부동산을 사고파는 과정에서 다양한 형태의 사기 범죄가 일어난다. 등기부를 위조하거나, 소유자의 위임장을 위조하는 기술적인 범행부터, 매도인측을 속여 이전등기를 받아 타에 처분하고 매매 잔금을 떼먹는 코 베기식 범행까지, 피해를 당해보지 않은 사람 입장에서는 이해되지 않는 경우가 비일비재하다.적극적으로 속이지 않고, 일정한 사실에 대해 말해주지 않는 방법으로 속이는 경우는 사기죄가 될까? 부작위에 의한 기망 또는 묵시적 기망에 의한 사기죄로 문제로 다루어지는 사안이다.매도인을 상대로 진정한 소유자가 소유권이전등기 말소 소송을 제기하여
정비사업조합의 총회결의에 절차상, 내용상 하자가 있는 경우에 무조건 결의무효 사유가 있다고 보지는 않는다. 절차상의 하자를 두고 말하자면 하자가 결의 결과에 영향을 미칠 정도로 중대한 것이어야 한다.사업시행계획수립을 위한 총회를 기준으로 법리적으로 설명하면 이렇다. 조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 사업시행계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이므로, 총회는 상위 법령 및 정관에 위배되지 않는 범위 내에서 사업시행계획을 수립·변경할 자율성과 형성의 재량을 가진다. 따라서 사업시행계획을 수립·변경하는 총회결의가 상위법령 및 정관
조합원이나 토지등소유자가 조합·추진위원회를 상대로 조합원 또는 토지등소유자의 전화번호에 대해 열람 복사 요청을 할 경우 응하여야 하는가? 오랫동안 논쟁이 이어져 온 문제이다. 최근에 대법원은 조합원들의 전화번호도 공개대상이라는 판결을 하였다.즉 조합원의 전화번호도 도시정비법 124조 4항 제2호의 ‘조합원 명부’의 일부라고 보았다.나아가 조합원 명부에 전화번호를 기재해 두지 않은 경우에도 조합이 조합원들의 전화번호를 수집하여 보관하고 있는 이상은 조합원 명부에 기재되어 잇지 않더라도 공개대상이 된다고 본다. 이때는 ‘정비사업의 시행
재개발 조합이 조합원이 아닌 거주자들을 상대로 주거이전비, 이주비 등 손실보상금을 지급하지 않은 상태에서 명도(인도)를 구하는 본안소송을 제기하거나 가처분신청을 하는 경우가 있다.세입자라고 주장하는 거주자가 실제 임대차 계약을 체결한 사람이 아닌 것으로 보이는 경우, 막무가내로 대화를 거부하는 경우 등 여러 사정 때문에 법적 조치를 먼저 취하는 것으로 보인다.도시정비법에 의하면 관리처분계획이 인가되면 토지등소유자는 사용수익권을 상실한다. 다만 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 토지등소유자가 사용수익할 수 있다. 제81조제1항 본문과
대도시 중심가 대형 빌딩, 대형 창고, 공장 등 비싼 매물이 거래되는 시장이 있다. 이런 시장에서 중개업무를 위탁받는 곳은 대부분 외국계 컨설팅 회사들이다. 이 시장은 국내 개인 중개업체나 중개법인이 일거리를 찾기 힘든 곳이라고 한다.매물이 비싸다 보니 중개수수료만도 몇 억원에서 몇 십억 원에 이른다. 그렇다보니 외국계 글로벌 컨설팅 회사들이 자리를 차지하고 있고 반면에 국내 중개업계가 비집고 들어갈 틈이 없다고 한다.그 이유는 대충 이렇다고 한다. 외국계 컨설팅 회사들은 미국 등 선진국의 최신 트렌드에 맞게 수익구조 또는 거래구조
조합원 총회 결의에 하자가 있는 경우는 어떤 경우든 무효로 보아야 하는가. 결의에 조금의 하자가 있다면 그 결의가 유효하지 않다고 취급한다면 사소한 하자 때문에 단체의 의사결정이 지연되고 무익한 절차를 반복하여야 할 경우도 있다.총회 결의가 조합의 의사결정으로 인정받기 위해서는 결의가 적법한 절차에 의해 이루어져야 한다. 결의의 성립절차에 하자가 있으면 무효라고 보아야 하는 이유다.소집절차상의 하자는 일부 조합원에 대한 소집통지가 누락되거나, 통지기간을 지키지 않거나, 소집통지서에 의안이 기재되지 않은 경우를 들 수 있다. 결의방법
일전에 상가의 공용부분인 로비나 복도 부분에 물건을 쌓아두거나 자신의 영업장소로 사용하는 경우에 대법원은 손해배상을 청구할 수 없다는 내용의 판결을 하였다고 소개한 바 있다.당시 필자는 손해배상을 청구할 수 없다는 결론에 문제가 있다고 지적을 한 바 있다. 이런 유형의 분쟁이 의외로 많아서인지 최근에 이 문제에 대해 대법원 판례가 또 나왔다. 상가의 구분소유자 중 한 사람이 계단실로 통하는 통로를 막고 그 통로부분을 자신의 점포로 사용하는 경우다.다른 공유자가 그 통로부분은 전체공용부분이므로 공유물의 보존행위로서 자기에게 인도하라는
집합건물법 제48조는 집합건물의 재건축 절차에 대해 규정한 것으로 재건촉 참가의 독촉, 2개월 내 회답, 매도청구권의 발생 및 행사에 대해 규정한 것이다.도시 및 주거환경정비법에서는 매도청구권 행사 절차에 대해 집합건물법 제48조를 적용하도록 해 두고 별도로 매도청구권 행사 절차에 대한 규정을 두지 않았다.당시 일선 법원은 도시정비법에 집합건물법의 절차에 따라 매도청구권을 행사하도록 규정되어 있다는 것을 근거로 집합건물법상의 매도청구에 관한 다음 판례를 들이대며 조합설립절차 자체에 하자가 있다고 판결하기 시작했다.“재건축 비용의 분
최근 대법원에서 정비사업 조합설립 동의서를 ‘법정동의서’라고 표현하여 동의서 자체의 법적인 효력을 정면으로 인정하는 판례가 나왔다. 이 판례가 나오기까지 실로 험한 여정을 거쳐 왔다.재개발과 재건축을 규율하는 법률이 통합되어 제정된 도시정비법은 2003년 7월 1일부터 시행되었다. 이 법률은 오늘에 이르기까지 도시정비사업에 대한 통일적이고 체계적인 규율을 함으로써 정비사업 전반에 긍정적인 역할을 해 왔다.그런데 정비사업에 대한 입법의 오류와 해석의 편협함으로 인해 정비사업 현장에 엄청난 혼란과 재산권 행사에 지장을 초래한 장면이 있
정비사업에서 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였다가 분양신청기간 내에 철회한 경우, 분양신청을 하였으나 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 대상자가 된다. 조합은 그 해당일로부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.이 기간 내에 조합이 현금청산금을 지급하지 않았다면 조합원이 조합에 점유를 이전해 준 종전자산인 토지와 건축물을 조합이 계속 점유할 수 있을까.실제로 대법원에서 다루어진 사례다. 조합은 분양신청을 하지 않은 조합원에
도시정비법상 정비사업조합은 민법상의 사단법인이다. 공법인에 해당된다는 대법원 판례가 있기는 하나 본질상 사단법인이기 때문에 법률에 정한 사항 외에는 사단법인 구성원인 조합원이 조합과 관련된 사항을 결정할 수 있는 자율권과 재량이 있다.이 자율권은 대표자인 조합장이 행사하게 되고 조합장의 행위에는 최고의사결정기구인 조합원 총회의 의결이 있다는 데서 정당성을 찾을 수 있다. 물론 이 자율성과 재량이 무제한일 수는 없다.법령과 정관이 정하는 절차에 따라야 하고 법령과 정관이 정하는 범위 내에서 자율성과 재량을 가진다. 법령이나 정관에 정
정비사업 구역 내 부동산 임차인은 임대차 목적 달성이 불가능한 경우 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차보증금을 사업시행자인 조합에 청구할 수 있다(도시정비법 제70조).이 규정이 있는 이유는 이렇다. 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자나 임차권자 등 권리자는 이전고시가 있은 날까지 이것을 사용하거나 수익할 수 없다.이때부터는 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다. 그 결과 사업시행자는 관리처분계획인가 고시 후 임차인 등을 상대로 있는 부동산 인도를 청구할 수 있다.이 경우에는 임차인이 임대차기간
최근에 개정된 ‘임대차3법’을 두고 사회적인 논란이 일고 있다. 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 안심 주거를 보장한다는 명분으로 1회의 갱신요구권, 부당한 갱신요구 거절에 대한 손해배상청구권, 갱신시 임대료 증액 5% 한도가 주된 내용이다.임차인 보호에는 상당히 진전된 개정 법률이나 임대인들은 불안감을 표출하고 있다.언론이나 부동산 전문가들은 임대인이 전세가 아닌 월세를 놓는 방식으로 대응할 것이라고 보기도 한다.전세 제도가 자취를 감추게 되고 오히려 임차인들의 차임 부담이 증가할 것이라는 우려의 시각도 많다. 이참에 문제가 많은
임대차기간이 만료되면서 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 발생한다. 임차인의 갱신청구권, 권리금 회수 기회의 보장, 임대차보증금 반환 시기, 원상회복 범위 등등 문제가 기본이다.임대차기간이 만료되고 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였음에도 불구하고 임차인이 건물을 반환해 주지 않는 경우에 관한 최근 대법원 판례를 보자.임대인은 자신이 사용하는 건물 내 식당을 임차인에게 임대해 주었다. 임대차기간 만료 전에 임대인은 임차인에게 더 이상 계약갱신을 하지 않을 것임을 통보하였다. 이후 임대차기간이 만료되자 임차인은 계약갱신을
정비사업에서 토지등소유자는 기존 토지 또는 건축물을 현물출자하고 후일 이전고시를 통해 신축 아파트를 취득한다.이 법률관계는 환지의 경우와 동일하다. 종전 부동산에 관한 소유권 등의 권리가 동일성을 유지한 채 새로운 부동산으로 강제적으로 변환된다. “헌집 줄게 새집 다오”가 강제적으로 이루어진다.이 강제적으로 변환이 이루어지는 것이 도시정비법상의 이전고시이고, 그것의 기초는 관리처분계획이다. 관리처분계획에서 정해진 대로 이전고시가 이루어지고, 이전고시 다음날 신축 아파트 소유권을 취득한다. 대신 소유자의 종전 부동산에 대한 권리는 소
아파트나 상가 같은 집합건물의 구분소유자 중에는 황당할 정도로 무도한 행위를 하는 자들이 있다. 이들은 다른 구분소유자들에게 횡포를 부리며 다른 사람들의 정당한 권리행사를 방해한다.상가의 특정 부분을 소유하여 영업을 하는 사람이 공용부분인 로비나 복도 부분에 물건을 쌓아두거나 자신의 영업장소로 사용하는 경우를 많이 본다. 공용부분은 관리단이 보존·관리할 수 있고, 구분소유자들은 공용부분의 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있다. 누군가가 공용부분을 무단으로 점거하여 영업을 한다면 관리단이든 다른 구분소유자들이든 방해배제를 구할 수 있
매매계약이 성립되기 위해서는 가장 중요한 매매 목적물과 매매대금이 정해져야 한다.무엇을 얼마에 사고 판다는 것이 매매계약의 핵심이기 때문이다. 그래서 민법에서도 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정한다.그런데 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.매매계약에서 핵심적인 요소인 매매목적물과 매매대금에 대해서는 구체적으로 특정
건물을 매수하고 나서 매수인이 현황을 확인하는 과정에서 실제로는 건축물대장에 등재된 것과 다른 용도로 사용되고 있어 분쟁이 발생하는 경우가 있다.예를 들면 건물 일부가 식당으로 사용되고 있는 것을 보고 향후 식당을 운영할 생각으로 건물을 매입하였으나 건축물대장상으로는 그 부분이 업무시설로 되어 있는 경우이다.식당으로 사용하기 위해 건물의 구조를 바꾸거나 증축을 한 경우라면 더욱 곤란한 상황이 생길 수 있다.판례에서 문제가 된 사례를 보자. 매수인 A는 매도인 B로부터 10층짜리 여관 건물(건축물대장상으로 1층은 주차장, 2층은 근린
토지 소유자가 외국에 이민을 가면서 지인 이름으로 가등기를 해 둔다. 이때의 가등기는 후일 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매매예약을 하면서 해 두는 등기다.두 사람 사이에 나중에 소유권이전을 할 생각은 애초부터 없었다. 지인 앞으로 가등기를 해 둔 이유는 ‘관리’를 위해서라는데, 부동산을 관리하는데 왜 가등기를 하는지 이해할 수 없다. 아마도 채권자들이 압류를 해도 소용이 없도록 가등기를 해 두었을 것으로 보인다.이와 같이 상대방과 짜고 허위의 법률행위를 하는 것은 무효다. 이런 법률행위의 요소가 되는 의사표시를 통정허위표시라
입주 후 30년 가까이 지난 아파트에서 입주자대표회의를 통해 모든 승강기를 교체하기로 결정하였다. 그 아파트에는 지하층이 없어서 1층 입주자들은 사실상 승강기를 이용할 일이 없다. 2층 입주자들도 승강기 이용 빈도가 현저히 낮다. 이들도 다른 층 입주자들과 동일하게 승강기 교체비용을 부담해야 하는가.공동주택관리법이나 아파트관리규약에는 1·2층 입주자들이 다른 층 입주자들과 같은 금액의 승강기 교체비용을 내야 하는지, 아니면 적게 낼 수 있는지에 관한 규정은 없다. 관련 규정에는 세대당 주택공급면적을 기준으로 장기수선충당금을 산정하도