Q. 재건축조합입니다. 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자인 A를 상대로 매도청구소송을 진행하던 중 A가 B에게 부동산을 매도한 경우 B에게 다시 매도청구소송을 새롭게 제기해야하는 것인가요? A. 구 도시 및 주거환경정비법(2012.2.1. 개정되기 전의 것) 제39조에 따르면 재건축사업의 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있습니다. 구체적으로 사업시행자는 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로
Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상
Q. 재건축·재개발 조합에서 토지등소유자에게 동의를 받을 때 어떻게 동의를 받아야 하는지 동의의 방법과 동의자 수를 산정하는 기준이 궁금합니다. A. 재건축·재개발사업을 포함한 정비사업에서 동의자 수 산정방법과 동의방법에 하자가 있는 경우 총회결의가 무효 또는 취소될 가능성이 있기 때문에 ‘토지등소유자에 대한 동의문제’는 많은 법률분쟁의 원인이 됩니다. 이에 개별 조합에서는 토지등소유자의 동의방법에 대한 정확한 이해가 요구됩니다. 도시정비법상 토지등소유자의 ‘서면에 의한 동의’를 요하는 경우는 다음과 같습니다. △정비구역의 해제동의
Q. 저는 재건축사업조합의 조합원입니다. 매도청구권과 매도청구권 행사로 토지등소유자가 받게되는 가격에 대해 알려 주세요. A. 매도청구권은 아파트 재건축사업 등 각종 개발사업에 있어 사업구역내 토지 및 건축물 등을 일정한 절차를 거쳐 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하며, 매도청구소송은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 소송을 의미한다. 매도청구권 행사는 개인의 재산을 강제로 취득하게 되어 공용수용과 유사한 효과를 발생하는 측면이 있다. 재산권을 본질적으로 침
Q. A 재개발 조합입니다. 저희 조합은 새로운 임원을 선출하기 위해 총회개최를 준비하고 있습니다. 임원 선출 절차에서 유의할 점이 무엇인지 알려주세요. A. 재개발사업에는 복잡하고 첨예한 이해관계가 대립하기 마련이다. 자연스레 재개발사업의 여러 사안마다 조합원 사이에는 서로 다른 목소리가 충돌하고 수렴하는 과정을 거친다. 임원 선거도 예외일 수 없다. 조합 임원은 재개발사업을 시행하고 많은 예산을 집행하는 만큼 조합원들의 관심도 높고 치열한 경쟁을 벌인다. 이에 반해 도시 및 주거환경정비법에서는 임원의 자격, 총회의 동의 요건만을
Q. 정비사업을 더 이상 진행하고 싶지 않은 경우 정비구역 해제사유에는 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다. A. 재건축, 재개발 사업이 지지부진한 경우 정비구역 해제결정을 통해 정비사업을 중단할 수 있습니다. 그렇다면 도시정비법에서 정하고 있는 정비구역 해제사유는 어떤 것이 있는지 살펴보겠습니다. 우선 소위 ‘일몰제’라고 불리는 필요적 해제사유가 있습니다. 재개발, 재건축사업의 경우(조합시행방식) 토지등소유자가 정비구역으로 지정고시된 날부터 1) 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우 2) 2년이 되는 날까지 조합
Q. A 재개발 조합입니다. 주거이전비에 대해 알려주세요. A. 주거이전비는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 및 세입자에 대하여 지급하는 생활보상의 한 유형이다. 대법원은 주거이전비의 성격에 대하여 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이라 밝힌바 있다(대법원 2006.4.27. 선고 2006두2435 판결). 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비
Q. 시공자 선정 당시 조합임원으로 연대보증란에 서명을 하였습니다. 이후에 재건축사업의 추진이 난항을 겪게 되어 결국 시공사와의 계약은 해지되고 말았습니다. 이러한 경우 연대보증을 한 조합임원들의 책임은 어떻게 되는지 궁금합니다. A. 시공사가 정비조합에게 사업비를 대여하는 경우, 시공사는 조합의 시공사에 대한 계약상 의무이행을 간접적으로 강제하기 위하여 조합임원들에 대한 연대보증약정을 하는 경우가 많습니다. 이에 대해 법원의 판결례를 살펴보면 (1) 시공사와 조합의 계약이 양 당사자 사이의 의사합치에 따라 합의해제된 경우에는 조합
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 준비하고 있습니다. 현금청산절차에 있어 조합에게는 재결신청이 매우 중요하다고 들었습니다. 재결신청에 대해 알려주세요. A. 재개발사업조합은 사업구역내 모든 건물을 철거한 후 새로운 아파트 및 상가를 건축한다. 도시 및 주거환경정비법상 조합은 조합원의 부동산을 매수하지 않더라도 이를 철거할 수 있는 반면 사업에 더 이상 참여하지 않은 현금청산자의 부동산은 반드시 소유권을 매수한 이후에야 철거할 수 있다. 그런데 조합이 높은 금액을 제시하더라도 현금청산자가 부동산 매매에 응하
Q. 정비사업조합입니다. 도시정비법에 따라 형사처벌을 받게 되는 조합임원은 누구를 말하는 것인지 그 범위와 내용에 대해서 알고 싶습니다. A. 재건축, 재개발 정비사업은 노후, 불량건축물이 밀집하여 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 개량하여 주거생활의 질을 높이기 위한 공공적 성격을 띤 사업일 뿐만 아니라, 정비구역 내 주민들이나 토지소유자들의 재산권 행사에 중대한 영향을 미치는 점 등을 고려하여, 정비사업조합의 임원 등은 형법상 뇌물죄의 적용이 있어 이들 임원을 공무원으로 의제하여 처벌하고 있습니다. 여기서 공무원으로
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 진행하고 있습니다. 아울러 현재 분양계약체결 절차를 진행하려고 준비 중입니다. 그런데 최근 부동산경기가 좋지 않아서 그런지 분양계약자체를 포기하는 조합원이 있을 듯 합니다. 위 조합원에 대해서도 현금청산을 하여야 하는지, 해야 한다면 조합이 유의해야 할 점이 있는지 알려 주세요. A. 재개발사업은 조합원 강제가입주의를 취하고 있다. 따라서 추진위원회가 사업구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 내가 반대하더라도
Q. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발조합설립을 위한 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 현재 A토지를 갑, 을, 병이 1/3씩 공유하고 있는데 갑의 소재를 확인할 수 없는 상태입니다. 을과 병은 조합설립에 동의하는 의사를 표시하고 있는데 이러한 경우 을과 병이 대표자를 선임해서 작성한 동의서는 유효한 것인지 아니면 누구로부터 어떻게 동의를 받아야하는 건가요? A. 현행 도시정비법 시행령(대통령령 제29360호) 제33조제1항제4호에 의하면 (1)토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주
Q. 저희 아파트도 재건축사업을 추진한다는 소문이 있어 상가 소유자들이 모여 상가 독립정산제에 대하여 이야기를 하고 있습니다. 상가 독립정산제에 대해 알려주세요. A. 정당 내 후보자를 뽑는 경선과정에서 자주 접하는 뉴스가 바로 ‘경선룰 다툼’이다. 당선이라는 공통된 목표를 가지고 있지만 세력이 큰 후보는 자신에게 조금이라도 유리하게끔 경선룰을 바꾸고 싶어 하고, 세력이 약한 후보는 이에 대해 격렬히 반대한다. 당 탈퇴라는 배수의 진도 서슴지 않는다. 재건축사업에서도 마찬가지다. 아파트 조합원, 상가 조합원의 공통된 목표는 바로 재
Q. 임대차계약 기간 중에 임차대상 지역에 정비사업이 진행된다는 소식을 들었습니다. 이러한 경우 임차인인 저는 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지와 임차인으로서의 권리와 의무에 대해 알고 싶습니다. A. 재건축과 재개발 방식을 불문하고 정비사업 구역 내에 임차권을 설정한 임차인의 권리를 보호하는 규정이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(2018.2.9. 시행) 제70조제1항은 정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 하여 임차인의 계약해지권을 보호하고
Q. 저는 아파트 단지 내 상가를 가지고 있습니다. 저희 아파트 단지 내에서도 재건축사업을 추진한다는 소문이 있습니다. 재건축사업에서 상가 소유자로서 특히 유의해야 할 점이 있다면 알려 주세요. A. 노후화된 아파트 단지 내에서 재건축사업 추진 이야기가 나오는 것은 자연스러운 일이다. 상대적으로 열악한 주거환경을 정비하고 주거생활의 질을 높일 수 있기 때문이다. 자산가치의 증대 또한 도모해 볼 수 있다. 이러한 공동의 이익만을 생각한다면 같은 아파트 단지 내 조합원 사이의 갈등은 발생하지 않을 것이며 발생할 이유도 없다. 그런데 문
Q. 재개발조합입니다. 보상절차 진행 중 수용개시일 전에 수용재결된 손실보상금을 공탁하였으나 상대방의 이의신청에 따라 이의재결이 이루어졌습니다. 이 경우 소유권이전시기는 수용재결일인가요 아니면 이의재결시인가요? 또한 수용보상금 공탁 이후에도 토지 및 건물을 인도하고 있지 않으면 어떠한 조치를 취할 수 있을까요? A. 재개발구역 내 보상의 경우 공익사업을 위한 토지 드의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용의 방식으로 이루어집니다. 즉, 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고,
Q. A재건축구역 내 상가소유자입니다. 조합설립 시부터 조합과 상가는 아파트와 분리하여 권리가액 등의 개발이익을 별도로 정산하고, 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안을 자율적으로 마련하기로 약정하였습니다. 이러한 약정이 유효하기 위해서는 어떠한 절차를 거쳐야하는 건지요? A. 재건축구역 내 상가소유자들과 아파트소유자들은 이해관계가 다르기 때문에, 상가를 아파트와 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가조합원들로 구성된 별도의 기구인 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 소위 ‘상가 독립
Q. A 재건축조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 분양신청 절차 진행 후 현재 현금청산자에 대하여 매도청구소송을 진행하고 있습니다. 위 소송에서 현금청산금을 어떤 기준으로 평가하는지 그리고 평가금액이 시가와 유사하게 되는지를 알고 싶습니다. A. 재건축사업의 근거 법률은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)을 들 수 있는데, 일반적으로 규모가 큰 사업지구는 도시정비법을, 규모가 작은 사업지구는 집합건물법을 적용하게 된다. 집합건물법에 따른 재건축사업에서는 최초 재건축 결
Q. 최초의 사업시행인가 고시가 있은 후 사업시행인가 무효소송에서 1심 법원은 A재개발조합의 사업시행인가가 무효라고 판단하였습니다. 이후 A조합은 사업시행 대상부지는 동일하나 건물의 건물층수, 건물동수, 세대수, 건폐율, 용적률 등을 변경하는 사업시행계획 변경인가를 신청하였고 관할구청으로부터 사업시행변경인가를 받았습니다. 이 경우 손실보상금 산정기준은 최초의 사업시행인가 고시일인가요 아니면 사업시행변경인가 고시일이 되는 건가요? A. 도시 및 주거환경정비법은 사업시행인가의 고시가 있은 때에 토지보상법에 의한 사업인정고시가 있은 것으
Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금을 어떻게 평가하는지, 시가보다 낮다면 그 이유는 무엇인지 알려주세요. A. 현금청산자는 관리처분계획인가 이후 조합으로부터 소유한 주택 등을 청산받아 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 현금청산절차가 진행되면 어느 사업구역이나 현금청산금을 둘러싼 많은 법적 다툼이 발생하게 된다. 현금청산을 받는 자와 하는 자의 이익이 첨예하게 대립하기 때문이다. 현금청산자 입장에서는 무조건 높은 것이 좋다. 현금청산의 대상이 되는 주택