관리처분계획-4관리처분계획상 '권리가액'이란 무엇일까요? 이 용어를 잘못 사용하고 있는 것은 아닌가요?■ 김민우 변호사의 Key Point관리처분계획에 비례율과 함께 중요하게 사용하는 용어가 있습니다. '권리가액'이라는 용어인데, 이 권리가액이 무엇을 말하는 것인지 정확하게 알고 계시는가요? 정비사업분야에서 일하시는 분들과 대화를 하다보면, 서로 생각하는 '권리가액'의 개념이 다름을 많이 발견하게 됩니다. 일반적으로는 '권리가액이란 종전자산평가금액에 비례율을 곱한 금액을 말한다'라고 하는데, 맞을까요? 권리가액의 정확한 개념을 알아
1. 정비사업조합의 토지관련 매입세액 종류=정비사업조합의 경우 토지관련 매입세액을 나열하면 다음과 같다.도시설계용역비, 감정평가용역비(종후자산에 대한 감정평가용역비는 별개), 측량비, 지질조사비, 석면처리비, 이설비, 택지조성비산출용역비, 경관용역비, 건축물 철거용역비, 소화전이전비, 전화케이블이전비, 환경영향평가용역비, 교통영향평가용역비, 안전진단용역비, 신탁등기비, 기타 공통매입세액 중 토지 안분액 등이 있다.2. 건물의 직접 건설원가 관련 매입세액=건물의 직접 건설원가 관련 매입세액은 건축설계용역비, 건설공사용역비, 친환경 건
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하도록 규정함으로써 임기의 상한만을 명시적으로 정하는 한편 구체적인 임기는 조합이 그 한도 내에서 정할 수 있도록 위임하고 있다(법 제41조제3항). 이하에서 일반적인 임기개시시점을 살펴보고, 정관에서 정한 임기개시시점을 대의원회의 의결로 변경할 수 있는지 살펴본다.2. 임원선임 형태에 따른 구체적 임기개시시점=임원의 임기개시시점은 위와 같이 선임형태에 따라 각 달라지나 가장 기본적으로 ‘선임’을 위한 필수적 요건인 총
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=부산시 동래구청장으로부터 2015년 조합설립인가를 받은 재개발정비사업조합의 조합원인 A는 사업구역 내에서 다세대주택 1채와 오피스텔을 소유하고 있고, 오피스텔을 주거용으로 임대하였다. A는 위 오피스텔은 건축물대장상 용도가 근린생활시설이지만 사실상 주거용으로 사용되고 있으므로, 2주택(이른바 1+1 주택공급) 공급기준이 되는 주거전용면적에 오피스텔의 면적도 포함되어야 한다고 주장한다. 본 사안의 쟁점은 건축물대장상 용도가 근린생활시설이지만 그것이 사실상 주거용으로 사용되는 경우, 2주택 공급기준이 되는
도시 및 주거환경정비법에서는 ‘예산으로 정한 사항 이외의 조합원에 부담이 되는 계약’은 총회의결을 거쳐야 하고, 위반시 형사처벌 규정을 두고 있다. 그런데 예산에 반영되지 않은 지출을 해야 할 때마다 사전에 총회 의결을 거쳐야 한다면 시간과 비용의 낭비가 심할 수 밖에 없다.이를 극복하고자 조합은 예상하지 못한 정비사업비의 지출을 위해 예비비 항목으로 예산을 수립하고 있다.사실 예비비 제도는 예산 수립 후 변화한 여건에 대응하여 예산집행의 신축성을 확보하기 위한 수단으로 생소하겠지만 헌법적 근거까지 있는 제도이다. 헌법적 관점에서
1. 소집절차 하자의 판단기준=조합장이 총회 소집 과정에서 위 정관 규정을 위반한 경우 그 총회 결의가 무효인지 여부는 ①총회 소집, 개최 시 이사회 의결을 거치도록 정한 정관 규정을 위반하게 된 경위 ②구체적인 위반 내용 ③이사회 의결에 존재하는 하자의 내용과 정도 ④총회 소집과 관련하여 대의원회 등 조합 내부 다른 기관의 사전심의나 의결 등이 존재하는지 여부 ⑤위 정관 규정을 위반한 하자가 전체 조합원들의 총회 참여기회나 의결권 행사 등에 미친 영향 ⑥조합 내부의 기관으로 두고 있는 총회, 대의원회 등과 이사회의 관계 및 각 기
1. 서설=지역주택조합 가입계약을 체결하는 경우 조합(추진위원회)이 분담금 전액 환불 보장 내용을 담은 ‘안심보장증서’를 교부하는 경우를 종종 볼 수 있다. 통상적으로 안심보장증서는 조합(추진위원회)이 조합설립인가 신청을 하지 않는 경우 또는 사업계획 승인을 받지 못하는 경우 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우에 조합원가입계약자가 이미 납부한 분담금 전액의 환불을 보장한다는 내용을 담고 있다.보통 안심보장증서가 등장하는 사건에서는 안심보장증서의 효력이 쟁점이 되는데, 하급심 판결의 주된 흐름은 “안심보장증서상 약정은 총유물인 분담
1. 개요=정비사업조합은 정비사업을 진행하면서 협력업체 등으로부터 제공받은 재화나 용역에 대하여 매입세금계산서를 수취하여 일정액을 환급 또는 매입세액공제를 받게 된다.1)토지관련 매입세액 : 전액 매입세액 불공제2)건물의 직접 건설원가 관련 공통매입세액 : 수익사업(일반분양) 중 국민주택규모 초과분 주택과 상가분에 대한 매입세액 공제3)토지 및 건물관련 공통매입세액 : 토지 및 건물관련 총공통매입세액-a-b 분에 대한 매입세액 공제a : 토지 및 건물관련 총공통매입세액×토지공급가액/(토지공급가액+건물공급가액)b : (토지 및 건물관
대부분의 가구는 자신의 집에 거주하지 않고 임대주택에서 생활하고 있다. 임대주택은 등록 임대주택과 비등록 임대주택으로 나뉘어진다. 등록 임대주택은 임대사업자가 운영하며 비등록 임대주택은 그렇지 않은 형태다. 민간 임대주택으로 볼 때 등록 임대주택은 약 152만 가구가 있으며 비등록 임대주택은 약 664만 가구로 이루어져 있다. 비등록 임대주택이 전체 임대주택의 81%를 차지한다.등록 임대주택으로 운영하기 위해서는 임대사업자는 보증보험 가입 의무와 임대료 인상에 제한을 받는 등의 공적 의무를 갖는다. 하지만 이에 대한 대가로 주택에
2018.6.12. 법률 제15676호로 도시 및 주거환경정비법이 개정되어 제132조의2를 신설했다.‘건설업자의 관리·감독 의무’라는 제목으로 “건설업자는 시공자 선정과 관련하여 홍보 등을 위하여 계약한 용역업체의 임직원이 제132조를 위반하지 아니하도록 교육, 용역비 집행 점검, 용역업체 관리·감독 등 필요한 조치를 취하여야 한다”는 조문을 신설하고, 이를 위반하는 경우 즉, 위와 같이 필요한 조치를 소홀히 하여 용역업체의 임직원이 제132조를 위반한 경우 그 건설업자는 5,000만원 이하의 벌금에 처하도록 하는 처벌규정(제138
관리처분계획-3대한민국 관리처분계획은 거의 이렇게 되어 있습니다. 관리처분계획의 실제 사례 소개(2) ◯ 흔히 권리가액이라고 용어를 잘못 사용하고 있는 ‘분양기준가액’을 산정하는 방식을 기재하고 있다. 서울특별시 조례에는 권리가액은 종전자산평가금액 그 자체를 말하는 것으로 규정하고 있다. 계산 방식은 종전자산평가금액에 비례율을 곱하면 된다. ◯ 예를 들어 A 조합원의 종전자산평가금액이 5억원인데 비례율이 110%인 경우에는 5억5,000만원(5억원×비례율)이 분양기준가액이 되어, 10억원 상당의 신축아파트를 분양받았을 경우에 4억5
1. 사안의 개요=경기도 소재 모 재개발 조합은 신탁사를 사업대행자로 지정하고, 분양대상 조합원들로부터 신탁 받은 부동산을 신탁사에게 재신탁하였고, 협의 또는 수용재결을 통해서 확보한 청산 대상 부동산을 신탁사에게 신탁하였다. 그 이후 종부세 과세기준일이 도래하였고, 과세관청은 과세기준일 현재 신탁사가 이 사건 각 주택 등을 모두 보유하고 있다고 봐서 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종부세 과세표준을 산정한 후 종부세 및 농특세를 결정 고지하였다. 이에 대해서 위 신탁사가 원고가 되어 과세관청을 상대로 종부세부과처분 취소 청구를
최근에 여러 조합에서 진행되는 총회들을 보면 선거안건과 일반안건을 분리하여 별도의 종이에 서면결의서를 제작하고, 회송용 봉투도 별도로 제작하는 경우가 많다.서울시 관내의 조합과 같이 서울시 표준 선거관리규정을 따르는 경우 우편투표를 선거인이 직접 우송하도록 규정하여 홍보요원을 활용하는데 상당한 제한이 따르기 때문에, 일반안건과 선거안건의 서면결의서를 분리하여 운영한다. 선거관리규정에 우편투표와 관련하여 별다른 제약이 없는 조합의 경우에도 선거안건에 관한 우편투표를 기명으로 진행하는데 상당한 부담을 느껴 일반안건과 분리하여 운영하는
사업시행계획은 정비사업의 목적인 건축물이나 정비기반시설 신설 등 개발을 위한 설계도이자 시공에 필요한 비용, 주민이주대책, 세입자의 주거 대책을 비롯한 개발에 부수되거나 파생되는 내용에 관하여 사업시행자가 작성하는 정비사업의 시행과 관련한 일체의 계획을 의미한다. 사업시행계획에는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 건축물의 주용도·대지면적·건폐율·용적률·높이 등의 내용이 포함되며 사업시행자는 사업시행계획에 폭넓은 계획재량을 가진다. 조합은 조합원의 의견을 수렴하고 정말 많은 노력을 들여 총회의결로 사업시행계획을
1. 일반적인 개요=정비사업조합은 조합원으로부터 토지 등을 현물출자 받아 관리처분계획에 의거해 새로운 주택 등을 관리처분방식에 의해 환지방식으로 공급하고, 건설경비를 조달할 목적으로 체비지인 일반분양분을 매각하는 수익사업을 수행한다. 새로운 주택 및 그 부속토지를 공급함에 있어 정비사업조합이 직접 건설공사를 하는 것이 아니라 건설회사에 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양 판매한다. 따라서 정비사업조합의 업태는 건설업이 아닌 부동산업에 해당되고 주거용 건물개발과 공급업(주택) 및 비주거용 건물개발과 공급업(상가)에 해당
불과 1년 사이에 리모델링으로 사업을 추진하던 사업장들이 큰 혼란을 겪고 있다. 사업에 대한 전반적인 계획을 준비해서 조합설립동의서 징구를 진행하는 단지는 더 이상 진행률이 오르지 않고 있거나 혹은 주민들의 무관심 또는 거센 반대에 사업을 중지하고 있다. 나아가 사업 방식을 리모델링에서 재건축으로 바꿔서 사업을 재추진하는 사례까지 있다 보니 여러 곳의 리모델링 사업추진 현장에서 큰 혼란의 시간을 보내고 있다.리모델링 사업이 원활하게 진행이 되지 않는 이유로는 크게 2가지로 볼 수 있을 것 같다. 먼저 작년부터 시작된 ‘노후계획도시
관리처분계획-3대한민국 관리처분계획은 거의 이렇게 되어 있습니다. 관리처분계획의 실제 사례 소개■ 김민우 변호사의 Key Point관리처분계획에 대하여 4 강의로 나누어 설명해 드리고 있는데, 그러면 실제 조합에서 작성하여 총회에서 의결한 관리처분계획 내용은 어떻게 되어 있을까요?‘관리처분계획’이라고 하니 엄청 복잡하고 어렵게 되어 있는 줄 생각하고 계실 텐데, 실제 조합에서 작성하여 의결한 관리처분계획내용을 보여 드리겠습니다. 그리고 대한민국 재건축·재개발조합의 관리처분계획내용은 대부분 비슷하게 되어 있습니다. 조합별로 내용이 거
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’)에 따라 조합설립인가를 받아 사업시행자의 지위를 득한 조합은 건축심의와 사업시행인가를 거쳐 건축물의 설계가 확정되면 건축물과 대지의 처분을 위한 ‘관리처분계획’을 수립하고 그 내용에 따라 신축 건축물과 대지를 분양신청절차를 거친 토지등소유자(조합원)에게 우선 분양하고, 잔여분을 조합원 이외의 자에게 주택법령의 규정에 따라 일반분양하는 절차를 거치게 된다. 이때 일반분양을 위한 입주자모집승인 단계에서 ‘재건축사업’의 경우 분양대상 토지등소유자의 신탁등기가 완료되어야 하는지 여
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=서울시에 위치한 재개발정비사업조합의 조합원 A는 조합설립인가 당시 주택 1채를 소유하고 있던 중 사망하였고, 조합은 망인의 주소지에 분양신청 통지서를 발송하였다. 조합의 분양신청기간 중 망인의 상속인인 자녀 B, C, D 중 D가 실종되었음을 이유로 B와 C만이 분양신청을 하였고, 이에 조합은 상속을 원인으로 한 소유이전등기가 없음을 이유로 이 사건 관리처분계획에서 망인을 현금청산대상자로 분류하였다. 이 사건 관리처분계획이 인가된 후 B는 상속을 원인으로 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.이 사건
재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업