1. 국토부·지자체 합동점검결과 8개 조합 대상 총 108건 적발◯ 국토교통부가 지방 4개 지자체(부산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 광주광역시)와 함께 2022. 11. 14. ~ 12. 19. 까지 합동으로 정비사업 조합 8 곳을 점검하였는데, 총 108건의 부적격 사례를 적발하여 수사의뢰, 시정명령 및 행정지도 등의 조치를 취하였습니다.◯ 서울특별시의 경우에는 합동점검을 자주 하여서 그동안 많은 조합장들이 행정지도나 형사고발을 받았기 때문에 합동점검시 지적된 문제점 들에 관하여 어느 정도 공감대가 이루어지고 있으나, 아직 합
1. 재개발조합설립에 동의한 조합원만 재개발조합 임원이 될 수 있을까요?◯ 재건축조합과 재개발조합의 가장 큰 차이점중 하나가 재건축조합은 조합설립에 동의한 자만 조합원이 됩니다.◯ 반면, 재개발조합은 조합설립에 동의하지 않은 자도 조합설립이 되면 강제적으로 조합원이 됩니다.◯ 그러다 보니 재개발조합원은 조합설립에 동의한 자와 동의하지 않은 자가 모두 조합원이 되는데, 이럴 경우에 조합임원 피선출 자격요건으로 ‘조합설립에 동의한 자만 임원 피선출자격이 있다’라는 조항을 둘 수가 있을까요? 가. 법령상 임원 피선출요건◯ 「도시 및 주거
1. 도시 및 주거환경정비법상 자격요건◯「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 조합장, 이사, 감사의 피선출 자격요건은 다음과 같습니다. ◯ 위 내용을 보면 ① 조합 임원 전체에 대하여 공통으로 적용되는 거주요건 또는 소유요건이 있고, ② 조합장에게만 요구되는 거주요건이 있습니다. 이에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 2. 거주요건과 소유요건의 해석가. 거주요건◯ 조합 임원에게 공통적으로 요구되는 거주요건은 ‘정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것’으로 되어 있습니
1. 정관변경안이 조합총회 의결을 거쳤으나 관할관청 인가를 받지 못한 경우 그 효력은?◯ 조합정관개정안을 법이 정하는 절차에 따라서 총회에 상정하여 적법하게 개정의결을 받았습니다. 이 경우 총회의결을 받는다고 바로 효력을 발휘하는 것이 아니라 관할관청의 변경인가를 받아야 합니다.◯ 따라서 만약에 조합정관개정안이 관할관청의 변경인가를 받지 못하거나, 아직 변경인가신청을 하지 않은 상태인 경우에 총회에서 의결된 조합정관개정안은 효력을 발휘하게 될까요?◯ 대법원 2007. 7. 24. 자 2006마635 결정에 의하면 ‘관할 시장 등의
1. 정관개정 의결 정족수조합이 설립인가를 받은 뒤에 사업을 진행하다보면 조합 정관을 개정할 필요성이 있습니다.이때 정관 개정은 아무렇게나 할 수 있는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법에 그 개정절차가 아래와 같이 정해져 있습니다. 조합 정관은 조합설립동의서에 ‘정관에 동의한다.’라는 문구가 기재되어 있어 조합설립동의자에 의하여 동의가 된 다음, 창립총회에서 정관 안을 의결한 뒤 관할관청의 인가를 받아서 그 효력이 발생하게 됩니다.그 뒤 변경을 하려면 그 정관조항을 3부분으로 나누어, ①조합원 2/3 동의를 받아야
1. 공유자의 경우에 토지등소유자 산정 관련 판례◯공유자들의 경우, 토지등소유자 숫자를 어떻게 산정하는지는 지난번 칼럼에서 자세하게 설명드렸습니다. 이와 관련해 대법원 판결례가 있는데, 이 판례를 보면 조금 더 상세하게 이해하실 수 있을 것 같아 아래에 소개를 드립니다.■ 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242 판결토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다. 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와 지상 건축물 중 토지에 관하여 지상권이
1. 법령의 내용◯ 사업구역 내의 토지등소유자 현황을 조사하다보면 등기부상에 있는 주소지로 연락을 해도 연락이 되지 않고 더 이상 연락처를 알 수 없는 사람들이 있습니다.◯ 이런 경우에는 그 사람 때문에 각종 동의율 달성에 장애가 되는 경우가 있는데, 이런 경우를 대비하여 도시정비법에는 소재불명자를 토지등소유자의 숫자에서 제외할 수 있는 방법을 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ①4.토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리
2. 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법3. 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의 한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것☞[해설] 추진위원회 구성을 위하여 동의서를 징구하거나 조합설립동의서를 받는 동안에 매매나 증여, 상속 등의 사유로 토지 또는 건축물의 소유권이 변동될 수가 있다. 이런 경우에 전 소유자가 추진위원회 구성에 동의하였거나 조합설립에 동의하였는데 소유권이 이전됨으로 인하여 또 새로운 소유자로부터 동의서를 받아야 하는 부담을 줄이기 위하여 위와 같이
1. 토지등소유자의 동의자 수 산정방법이 적용되는 경우◯ 정비사업에서 토지등소유자가 동의를 하여 일정한 동의율을 충족해야 하는 경우가 많은데, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 ‘시행령’이라고 함) 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정방법 등)에는 아래의 경우에 시행령이 규정하고 있는 산정방법대로 동의자 수를 산정하도록 되어 있습니다.① 법 제12조제2항의 재건축사업의 안전진단실시 요청서② 법 제28조제1항의 토지등소유자의 과반수의 동의로 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업대행자로
42차-1. 조합, 조합설립인가의 법적성격1. 조합의 법적 성격◯ 정비사업에서 조합은 재건축조합과 재개발조합 2가지가 있습니다. 주거환경개선사업은 조합을 설립하지 않기 때문에 위 2가지 조합의 법적성격을 보면 아래와 같이 어느 단계에 가면 공법상 법인으로 보고 있습니다.가. 재개발조합◯ 적용법은 2003. 7. 1. 이전에는 도시재개발법이었으나 2003. 7. 1. 도시 및 주거환경정비법이 시행된 뒤에는 이 법의 적용을 받습니다.◯ 그리고 재개발조합은 공공행정 목적을 위해 구성된 공법상 법인으로 판단을 하고 있습니다.나. 재건축조합
40차. 조합 이사회, 대의원회를 원활하게 운영하는 방법은?1. 이사회, 대의원회에서 업무시 분쟁이 발생하는 이유는?◯ 조합 이사회, 대의원회가 순조롭게 진행되는 경우도 있지만, 회의시 고성이 오가고 또 서로 반대되는 주장을 하면서 매우 힘들게 진행되는 경우도 더러 있습니다.◯ 물론 상식에 맞지 않은 일부 이사, 대의원 때문일 수도 있지만, 그 사람들이 상식에 반하는 행동과 발언을 하는 것에 대하여 조합장님이 제대로 설명을 못하고 또 대응을 못하기 때문입니다.◯ 따라서 그 사람들이 그렇게 행동하는 이유를 정확히 알고 그것을 해결하도
1. 조합 표준정관상 해임 사유◯ 조합 표준정관에 의하면 “제18조(임원의 해임 등)① 임원이 직무유기 및 태만 또는 관계법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손해를 초래한 경우에는 해임할 수 있다”라고 규정되어 있습니다.◯ 위 내용을 보면 아래와 같은 의문이 생깁니다.① 정관에 기재된 ‘직무유기 및 태만 또는 관계법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손해를 초래’한 경우에만 해임이 가능한가?② 어떤 경우가 위 사유에 해당하는가?③ 해임발의자들이 임원이 위 사유에 해당한다면서 허위의 사실을 해임사유로 유포하며 해임을 한
3. 조합 임원 선거관리를 선거관리위원회에 의무적으로 위탁하고, 선출방법, 선거운동 방법에 대한 기준을 정함가. 현행◯ 현행법은 도시주거환경개선사업 등을 추진하기 위한 정비사업조합의 임원(조합장, 이사, 감사) 선출에 관한 선거관리 업무를 해당 조합 총회의 의결을 거쳐 「선거관리위원회법」에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있도록 하고, 선출방법 등은 정관으로 정하도록 하고 있습니다.◯ 도시정비법 제41조(조합의 임원) 제3항에는 “③ 조합은 총회 의결을 거쳐 조합임원의 선출에 관한 선거관리를 「선거관리위원회법」 제3조에 따라 선거관
2023년 새해가 밝았습니다. 일반적으로 연말 정기국회때에 법률이 개정되기도 하는데, 작년 정기국회때에는 「도시 및 주거환경정비법」의 개정없이 해를 넘겼습니다.하지만 현재 국회 국토교통위원회에 계류 중인 개정안이 많이 있습니다. 분양권, 정비계획, 안전진단 등의 내용도 있으나 조합운영과 직결될 수 있는 개정안 5개를 추려서 아래에서 소개해 드리겠습니다.아래 내용들은 개정된 것이 아니라 현재 국회 국토교통위원회에 계류 중인 안이기 때문에 심의과정에서 수정되거나 개정이 안될 수도 있습니다.1. 전자투표 도입 가능성가. 현행◯ 도시정비법
8. 동·호수 추첨■ 김민우 변호사관리처분계획이 인가되면 본격적으로 공사를 향해서 진행하게 되는데, 그 다음 절차는 어떻게 진행되는가요?■ 김조영 대표변호사네, 관리처분계획인가가 되면 사업진행의 7부 능선을 넘어 섰다고 생각하면 됩니다.관리처분계획에는 조합들의 분담금이 구체적으로 책정되어, 본인이 신청한 평형대를 분양받을 때에 얼마를 납부하여야 하는지 금액을 알게 됩니다.그리고 조합원들이 신축아파트나 상가를 1채만 공급받을 수 있는지 아니면 더 이상을 공급받을 수 있는지, 같은 면적대에 분양신청을 한 조합원들이 많을 경우에 당첨자는
7. 관리처분계획인가다. 종전자산자격과 종후자산가격이란?■ 김민우 변호사지난 호에서 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로서 “3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다). 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)”이 있다는 것을 알게 되었습니다.일반적으로 분양대상자는 조합원일텐데, 위 3호와 5호의 차이점
7. 관리처분계획인가가. 관리처분계획이란 무엇인가?■ 김민우 변호사지난 호에서 건축계획과 정비사업 수입·지출이 포함된 계획이 사업시행계획이라는 점, 그리고 신축아파트나 상가에 대하여 조합원들을 대상으로 먼저 분양신청을 받는다는 것까지 알게되었습니다.정비사업진행절차도를 보면 그 다음 단계가 ‘관리처분계획인가’인데, 이 용어 또한 생소하고 과연 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 잘 알고 있지 못합니다. 이에 대한 설명을 부탁드립니다.■ 김조영 대표변호사네, 관리처분계획이라는 용어가 재건축·재개발 등 정비사업의 경우에만 사용하는 용어이기
5. 사업시행계획인가라. 사업시행계획 중 관심 부분■ 김민우 변호사사업시행계획에 많은 사항이 포함되어 있는데, 그 중에 사업이익과 직결되어 조합원들이 관심을 가져야 할 사항은 무엇인가요?■ 김조영 대표변호사가장 관심을 가져야 할 부분은 신축주택의 공급에 관한 내용입니다. 사업시행계획인가서를 보면 아래와 같이 면적규모별 신축세대수가 기재되어 있는데, 이것에 대하여 조합원들이 분양신청을 하고 남는 것은 일반분양을 하게 되는 것입니다.그리고 용적률도 중요하지만 위 주택규모별 세대수는 용적률을 최대한 반영하여 설계를 한 결과 나오는 것이기
5. 사업시행계획인가가. 개념■ 김민우 변호사재건축, 재개발을 진행해 보면 생소한 용어들이 많은데 ‘정비기본계획, 정비계획’이라는 용어가 가장 먼저 등장하면서 생소하였습니다.그런 뒤에 ‘추진위원회, 조합’이라는 용어는 어느 정도 들어본 말인데, 또 다시 ‘사업시행계획인가’라는 용어가 등장하면서 또 어렵게 느껴집니다. ‘사업시행계획’이라는 것이 무엇인가요?■ 김조영 대표변호사정비사업 진행절차도를 보면 ‘사업시행계획인가’가 정비사업절차상 중간 정도에 위치해 있습니다. 사업시행계획인가가 나게 되면 조합원 분양신청도 받고 관리처분계획도 수
4. 협력업체 선정 과정에서 비리가 왜 일어나는가?■ 김민우 변호사재건축, 재개발을 진행하면서 가장 탈도 많고 말도 많은 부분이 시공자 등 협력업체를 선정하는 과정인 것 같습니다.실제로도 협력업체 선정과정에서 비리가 많이 발생하고, 이로 인하여 형사처벌을 받는 경우도 있고 또 조합 집행부가 해임되는 경우도 있다고 하는데, 주로 어떤 비리가 발생하는 것인가요?■ 김조영 대표변호사네~ 조합원들이 가장 의혹을 가지는 부분이 협력업체 선정과정에서 조합장이나 조합 임원, 그리고 정비사업전문관리업자가 선정과정에 개입하여 비리를 저지른다고 생각