 서면결의 규정. 개정사항은 두 가지다. 첫째, 총회소집 시 ‘총회의 목적·안건·일시 및 장소’ 등 기존 사항 외에 ‘서면의결권의 행사기간 및 장소 등’을 함께 통지하라는 것. 둘째, 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인해야 한다는 것.그런데 서면결의에 관한 개정사항을 둘러싸고 의외의 해석론이
코로나19의 장기화로 전자투표에 대한 관심이 뜨겁다. 최근 도시 및 주거환경정비법이 개정되어 재건축·재개발 총회에서도 전자투표가 가능해졌다는 소식은 다들 한번쯤 들어보셨을 것이다.한 가지 주의할 점은 개정법이 “「재난 및 안전관리 기본법」제3조제1호에 따른 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장·군수등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우” 에 한하여 전자투표를 허용하고 있다는 것이다. 위 조항에 근거하여 실시된 전자투표에 참여한 조합원은 총회 현장에 가지 않아도 ‘직접 출석’한 것으로 간주된다.전자기기에
“조합장님, 소송의 예측불가능성, 긴급성과 무관하게 소송은 수의계약으로 위임하실 수 있습니다.”정비사업을 진행하는 동안 조합은 셀 수 없이 많은 소송을 겪게 된다. 이해관계가 각기 다른 조합원들이 하나의 조합을 구성하여 정비사업을 진행하다 보니 각 사업단계를 밟을 때마다 덤덤한 마음으로 예상되는 소송을 기다려야 하는게 현실이다.특히 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가와 관련한 분쟁들은 정비사업의 명운과 직결되는 경우가 많고, 시공자 선정과 관련한 분쟁들은 막강한 자본력을 갖춘 대형 건설사들이 기업의 사활을 걸고 분쟁을
재건축사업은 매도청구소송이라는 민사소송 절차에 의해 매매의 형식으로 소유권을 확보하기 때문에 현금청산자는 법원의 감정결과에 따른 시가 상당의 매매대금으로 보상받는다.개발이익이 배제되는 재개발사업의 손실보상과는 달리, 매도청구소송에서의 시가는 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다. 그러나 기준시점 당시 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제한다는 것이 감정평가실무기준이 정하는 원칙이자 판례의 확립된 입장이다(대법원 2017다218246 판
수용에 따른 ‘정당한 보상’은 완전한 보상을 의미하는 것이지만 당해 사업으로 인한 개발이익 또는 손실은 보상에서 제외된다. 피수용자에게 공익사업으로 인한 손해도 입히지 않겠지만, 반대로 공익사업으로 인한 부당한 혜택도 주지 않겠다는 것이 토지보상의 대원칙이기 때문이다.이러한 개발이익 배제원칙은 형평의 관념에 기반하고 있다. ‘개발이익’은 당해 공공사업의 시행으로 비로소 발생하는 것이므로 수용되는 토지가 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없고, 따라서 토지소유자에게 귀속될 성질의 것이 아니라고 보는 것이다.쉬운 예를 들어보자. 내
도시 및 주거환경정비법은 조합 임원 해임에 관한 특별 규정을 두어 조합원 10분의 1 이상의 요구를 통해 대표로 선임된 조합원에게 해임총회 소집 권한을 부여한다. 통상 해임총회에서 해임된 임원의 직무 정지 건이 함께 의결되기에 해임이 가결되면 당장 조합을 이끌어 나갈 새로운 집행부 구성이 필요해진다.집행부 구성을 위해서는 임원 선임의 건을 상정해 총회 의결을 받아야 하고, 선임 안건의 구체적 진행은 선거 관리영역에 해당하기에 임원 선출은 선관위 구성 이슈와 맞닿아있다.선관위 구성은 정관상 대의원회 권한으로 정해져 있어 대의원회를 개
도시 및 주거환경정비법 제112조제1항제2호는 사업시행계획인가 고시일 전까지 납부 또는 지출된 금액이 7억원 이상인 경우 조합은 사업시행계획인가의 고시일부터 20일 이내에 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 회계감사를 받아야 한다고 정하고 있고, 이를 위반하여 회계감사를 요청하지 않은 조합임원을 형사처벌하고 있다.최초 사업시행계획인가가 아닌 변경인가를 받은 경우에도 회계감사를 받아야 할까. 이 사건은 평소 조합장과 대립하던 조합원이 사업시행계획변경인가를 받고도 회계감사를 받지 않았다는 이유로 조합장을 수사기관에 고발하면서 시
주거용 건물의 세입자에게 지급되는 주거이전비는 상대적으로 사회적 약자로 평가받는 세입자들을 적극 보호하는 방향으로 법원의 판결이나 법령의 개정이 이루어져 왔다.주거이전비 지급대상에서 제외되던 무상 거주자는 토지보상법 시행규칙 제54조제2항 개정으로 지급대상이 되었고, 세입자나 현금청산자는 수용개시일 이후에도 조합이 주거이전비를 지급하기 전까지 부동산 인도를 거절할 수 있도록 대법원 판결이 정리되었다.그러나 주거이전비 지급요건을 아무리 세입자에게 유리하도록 완화하더라도 법령상 문언이 명확히 요건으로 설정한 내용까지 무시할 수는 없다.
도시정비법의 적용을 받는 통상적인 재건축·재개발사업의 경우 상가임대차법이 문제되는 경우는 거의 없다. 관리처분인가 고시가 있으면 사업구역 내 상가건물의 세입자들은 더 이상 상가건물을 사용·수익할 수 없기 때문에 상가임대차법이 정하는 임대차 보장기간은 무의미하다.그러나 도시정비법에 의하지 않는 각종 사업들, 예를 들어 주택법에 의한 리모델링사업, 집합건물법에 의한 상가재건축, 민간임대주택법에 의한 역세권 청년주택사업, 1인이 구역 내 다른 토지등을 모두 매집하여 진행하는 개발사업 등의 경우에는 도시정비법과 같은 강력한 사용·수익권 중
‘강북 최대어’라는 수식어가 따라다니는 한 재건축 조합. 입찰에 참가한 건설사들이 신축 아파트에 각 사의 하이엔드 브랜드를 적용하겠다고 밝히면서 많은 이들의 이목을 집중시켰다. 관심을 받는 것에 그치면 좋았으련만 브랜드 문제는 결국 건설사 간 날 선 공방으로 이어지게 되었다.사안은 이러했다. 한 건설사가 입찰제안서에 조합원들이 아파트 브랜드를 선택할 수 있도록 하는 ‘브랜드 선택제’를 제안했다. 조합원들이 ‘드레브’라는 이름 앞에 프리미엄 브랜드를 붙인 ‘아크로 드레브’를 선택할 수 있다고 한 것. 다만 아크로를 선택할 경우 상품
(지난 기고에 이어) 설령 조합이 그런 통지를 한다 해도 법률의 내용을 그대로 반복하는 것에 불과하거나 책임질 수 없는 비전문적 의견 개진에 그칠 뿐이다. 손해배상 책임의 존부나 정도에 긍정적이든 부정적이든 아무런 영향을 주지 못한다는 얘기다.민법상 도급인 해지 규정은 도급인의 해지권 행사 자체는 인정하되 손해배상 책임을 통해 수급인의 이해를 보호하려는 취지이다. 계약 해지를 당한 수급인(시공자)이 도급인(조합)에 대해 ‘당신은 법에 나온 손해배상 책임을 제대로 알고 해지하는 것이냐? 법도 잘 모르고 해지했으니 해지는 무효다’라고
작년 이맘쯤으로 기억한다. 지방에 소재하는 어느 재개발 조합이 시공자 해지 안건을 의결했다. 특정 지역을 기반으로 활동하는 중소 시공사보다 브랜드 파워, 실적과 경험에서 절대적 우위를 보이는 도급 순위 상위의 건설사를 선호하는 조합원들의 의사를 반영한 것이었다.조합원들로서는 합리적 선택이었겠으나 해지를 당한 건설사 입장에서는 배신감이 컸을 것이다. 시장 상황이 좋지 않아 아무도 관심을 기울이지 않았을 때 과감하게 수주를 결정해 준 지역 시공사 덕분에 사업 진행의 기대를 품을 수 있었을테니 고마운 일임은 분명하지만 조합의 의사결정은
작년 한 해 가장 뜨거웠던 판결을 고르라면 단연 ‘재개발조합설립 이후 다물권자로부터 매물을 사도 단독으로 입주권을 받을 수 있다’고 본 광주고등법원 판결(2018누6446)일 것이다.대법원에서 심리불속행 기각으로나마 판결이 확정되면서 이슈가 정리되는 듯했으나, 얼마 후 동일한 사안에서 ‘입주권을 받을 수 없다’는 결론을 내린 부산고등법원 판결(2019누23845)이 선고되고 대법원이 부산고등법원 판결의 타당성에 대한 실질적인 판단에 들어가면서 광주고등법원 판결은 아직 화제의 중심에 서 있다.대부분의 조합은 업계 관행에 따라 조합설립
코로나19 전염병이 장기화되자 정비사업 조합들은 관할청의 집합금지 제한규정을 최대한 준수하면서 총회의 적법성을 담보할 수 있는 여러 방법들을 찾아 총회를 개최하고 있다.실내행사 99인 인원 제한지침을 준수하기 위해 수 개의 연회장을 동시에 대여하여 총회를 개최하는 방법, 드라이브 스루 방식을 이용하여 야외에서 총회를 개최하는 방법 등이 등장하고 있으며 최근에는 유튜브를 보조적으로 활용하여 대면접촉을 최소화하려는 시도도 이뤄지고 있다.조합이 어떤 기발한 방법으로 총회를 개최하든 총회의 시간, 장소, 운영방식 등에 대한 적법한 사전 통
일괄명도의 필요성을 강조했던 지난 기고에 이어 이번 기고에서는 일괄명도와 함께 진행하는 일괄적 점유이전금지가처분이 무엇인지, 그 목적과 절차 등에 관하여 말씀드리고자 한다.점유이전금지가처분이란 부동산의 점유이전 및 현상변경을 금지하는 것으로써, 타인에게 점유가 이전되더라도 여전히 기존 점유자만을 점유자로 인정하겠다는 당사자 항정(항상 고정) 효력이 있다.원래 명도소송 도중에 부동산의 점유자가 바뀌게 되면 기존 점유자에 대한 소송은 패소할 수밖에 없고 설령 승소한다고 해도 기존 점유자에 대한 판결로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 바
도시 및 주거환경정비법상 관리처분인가 고시가 있으면 사업시행구역 내 모든 부동산에 대한 종전 권리자의 사용·수익권을 정지시키고 사업시행자인 조합에게만 사용·수익권을 독점적으로 부여하는 까닭에 기존의 권리자들은 그 점유권원을 불문하고 종전 부동산에서 이주하고 조합에게 그 부동산을 인도하여야 한다.이는 정비사업의 중요 부분이 구체화 되는 관리처분인가를 기점으로 소유자 등 권리자의 권리를 획일적으로 확정함으로써 조합이 본격적으로 이주절차와 철거 및 착공절차를 진행할 수 있도록 하겠다는 입법자의 결단이 반영된 것이다. 이처럼 도시정비법에
2년 전 부산고법에서 다소 충격적인 판결이 나왔다. 홍보요원이 걷은 서면결의서를 무효로 본 것. 총회 참석이 대부분 서면결의에 의해 이루어지는 현실을 감안할 때, 홍보요원을 통한 서면결의서 징구는 절대적으로 필요한 것으로 인식되어왔다. 그렇기에 이 판결은 적잖은 파장을 불러일으켰다. 이후 이 판결은 사안이 유사하건 그렇지 않건 간에 임원 선임총회의 효력을 다투는 소송에서 빈번히 등장하는 유명 판례가 되었다.그렇다면 이 판결에 따라 홍보요원이 받아온 서면결의서는 무효일까. 우선 부산고법이 어떠한 이유에서 홍보요원이 징구한 서면결의서를