1. 정비사업조합의 세무회계=관리처분계획인가는 도시 및 주거환경정비법뿐만 아니라 조세법에서도 매우 중요하다. 관리처분계획에 의하여 주택 및 상가건물의 면적, 예상분양가액, 조합원분양분 및 일반인 분양분에 대한 정보, 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전 부동산에 대한 감정평가가액, 법인세 절세를 위한 감정평가 등 주택재개발사업과 관련한 모든 정보가 관리처분계획인가에 있다.1) 매입부가가치세의 정산=관리처분계획인가는 사용면적이 확정되는 효과가 있다. 물론 인가권자에 의하여 관리처분계획인가의 변경고시가 있는 경우에는 변경된 관리처분계
1. 분양신청 시 양도소득세=분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구내에서의 5년내 재당첨 금지된 자, 관리처분계획에 의하여 분양신청에서 제외된 자(이하 ‘분양신청 등을 하지 않은 자’라 함)의 경우에는 일시에 현금청산을 한다.사업시행자인 조합은 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 일정한 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는 바, 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을
1. 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제77조)=다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2023년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지 등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 공공주택 건설 등에 관한 특별법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨
1. 시공자 선정 시의 세무1) 부가가치세=시공자가 총회에서 선정된 후 조합과 가계약을 한다. 가계약 이후에는 시공자에서 조합에 정비사업관리업자 용역비 등 각 협력업체 용역비에 대한 자금을 대여하고 해당 자금을 조합에서 집행을 한다. 통상적으로 자금집행 시기는 시공자 선정계약일 이후 30일 내에 협력업체용역비 미지급액을 일시에 지급한다. 이 경우 협력업체들 중 일부의 업체가 추진위원회단계에서의 용역비에 대하여 현금주의에 의하여 세금계산서를 일시에 발행하는 경우가 있다. 이에 대하여는 당초 계약서상 용역의 공급시기(통상 중간지급조건부
1. 조합설립인가 시의 법인등기 등=조합은 법인으로 한다. 조합은 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 아래 사항을 등기함으로써 성립한다.조합은 그 명칭 중에 ‘정비사업조합’이라는 문자를 사용하여야 한다. 이 경우 주식회사와는 달리 최소 자본금 규정은 없다.필요한 서류는 설립목적, 조합의 명칭, 주된 사무소의 소재지, 설립인가일, 임원의 성명 및 주소, 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 등이다.조합설립인가 후 30일 이내에 관할 등기소에 조합법인등기를 하여야 한다. 조합설립등기가 이루어지면
1. 조합설립추진위원회의 설립 및 승인(도시 및 주거환경정비법 제31조)=추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다. 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 2관련 서류를 조합설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.2. 추진위원회에서의 부가가치세=추진위원회는 시장·군수의 승인에 의하여 법적으로 인정되며 이는 국세기본법 제13조 규정에 의한 당연 의제법인으로서 법인으로 보는 단체에 해당된다. 따라서 추진위원회 승인 시점을 수익사
1. 정비구역 지정 시 양도소득세1세대 2주택자에서 제외되는 소형주택이라 하더라도 정비구역 내에 있는 주택을 처분하는 경우 다주택 중과세가 적용된다. 또한 정비구역지정은 건축제한 등 법령제한이 있기에 지정시점부터 법령제한의 기산일로 보아 비사업용토지 판단시 유리하게 적용될 수 있다. 관련 법 내용을 살펴보면 다음과 같다.가. 1세대 2주택·조합원입주권에서 제외되는 소형주택의 범위에서 배제=주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 따라
1. 조세심판원 판례정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가 통지를 한 때(조심2015전4471, 2015.12.18.) 도시개발법 등에 따른 쟁점공공시설의 양여는 신축공공시설이 준공된 시점에 신축공공시설의 양여와 동시에 이루어지는 것으로 신축공공시설의 준공 이전에는 사용권을 부여하되 사용료가 면제되는 일종의 임대상태로 봄이 타당한 것으로 판단된다.쟁점공공시설의 양여는 자산의 무상양여라기 보다는 신축공공시설의 양여를 조건으로 하는 일종의 교환거래의 성격으로 보여 일반적인 양도의 경우 적용하는 법인세법 시행령 제68조제1항제3호의 적
1. 국·공유지의 무상양여 등(도시 및 주거환경정법 제101조) 대상구역=다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역만을 대상으로 한다(도시정비법 제101조① 제1호 및 제2호)가. 주거환경개선구역나. 국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 이주시켜 형성된 낙후지역으로서 대통령령으로 정하는 재개발구역(이 항 각 호 외의 부분 본문에도 불구하고 무상양여 대상에서 국유지는 제외하고, 공유지는 시장·군수등 또는 토지주택공사 등이 단독으로 사업시행자가 되는 경우로 한정한다)2. 법인세법상 손익의 인식시기1)자산의 판매손익 등의 귀속사업연도=자산
1. 개요=정비사업조합 등 사업시행자는 정비사업 시행으로 도로 등 정비기반시설을 신규로 설치한 경우 해당 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속시키며, 정비사업시행으로 용도폐지되는 정비구역 내 국공유지는 시행자에게 무상으로 양도(양여)된다.정비사업조합 등 시행자는 구역 내에 있는 국공유지를 유상으로 취득하거나 무상으로 양도(양여)받는다.회계상 유상취득 국공유지는 취득시점(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)에 건설용지로 인식하며, 무상으로 양도(양여)받은 국공유지(용도폐지되는 도로 등 정비기반시설 등)는 취득시점에서
1. 상가세입자 등의 영업손실보상금재개발 정비사업조합에서 사업자인 세입자들에 대한 영업손실보상금 지급은 영업활동을 하는 세입자의 사업소득에 해당된다.정비사업조합에서 영업손실보상금을 지급하면서 원천징수의무는 없다.다만, 통상적인 영업손실보상금 외에 초과지급되는 보상금이 있다면 해당 금액은 기타소득의 성격으로 보아야 한다. 참고적으로 임대업을 영위하는 건물주에 대한 영업손실 보상금은 없는 것으로 보아야 하며, 오히려 토지 및 건물의 양도대가로 보아야 한다.이주보상비 및 영업 손실보상금을 수령하는 경우 세금계산서 교부 대상인지 여부(부가
1. 조합원에게 무상지급된 상환의무 없는 이사비용=정비사업조합이 조합원에게 무상으로 지급하는 이사비용은 국세청에서는 배당소득세로 보고 있다. 따라서 조합은 조합원의 배당소득세로 과세 되는 것을 방지하려면 세무회계처리로 대비해야 하고 또한 조합총회에서의 안건 상정을 통해서도 대비를 해야 한다.조세특례제한법 제104조의7에 따라 법인세법을 적용받는 도시 및 주거환경정비법 상의 정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당 금액
1. 조합이 비금융기관과 금융기관에서 차입금 이자=조합이 조합운영비나 용역비 등을 충당하기 위하여 비금융기관인 시공자나 정비사업전문관리업자(단, 금융권은 제외) 등으로부터 차입한 자금에 대한 이자를 지급하는 경우에는 비금융기관에서 차입한 것이므로 비영업대금 이익으로 본다.조합은 비금융기관에게 이자비용을 지급할 때는 이를 이자소득으로 보아 지급해야 할 금액에 25%(2015.1.1. 이후부터 지방소득세 2.5% 별도임. 총 27.5%)를 원천징수하여 그 다음달 10일까지 신고납부하면 된다.조합원에게 지급하는 무이자 이주비관련 금융비용
Q1. 조합이 조합원에게 배당금을 지급한 이후에 조합원들에게 공지하여야 할 사항은=조합이 배당금에 대해 원천 징수하여 배당소득신고가 이루어지면 조합은 조합원에게 지급귀속시기의 종합소득세 신고(매년 5월)와 관련하여 안내를 해줘야 합니다. 배당소득은 금융소득으로 연간 이자 및 배당 등의 금융소득이 2천만 원 초과 시에는 타 소득(사업, 근로 등)이 있다면 타 소득과 합산 신고를 하여야 하며 타 소득이 없다고 하여도 2,000만원이 초과되는 경(2,000만원 이하는 제외) 금융소득합산신고를 해야 합니다.Q2. 조합이 해산등기 후 즉시
Q1. 조합의 해산과 청산이란=합의 해산은 조합의 목적인 사업의 성과 등으로 조합재산을 정리하는 과정으로 민법상 조합에 대하여 일반 영리법인처럼 해산 제도를 두고 있습니다. 청산은 해산한 조합의 재산 관계를 정리하는 것으로 해산 이후 조합의 소송 등의 잔무처리 및 조합의 자산 및 부채를 정리하여 조합 사업을 종료하는 것입니다.Q2. 해산등기 시 결산서 작성을 필수적으로 해야 하는지=도시 및 주거환경정비법 제45조(총회의 의결) 제1항제11호에 의하면 조합의 해산 시 조합원에게 회계 보고를 하도록 하고 있습니다. 따라서 회계 보고를
1.이주비대여금 이자비용을 조합이 대납한 경우는 배당이다=주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 이주비 대여금에 대한 이자지급에 충당하는 경우에 동 충당금액은 법인세법 제52조(부당행위계산 부인) 또는 같은 법 제19조(손금의 범위)의 규정에 의해 해당 조합의 손금에 해당하지 아니하는 것이다(서면법인 2016-3140, 2016.06.13.).조합의 법인 결산 시 “ 무이자이주비대여금 이자대납액 000(배당 및 기타)”에 세무조정으로 인정배당이 발생하며 법인세 신
청산 종결 후 조합의 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 배분한다. 이 경우 배분하는 재원이 수익사업관련 이익인 경우 조합원에 대한 의제배당(소득세법 제17조②)이 발생한다.실무적으로 완성시점에 조합원완성건물과 출자금의 대체분개를 완성시점까지 발생한 현물출자금과 현금출자금은 0이 된다. 따라서 해산에 의한 청산 종결 후 지급시점에 존재하는 조합원 출자금은 ①사업비 및 운영비 부족으로 조합원에게 부과한 정비사업비와 ②조합원불입청산금의 연체료가 있을 수 있다. 따라서 해산에 의한 잔여재산 분배로 인한 해산에 의한 잔여재산 분
1.조합원이 무상으로 지급받는 이사비용의 과세소득 여부(소득-579, 2010.5.18.)1)사실관계=도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축 정비사업조합을 시행하고 있는 ‘갑’ 법인(이하 조합)은 시공회사와의 공사도급계약서에 근거하여 시공사가 조합원별로 1세대당 거주 이전을 위한 이사비용(00백만원 상당)을 부담하기로 하고 이를 지급할 예정에 있다. 조합은 2008년 지방자치단체로부터 설립인가를 받음과 동시에 법인설립 등기를 완료하고, 2010년에 관리처분계획을 인가받았으며, 일반분양과 조합원분양분 수입금액이 법인의 사업소득 수입
1. 일반분양 수익이 조합원의 건축비에 충당된다는 판결=일반적으로 정비사업조합은 조합원 개개인으로부터 토지나 주택을 출자받아 조합원에게 1세대씩 분양할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가 등을 추가로 건축하여 일반분양한 후 그 대금으로 건축비를 일부 충당함으로써 각 조합원이 부담할 건축비를 경감하는 방식으로 정비사업을 시행한다.정비사업조합에서 조합원지분을 제외한 나머지 부분을 일반분양함으로써 발생한 분양소득금액을 조합원들이 부담해야할 건축비에 충당하였다고 할 것이고, 이 경우 일반분양으로 얻은 소득이 조합원들이 부담해야 할 건축비에
조합원은 정비사업조합에 종전부동산을 현물 및 현금 출자를 통해 조합에 대한 지분을 확보하고 당해 지분에 대한 권리와 의무를 이행한다. 지분에 대한 권리 중 조합원은 일반분양을 통해 얻은 수익을 본인의 건설비에 일부 충당하여 낮은 가액으로 새로운 건물을 분양받을 수 있는 권리를 향유하거나 이사비용을 무상으로 지원받는다. 또한 재개발조합표준정관 제63조(채무변제 및 잔여재산의 처분) 규정을 보면 “청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형