중도금 대출을 받아 분양대금이 납부되는 경우에는 통상, 잔금 지급하고 소유권이전등기를 받으면서 중도금 대출금에 대해 중도금 대출 은행을 근저당권자로 하여 근저당권을 설정한다. 이 조치를 취함으로써 시공사 또는 시행사는 중도금 대출에 대한 연대보증책임을 면하게 된다.앞서 든 사안은 무슨 이유에선지 수분양자 ‘갑’이 중도금 대출금에 대해 은행에 근저당권을 설정하는 조치를 취하지 않았고, 따라서 이전등기도 받지 못했다.그러면서도 임차인 ‘을’로부터 임대차보증금을 받아 이 돈으로 시공사에 잔금을 모두 납부하였다.임대차계약서에는 ‘분양권 상
최근 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면서 주택을 담보로 한 대출이나 집단대출에서 중도금 또는 잔금 대출 규모가 줄어들게 되었다. 신규 분양시의 중도금 또는 잔금 대출로 주택을 매입한 경우에 미묘한 법적 쟁점이 있다.‘갑’은 아파트를 분양받으면서 계약금을 지급하였다. 중도금은 집단대출로 은행에서 시공사로 들어갔다. 중도금 대출에 대해 시공사가 연대보증을 하였다. 아파트가 준공되고 ‘갑’이 ‘을’로부터 전세보증금을 받아 시공사에 잔금을 지급하였다. 현재까지 아파트는 시공사 명의로 등기가 되어 있다. ‘갑’이 중도금 대출을 갚지 못하자
가계약의 내용이 매수희망자가 예약완결권을 행사하기로 하는 경우라면 매매예약이 체결된 것이고 특정 조건의 성취 여부에 달린 것으로 하는 경우에는 조건부 계약이 된다. 이 경우라면 가계약금은 손해배상의 예정을 정한 것으로 볼 가능성이 크다.이 경우까지가 아니라면 가계약이 준비단계의 계약에 불과하여 본계약으로서는 구속력이 없다. 이때도 가계약 자체가 구속력이 없다고 볼 수는 없다. 본계약상 주된 급부의 중요부분에 대해 대략의 합의에 도달하고 추가적인 계약교섭을 하여 계약체결 여부를 최종적으로 결정하기로 약속하는 경우다.쌍방은 추가적인 계
‘가계약’이라는 이름의 계약을 자주 보게 된다. 정비사업에서 추진위원회가 시공사와 일정한 내용을 담아 체결하는 ‘공사도급(가)계약’, 양해각서(MOU)와 같은 수준을 내용으로 하는 ‘가계약’ 등 다양한 모습이 있다.일상생활에서 심심찮게 보이는 경우가 부동산 관련 가계약이다. 대충 이런 식이다. 임차인이나 매수인이 급한 사정이 있어 목적물을 찾는데 마침 그때가 매물이 귀한 시기다. 중개업소가 연락을 하여 마침 생각하던 조건과 얼추 비슷한 매물이 있다고 한다. “매물이 없어 문의가 빗발치고 있다. 이번 기회를 놓치면 물건 구하기가 어렵
아래층의 천장이자 위층의 바닥 부분 때문에 일어나는 분쟁은 층간소음뿐 만이 아니다. 이 층간 부분은 누구 소유인가. 집합건물법에서는 구조를 이루는 천장과 바닥을 공용부분으로, 그 부분의 세대내부 마감부분은 전용부분으로 본다. 위층 바닥 마감부분 손상으로 누수가 발생하여 아래층에 피해를 준다면 전용부분 소유자인 위층 소유자가 책임을 져야 한다.집합건물이 아닌 일반 건축물이라면 어떤가. 이 경우에도 위층 바닥 내부 마감부분은 위층에 속한 것으로 해석하면 된다. 마감부분이 아니라 구조를 이루는 부분이라면 어떤가. 예를 들어보자.1층은 세
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 것을 내용으로 하는 물권이다. 민법은 지상권을 용익물권의 하나로 규정한다.금융기관은 나대지를 담보로 대출을 하면서 저당권을 설정하는 외에도, 많은 경우에 지상권도 함께 설정하여 등기를 한다. 저당권 등기와 지상권 등기가 한꺼번에 이루어진다.두 개의 등기를 함께 하는 이유가 있다. 채무자가 나대지를 담보로 대출을 받아서는 그 위에 건물을 짓고 다른 사람에게 처분해 버리면 금융기관이 애초에 담보가치로 잡은 나대지 가치에 못 미치는 금액만 회수할 수
부동산을 이용하는 사기 수법은 다양하다. 남의 물건을 팔아먹거나 임대해 보증금을 가로채는 경우, 하자 있는 물건을 터무니없는 값으로 팔아먹는 경우가 대표적일 것이다. 근저당권을 이용하는 사기 유형도 꽤 많다. 가짜 근저당권을 피담보채무와 함께 넘기는 경우는 회수 가능성이 적은 부실채권(NPL) 투자가 유행하면서 자주 보이는 사기 수법이다. 부동산 소유자가 이런 저런 사정으로 채무가 없는데도 지인에게 가짜 근저당을 설정해 주는 경우도 보인다. 채권자들에게 빚을 갚지 않기 위해 쓰는 수법이다. 사기죄로 의율되는 경우도 있겠지만 기본적으
개인 소유의 토지가 도로로 사용되고 있을 때 여러 가지 법률문제가 생긴다. 이 문제는 도로가 개설된 경위와 목적, 각종 전후 사정과 관련된 문제라 쉽게 결론을 내리기 어렵다. 국가나 지방자치단체가 정식으로 도로로 인정고시를 하여 도로를 개설하고도 손실보상 없이 사유지를 도로에 편입시킨 경우에는 토지소유자에게 임료 상당을 지급해야 한다. 문제는 개인이 개설한 사도(私道)나 정식 도로로 개설되지 않은 지방자치단체가 관리하는 도로의 경우다. 몇 명의 소유자가 자신들 토지를 개발하면서 진입로를 개설하였고 그 도로가 도로로 지정되었다. 후일
지구 전체로 볼 때 토지 지표는 하나로 되어 있다. 물건으로서의 토지는 한 개 뿐이다. 국가 내의 토지는 국가 또는 국가 소속의 개인이 소유한다는 관념을 하면서 토지가 분할되었다. 애초부터 토지라는 것이 양적으로 유한한 까닭에 토지 분할이 세포분열처럼 양적 증가를 가져오지는 못한다. 다만 지표에 선을 그어 경계를 삼고 장부에 등록을 하는 방법으로 분할을 한다. 분할된 토지는 등록된 구역 별로 특정되고 토지 개수를 필(筆)로 계산한다. 붓 필(筆)자로 토지 개수를 계산하는 것을 보면 지표에 인위적으로 선을 긋는 것만으로는 분할된 하나
법에 특정 상황을 규율하는 법조항이 없을 때 다른 조항을 끌어와 적용을 할 수도 있다. 끌어와(유추) 적용을 할 것인지에 따라 분쟁의 승패가 결정된다. 유추적용이 허용될 것인지는 법률 전문가들에게도 어려운 문제다. 대법원 판례가 나오기 전까지는 전문가들도 우왕좌왕 할 수밖에 없다. 흔히 있을 수 있는 사례를 보자. 27년 동안 점포를 임차하여 떡집을 운영한 임차인이 신규임차인이 되고자 하는 사람과 권리금 1억 원의 권리금계약을 체결하였다. 임차인은 신규임차인을 임대인에게 데려가서 사정을 이야기 하고 신규임차인과 임대차계약을 체결해
큰 일 날 이야기지만, 세든 건물에 불이 난 경우에 임대인과 임차인 관계는 어떻게 되는가? 임차인이 불을 낸 경우에는 당연히 임차인이 책임을 지게 된다. 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 부담한다. 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸되면 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된다. 이때 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 해지 못하면 책임을 져야 한다. 화재의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아
부동산 매매계약에 빠지지 않는 조항이 있다. 매수인이 계약을 위반한 때에는 계약금이 매도인에게 귀속되고, 매도인이 계약을 위반한 때에는 매수인에게 계약금의 배액을 상환한다. 모두가 알고 있는 이런 조항을 위약금 조항이라고 한다. 위약금은 손해배상의 예정으로 추정된다. 손해배상의 예정이 있는 경우에는 상대방은 자신이 본 실제 손해를 입증할 필요 없이 계약금을 몰수하거나 또는 계약금의 배액을 청구할 수 있다. 그것을 넘는 손해가 있으면 별도로 입증하여 청구할 수 있다. 손해배상의 예정 금액은 법관의 재량으로 감액할 수 있다. 제반 사정
주차장을 둘러싼 분쟁은 전쟁처럼 치열하다. 몇 사람 사이의 분쟁이 아니라 집단과 집단 사이의 싸움이다. 단순한 재산적 가치의 문제가 아니라 삶의 질 문제일 수도 있고, 생존의 문제일수도 있기 때문이다. 주상복합건물에서 상가 소유자와 아파트 소유자가 싸우는 경우, 아파트 단지 안 상가와 아파트 소유자들끼리 싸우는 경우, 아파트 일부 동과 다른 동 주민들이 싸우는 경우 등 다양한 그룹 사이에서 전쟁이 벌어진다. 주상복합건물의 경우를 보자. 지상 1층부터 지상 5층까지 100호실로 구성된 상가 부분, 6층부터 30층까지 200세대로 된
사람의 사체(死體)를 모시는 매장, 화장, 개장과 묘지, 화장장 및 납골당의 시설과 관리에 관한 사항을 규율하는 법이 있다. 1961년에 제정된 ‘매장 등 및 묘지 등에 관한 법률’이라는 이름이었다가 2000년에 ‘장사(葬事) 등에 관한 법률’(약칭 ‘장사법’)로 이름이 바뀌었다. 장사법으로 전면 개정되면서 “제27조제3항의 개정 규정은 시행일인 2001년 1월 13일 이후 최초로 설치되는 분묘부터 적용한다”는 규정을 두었다. 이 조항으로 문제가 된 사건이 최근에 대법원 전원합의체 판결로 정리되었다. 사회적 관심이나 우리 사회 전체
임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하기 위해 주고받는 것입니다. 임대인은 임대차보증금이 남아 있는 한 이러한 채무를 받을 수 있다는 기대를 가지고, 임차인은 보증금이 남아 있는 범위 내에서 임대인의 관용을 기대합니다. 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 보증금에서 연체차임을 충당할 수 있습니다. 그렇다고 임대차 종료 전에 별도 의사표시가 없더라도 당연히 보증금에서 공제되는 것은 아닙니다. ‘연체 차임만큼 보증금에서 까겠다’는 뜻을 임차인에게 표
사람이 살아 기 위해서는 이웃에 있는 다른 사람의 토지를 사용하지 않을 수 없는 불가피한 경우가 있다. 예를 들면 내 땅 위에 새로 집을 지어 멀리 떨어진 곳에서 수도관을 끌어 와야 한다. 이웃 토지 소유자에게 부탁을 한다. 그 사람 입장에서는 내키지 않는데 토지 이용을 참아 내야 한다면 사유재산권을 침해당한다는 생각을 할 수도 있다. 그러나 혼자서만 살 수 있는 사람은 없지 않은가. 이와 같이 불가피하게 서로 이웃 토지를 이용하여야 하는 관계를 조절하는 규정을 민법에 두고 있다. 이런 관계를 상린관계(相隣關係)라고 한다. 수도관,
정상적으로 임대보증금을 내고 건물을 임차한 임차인이 대출 사기에 휘말리는 경우가 있습니다. 사기에 관여된 이상 그에 대한 대가를 치르는 것은 당연한 이야기입니다. 상가 임대인은 은행에서 추가로 대출을 받으려고 합니다. 은행은 상가의 담보가치에서 임대차보증금을 뺀 금액을 채권최고액으로 근저당권을 설정하고 그에 따라 대출을 해 줍니다. 상가 임차인이 있으면 임대보증금만큼 대출을 받을 수 없게 됩니다. 은행에서는 상가에 세든 사람이 임대보증금이 없는 세입자임을 증명하면 대출한도가 올라간다고 설명을 합니다. 임대인은 임차인에게 서류를 하나
임대차보증금 액수가 전 재산에 이를 경우도 있다 보니 보증금을 둘러싼 사기 사건이 발생합니다. 요즘도 그런 사기가 있을까 싶지만, 심심찮게 언론에 보도됩니다. 수법도 여러 가지입니다. 최근에 상담 받은 이야기는 기가 막힙니다. 공인중개사 자격증을 빌린 무자격 중개업자가 나이 많은 임대인으로부터 다가구주택 전체를 세놓고 관리해 달라고 위임을 받습니다. 임대인은 월세를 받아 생활비로 쓰겠다며 월세로 임대하라고 위임을 하면서 위임장도 써 주었습니다. 이 중개업자는 임차인들을 모집하여 전세로 세를 놓아 임대차보증금을 받습니다. 받은 임대차
세상을 살면서 남들과 거래를 하다 보면 명목과 실질이 다른 경우를 보게 된다. 부동산을 자기 이름으로 등기하지 않고 다른 사람 이름으로 명의신탁을 해 두거나, 회사 주식을 다른 사람 이름으로 해 두는 경우가 그렇다. 법에 어긋나는 경우도 많은데, 불법을 감행할 구구한 사정이 있다고들 한다. 남 이름으로 사업자등록을 하여 사업체를 운영하는 사람도 있다. 속칭 ‘바지 사장’을 내세워 사업을 하는 경우다. 주식회사에 바지 사장이 앉아 있는 경우라도 외부인이 그 대표이사에게 어느 정도의 실권이 있는지를 알기 어렵고, 어차피 법인 자체의 재
기존 임차인은 임대차가 종료될 때 권리금을 받기 위해 신규임차인을 물색합니다. 둘 사이에 권리금에 대한 약정을 하고 신규임차인이 되려는 사람이 임대인과 임대차계약을 체결합니다. 원만히 계약이 체결된다면 기존 임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 회수하게 됩니다. 장사가 잘 되니까 임대인이 직접 영업을 해 보고 싶다는 등, 임대인은 이런저런 이유로 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해하고자 합니다. 대표적인 수법이 신규임차인이 되려는 사람에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 신규임차인이 되려는 사람이 임대차계약을 포기하도록 하는