김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 지분제·도급제란 무엇인가요? 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다고 한다. 이 말이 맞는 것인가? 고 여사는 재개발단지내에 살고 있는 배 여사와 다른 재건축단지에 살고 있는 아는 사람들에게 전화를 걸어 물어보았다. 그런데 놀랍게도 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 그 말이 맞을 가능성이 있는 것이 아닌가? ♣ 지분제·도급제의 원리 가. 지분제 방식=지분제라고 함은 조합이 사업의 주체이긴 하지만 공사를 맡은 시공자가 정비사업을 주관하여 시행하면서 공사비, 사업비등
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업 조합 임원 등은 청탁금지법의 적용 대상자에 해당하는가? ♣ 법 제정 취지 우리가 모두 알고 있다시피 ‘부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률(약칭, 청탁금지법, 속칭 김영란법)이 2016.9.28.에 시행되었다. 이 법의 제정 취지는, 지속적으로 발생하고 있는 공직자의 부패·비리 사건으로 인하여 공직에 대한 신뢰 및 공직자의 청렴성이 위기 상황에 직면해 있자 이를 효과적으로 규제하기 위한 제도적 장치를 마련하기 위함이다. 그런데 그 대상자는 단순한 공직자뿐
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발재건축·재개발을 하면서 동의서는왜 거두는 것일까요?고 여사가 듣기로는, 흔히 재건축·재개발을 한다고 하면 주민전체가 하는 것이 아니라 사업을 하고 싶은 일부의 사람들, 예를 들면 위원장이나 조합장, 임·대의원들이 주축이 되어 사업을 진행하고 소유자들은 단순히 동참을 하는 것으로 알고 있다.그런데 왜 소유자들로부터 동의서를 받는 것일까? 중요한 것은 자신들이 다 정해놓고 우리들은 단지 손드는 거수기로 만들어 놓고 말이야!♣ 정비사업은 소유자들의 동의로 진행되는 것입니다.흔히
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 재건축·재개발이 시작되면 집값이 오르는가요? 일반적으로 재건축·재개발을 하면 하지 않을 때와 비교하여 집값이 많이 오릅니다. 이것은 제가 직접 경험을 하였고, 아래에서 설명하는 내용으로 보아도 알 수 있을 것입니다. 물론 부동산경기가 침체되어 오르지 못하는 경우도 있습니다. 그런 경우는 재건축·재개발뿐만 아니라 부동산가격 전체가 오르지 않는 시기이기 때문에 달리 판단을 하여야지요. 하지만 그런 경우에도 재건축·재개발을 하지 않는 지역에 비하여 가격 하락이 적게 되고, 상
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 대충 건축한지 어느 정도 지난 주택을 사야 이득을 볼 가능성이 높은가요? 재건축·재개발 대상 주택이 투자가치가 있다는 점은 이제 알았다. 그런데 재건축·재개발사업 대상 주택이라도 시세가 변할 텐데, 대충 건축된 지 어느 정도 지난 시점에서 해당 지역의 주택을 사야 가장 투자수익을 높일 수가 있을까? ♣ 대략적으로 정비구역이 지정된 직후부터 추진위원회설립승인이 난 시점 사이가 가격이 상승할 초기단계라고 보면 되겠습니다. 재건축·재개발등 정비사업을 하는 지역의 부동산을 구입
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 관리처분계획인가, 착공, 입주, 해산·청산 1. 관리처분계획인가 조합에서 조합원들을 대상으로 조합원분양신청을 받게 되면 신축주택이나 상가 중 조합원분양분과 일반인들에게 분양할 일반분양분이 구별이 되게 된다. 즉,조합원 800명인 조합에서 1,000세대를 신축하게 되는데, 조합원 들이 분양신청을 전원이 하지 않고 750명만 분양신청을 하였다면 당초 200세대가 일반분양분이었는데 50세대가 증가하여 250세대가 일반분양분이 되고 750세대가 조합원분양분이 되는 것이다. 이런
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 사업시행인가, 조합원 분양신청 1. 사업시행인가 조합설립인가를 받고 시공자등 협력업체를 선정한 뒤 사업시행계획을 수립하여 사업시행인가라는 것을 받게 된다(서울특별시 등 공공관리의 경우에는 사업시행인가 후 시공자 선정함). 이 사업시행계획이라는 것은 일종의 건축허가와 비슷한 것이라고 이해하시면 될 것이다. 우리가 주택을 지을 때에 우리 마음대로 짓는 것이 아니라 각종 법규에 맞게끔 지어야 하기 때문에 설계도면 및 각종 자료를 제출하여 관할관청으로부터 건축허가를 받아야만 집
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 창립총회 개최 및 조합설립인가 1. 창립총회 개최 추진위원회가 관할관청으로부터 설립승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(약칭하여 ‘정비업체’라고 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선정하는 등 업무를 수행하다가 추진위원회가 하여야 할 가장 중요한 업무가 바로 ‘조합’을 설립하는 것이다. 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 조직에 불과한 것이지 본격적인 정비사업을 시행해 나가는 사업시행자는 조합이기 때문에, ①조합을 설립하기 위한 ‘조합설립동의서’를 거두고 ②조합설립동의서
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업조합설립추진위원회 설립승인 단계 1. 정비사업조합설립추진위원회 설립 승인 위와 같이 도시 및 주거환경정비기본계획, 정비계획수립 및 정비구역지정이 고시되면, 해당 정비구역내의 토지등소유자들이 정비사업을 시작할 수가 있게 되는데, 이때에 정비사업을 주관하여 진행할 주체가 필요하게 된다. 즉, 사업주체 또는 대표기구가 필요하다는 것이다. 따라서 아파트단지에 입주자대표회의가 있는 것처럼 정비사업에도 사업을 추진하기 위한 대표기관이 있어야 하는데, 이를 「도시 및 주거환경
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비계획 수립 및 정비구역지정 단계 정비기본계획은 향후 정비사업을 할 수 있도록 기본적인 계획을 수립하는 것이고, 실제 정비사업이 추진되려면 정비계획이라는 것이 수립되고 또 정비구역이 지정되어야 한다고 들었다. 그러면 정비계획이란 무엇이며 계획 수립 및 정비구역지정은 어떻게 하는 것인가? 1. 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 가. 정비계획 및 정비구역의 개념 이와 같이 도시·주거환경정비기본계획이라는 것이 수립되면, 그 이후에는 각 구역별로 구체적인 정비계획을 수립하고
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비기본계획 수립단계 최 부장은 정비사업의 종류에 대하여 알아보니 너무 생소하고 복잡하였다. 안 그래도 머리가 복잡한데, 그렇게 복잡한 것을 우리가 어떻게 다 알겠는가? 그러니까 간단하게, 아주 간단하게 어떻게 진행되는지 한번 말해주는 사람이 있었으면 좋겠다! ♣ 자세하게 알면 너무 복잡해 ~ “아이고 죽겠다~” 최 부장은 아침에 사무실에 들어가자 말자 자신도 모르게 이 말이 나왔다. 아니나 다를까? “부장님! 왜 그러세요? 어디 편찮으세요?” 사무실의 김 대리가 최
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별로 정비계획 수립대상구역이 다르다고 하던데요? (2) ♣ 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업별 정비계획수립 대상 요건 지난 호에는 정비사업중 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업의 정비계획수립대상구역에 관하여 알아보았다. 이번 호에서는 지난 호에 이어서 도시환경정비사업등 나머지 사업에 대하여 정비계획 수립대상구역에 관하여 살펴보도록 하겠다. 정비계획 수립대상구역 (「도시 및 주거환경정비법」시행령 제10조제1항관련) 도시환경정비사업을 위한 정비계획은
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별로 정비계획 수립대상구역이 다르다고 하던데요? (1) 6가지 정비사업은 가로주택정비사업을 제외하고 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하여 진행되게 된다. 그런데 그 정비구역을 지정하는 요건이 틀려서 각 사업구역의 특성에 따라 정비구역의 사업방식(예를 들면 주거환경개선사업으로 할지, 주택재개발, 주택재건축사업을 할지 여부)이 결정된다고 하던데, 그 구체적인 정비구역지정요건은 어떻게 되는 것인가? 지면 분량상 주택재건축사업까지만 알아보도록 한다. ♣ 「도시 및 주거
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별 신축건축물의 종류,환지가능여부의 차이점 6가지 정비사업에서 각 사업별로 진행하는 사업방법도 차이가 있다고 들었다. 사업진행절차가 아니라 신축되는 건축물이 주택인지, 부대·복리시설인지, 오피스텔이 가능한지, 그리고 일반 사무용빌딩이 가능한지, 또 환지처분은 가능한지가 모두 사업별로 다르다고 하던데, 그 차이점이 무엇일까? 김조영 변호사 강의 각 사업별로 사업하는 방법에 차이가 있다(도시정비법 제6조). 1. 주거환경개선사업=주거환경개선사업은 다음 각 호의 1에
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별 시행자는 누구인가? 정비사업에는 6가지 사업이 있다는 것을 알게 되었다. 그리고 각 사업별 개념의 차이점도 쉽게 알게 되었다. 그런데 각 사업을 이끌고 나가는 사업주체, 즉 시행자가 차이가 있다고 하던데 어떻게 차이가 나는 것일까? 일단 6개 사업중 2가지는 조합방식으로 사업을 할 수가 없다고 하던데? 김조영 변호사 강의 각 사업별의 차이점으로 그 사업을 수행하는 주체가 누구인지, 즉 사업시행자가 누구인지에 관하여 살펴보도록 하겠다. 「도시 및 주거환경정비법」
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 도시재생법을 왜 만들었으며, 어떤 특례가 있는가요? 고 여사는 도시재생이 무엇인지, 그리고 재건축·재개발등 사업과 어떻게 다른지를 알게 되었다. 그런데 이러한 도시재생사업을 활성화하기 위하여 법을 만들었다고 하는데 그 법을 만든 목적은 무엇인지, 그리고 어떤 특례가 있는 것인지를 알아보도록 하자. 김조영 변호사 강의 1. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제정 가. 법률상 도시재생의 개념 ○ 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 (약칭:도시재생법) ; 2013
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 고 여사가 듣기로는, 흔히 재건축·재개발을 한다고 하면 주민전체가 하는 것이 아니라 사업을 하고 싶은 일부의 사람들, 예를 들면 위원장이나 조합장, 임·대의원들이 주축이 되어 사업을 진행하고 소유자들은 단순히 동참을 하는 것으로 알고 있다. 그런데 왜 소유자들로부터 동의서를 받는 것일까? 중요한 것은 자신들이 다 정해놓고 우리들은 단지 손드는 거수기로 만들어 놓고 말이야! 김조영 변호사 강의 ♣ 정비사업은 소유자들의 동의로 진행되는 것입니다. ◯ 흔히 ‘재건축·재개발등
신탁업자가 사업시행자가 되면 정비사업의 행태는 어떻게 변할까요?도시정비법이 개정되어 2016.3.2.부터는 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있도록 되었다. 그런데 조합과 공동사업을 하는 것이 아니라 단독사업시행자가 될 수 있도록 개정이 되었는데, 만약에 신탁업자가 단독사업시행자가 된다면 정비사업의 행태는 어떻게 변하는 것일까?1. 2016.3.2.부터 신탁업자가 단독사업시행자로 진출 가능함◯ 도시정비법 제8조제4항의 개정으로 인하여, 조합설립동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 되었음.
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 9. 분양가 자율화가 좋은 것일까요? [Q] 신축주택의 분양가를 자율화 하면 사업수익이 증가하여 사업에 좋다고 하는데, 과련 분양가 자율화가 정비사업에 있어서 좋은 것인가요? 1. 일반분양가 자율화의 경우에 나타나는 정비사업 현상 ① 신축아파트 분양가를 높여서 받을 수 있음 →일반분양수입을 증가시켜 개발이익이 증가됨 ② 분양가를 과도하게 높이면 미분양 발생 가능 →미분양아파트라는 나쁜 이미지를 발생할 수 있음 ③ 조합원들의 초과분양면적에 대한 분담금이 증가될 가능성
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업은 소유자만 할 수 있는가요? 세입자는 할 수 없는가요? 고 여사는 현재 정비사업 지역에 세입자로 살고 있다. 그동안 세입자로서 엄청난 서러움을 당하고 있다가, 이제 정비사업을 한다고 하여 세입자에게 혜택이 주어지나 생각했는데, 그게 아닌 것 같다. 세입자는 정비사업을 할 수가 없는 것일까? 1. 세입자의 서러움 ○ 주택임대차계약기간 최단 2년, 상가건물임대차계약기간 최단 1년(법적용시 5년) 종료에 따른 이사로 주거 또는 사업의 불안정 ○ 계약갱신 때 임대차보증