지난 기고에서는 토지등소유자 수를 잘못 파악하면 곧 조합설립동의율 산정 오류로 이어진다는 것, 가장 문제가 되는 사례는 ㉠토지가 A의 단독소유 ㉡토지가 B의 단독소유 ㉢토지가 A+B의 공유일 경우라는 것, 많은 전문가들이 A 단독소유와 B 단독소유 외에 A+B 공유에 또 하나의 지위를 부여 토지등소유자 수를 ‘3’으로 파악하지만 이는 잘못이라는 것, ‘1인이 다수 부동산을 소유해도 토지등소유자 수는 1인’으로 산정하여야 한다는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조의 해석에서 올바른 토지수유자 산정방법이 도출된다는 것 등을 살펴보았
조합설립을 둘러싼 소송이 사실상 조합설립동의율 다툼 하나로 정리되다시피 한 상황이지만 아직도 일선 행정청이나 정비사업 실무에서 토지등소유자 수 산정에 관해 정확한 기준을 적용하지 못하는 경우가 드물지 않다. 토지등소유자 수를 잘못 파악하는 것은 곧바로 조합설립동의율 산정의 오류로 이어지기에 조합설립을 추진하는 쪽이나 그에 대하여 인가를 부여하는 행정청은 반드시 정확한 기준을 적용하여 토지등소유자 수를 파악할 수 있어야 한다. 일선 행정청에서 흔히 잘못 산정하고 있는 대표적 사례를 바로 제시해보자. ㉠토지는 A의 단독소유, ㉡토지는
일반적으로 재건축정비사업조합은 조합원들의 토지등소유권을 신탁받아 사업을 시행한다. 조합원들이 자신의 소유권을 조합에 신탁하도록 강제하는 법이 있는 것은 아니지만 대부분의 재건축조합은 정관에 출자의무 및 신탁등기의무를 규정함으로써 정비사업의 편의를 도모하고 있다. 조합원 명의의 구역내 토지등소유권이 조합 혹은 신탁사 명의로 바뀜에 따라 이론적으로는 사업시행과정에서 구역내 토지등의 사용·처분이 상당히 수월하게 된다. 그런데 최근 뜻밖의 상황을 겪는 재건축조합들이 있다. 조합명의로 신탁된 재산이 경매에 부쳐지는 경우가 왕왕 발생하게 된
조합이 사업구역 내 건축물과 토지의 점유를 확보하기 위한 수단으로 활용되는 명도소송은 대상자의 범위를 기준으로 망라적 명도소송과 선별적 명도소송으로 구분해 볼 수 있다. 망라적 명도소송은 말 그대로 관리처분인가를 득하는 즉시 구역 내 모든 점유자를 대상으로 명도소송을 제기하고 이후 이주 상황을 보아가며 점차 소를 취하해 결국 끝까지 이주를 거부하는 대상자를 상대로 판결을 얻어 강제집행하는 소제기 방식이다. 이른 시기에 소송이 시작되기에 그만큼 명도가 당겨져 사업비 대출로 인한 금융비용을 절약할 수 있는 장점이 있는 반면 변호사에게
명도소송의 제기시점을 두고 많은 조합들이 고심한다. 예전에는 이주기간이 지나도록 집을 비우지 않는 점유자들만을 상대로 선별적인 소송을 제기하는 것이 일반적이었다. 이 시기에 소송을 시작하는 이른바 선별적 명도소송의 최고 미덕은 명도소송 제기 건수를 줄여 변호사에게 지출되는 소송비용을 최소화할 수 있다는 것이다. 허리띠를 졸라 한 푼이라도 아껴야 한다는 소박한 마인드로 본다면 더할 나위 없이 훌륭한 선택으로 여겨질 수 있기에 얼마간 유행이 지난 감이 있긴해도 여전히 이 방안을 선호하는 조합이 상당수 있을 정도다. 그러나 직관적으로
정비구역내 종교시설이 존재할 경우 조합들은 통상적인 토지등소유자들과는 다른 특수성 때문에 상당히 일찍부터 그 처리방안을 두고 고민한다. 도시 및 주거환경정비법 어디에도 종교시설 소유자를 일반 토지등소유자와 구분하여 취급할 것을 지시하는 조항은 찾아볼 수 없다. 조합들의 고민거리가 되는 종교시설의 특수성은 어디에서 비롯되는 것일까. 명확한 것은 아니나 종교시설의 특수성은 곧 헌법상 ‘종교의 자유’에 닿아 있고 바로 그 종교의 자유를 보호받기 위해 그에 걸맞은 특별한 조치를 조합에 요구할 수 있다는 것이 종교시설 측의 대체적 입장인 듯
한때 조합설립무효를 구하는 소송이 각광을 받던 시절이 있었지만 대법원에 의해 대부분의 쟁점이 정리되면서 소송의 빈도는 현저히 줄었다. 현재 소송중인 사안들의 면면을 보면 쟁점이 사실상 조합설립동의율 충족 여부 그 하나로 응축되었다고 봐도 무방하다. 조합설립동의율은 조합설립동의서의 숫자를 헤아리는 것이기에 결국 행정청에 제출된 조합설립동의서 중 효력이 없는 것을 가려내는 싸움이 소송의 본령이 된다. 조합설립동의서의 효력이 부인되는 대표적 사유는 무엇일까. 짐작하시는 바와 같이 동의서가 법정의 형식을 갖추지 못하였을 경우다. 도시 및
(지난 기고에 이어) 지난 기고에서는 정비구역내 소유권을 모두 확보하여야 온전한 사업시행이 가능하기에 조합설립에 동의하지 않은 자는 결국 조합으로 토지나 건축물의 소유권을 넘겨주어야 한다는 것, 재건축조합의 소유권 확보수단은 매도청구권이며 도시정비법은 사업시행자 지위를 취득한 후 지체없이 미동의자 등을 상대로 최고 등 매도청구 절차를 밟도록 하고 있다는 것, ‘지체없이’라는 불확정 개념은 “사업 진행정도에 비추어 적절한 시점”으로 해석된다는 것, 실무적 관점에서는 대체로 조합설립인가일 또는 조합설립등기일로부터 최소한 1년 내에는 최
재건축조합설립에 동의하지 않은 자는 결국 조합으로 자신이 보유한 토지나 건축물의 소유권을 넘겨주어야 한다. 조합이 정비구역내 소유권을 모두 확보하여야 온전한 사업시행이 가능하기 때문이다. 재개발조합이 정비구역 내 소유권을 확보하기 위한 수단이 수용권이라면 재건축조합의 소유권 확보수단은 매도청구권이다. 매도청구권은 청구를 당하는 소유자의 의사와는 상관없이 조합이 일방적으로 매매관계를 성립시킬 수 있는 강력한 힘이기에 사실상 재개발조합의 수용권과 실질에 있어 다를 바 없다. 일방적으로 소유권을 취득할 수 있는 권리이기에 대단히 효율적
(지난 기고에 이어) 지난 기고에서는 주택재건축정비사업은 재개발 등 다른 유형의 정비사업에 비하여 사익적 성격이 부각된다는 점, 재건축조합의 설립인가를 위해 동별 동의요건을 규정하는 것도 조합설립단계에서부터 사익사업적 성격이 반영된 것이라는 점, 일부 동이 동의요건을 갖추지 못하게 됨에 따라 전체 단지가 조합설립에 이르지 못하게 되는 경우가 생길 수 있는데 도시정비법은 그 일부 동의 토지에 대하여 토지분할 청구를 함으로써 나머지 동만으로 조합설립인가가 가능하도록 하고 있다는 점, 토지분할 청구가 법원에 의하여 당사자적격 등 소송요건
비록 동일한 근거법령에 의해 규율되긴 하지만 주택재건축정비사업은 도로 등 기반시설의 확충이 주요 사업내용으로 포함되는 재개발 등 다른 유형의 정비사업에 비하여 사익적 성격이 또렷이 부각된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 위해 단지 내 전체 토지등소유자의 동의 외에 “각 동별” 동의요건을 규정하고 있다. 이 역시 토지등소유자의 처분권을 보다 두텁게 보장하고 있다는 측면에서 본다면 조합설립단계에서부터 재건축사업의 사익사업적 성격이 반영된 것으로 볼 수 있다. 도시정비법이 재건축사업의
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제49조제6항은 “관리처분계획에 대한 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자등 권리자는 5제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다”고 규정한다. 그러므로 정비구역 내 종전의 토지 또는 건축물의 소유자에 해당하는 현금청산대상자는 관리처분계획의 인가·고시에 따라 자신이 점유하고 있는 부동산을 더 이상 사용·수익할 수 없고 이를 사업시행자인 조합에 인도할 의무를 부담한다.
일단 조합설립에 동의하였던 조합원들도 분양신청 단계에서 다시 한 번 사업참여 여부를 결정할 수 있는 기회를 갖게 된다. 총비용, 총수입 등을 추산하여 얻어지는 정비사업의 예상 사업성을 검토하고 분양신청을 통해 사업에 계속 참여하는 것보다 청산금을 받고 탈퇴하는 것이 더 유리하다는 판단이 서면 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 했더라도 분양신청기간이 종료하기 전에 그 분양신청을 철회하면 되는 것이다. 분양신청을 하지 않거나 적법하게 분양신청을 철회하면 분양신청기간 만료일을 기점으로 “조합원”에서 “현금청산대상자”로 극적인 지위의 변동
조합이 정비사업을 시행해 나가기 위해서는 실로 다양한 협력업체의 도움이 필요하다. 그러나 아무리 협력업체의 도움이 절실하다고 해도 조합의 입맛대로 계약을 체결할 수는 없다. 협력업체의 선정과 계약에는 법령상 또는 정관상 적법한 절차의 준수가 요구되기 때문이다. 조합의 협력업체 중 가장 중요한 지위는 단연 시공자가 점한다. 건물의 신축이 시공사의 조력에 의해 가능해질 뿐 아니라 정비사업에 투여되는 사업비·운영비의 조달 역시 시공사의 자력에 의존하는 바가 크기에 그러하다. 심지어 시공자 선정이 가능하냐, 얼마나 많은 수의 건설사가 관심
(지난 기고에 이어)지난 기고에서는 도시정비법령상 반드시 추진위원회 또는 주민총회의 의결을 받아야 하는 사항을 제외하고 구체적인 업무 집행에 대하여 추진위원장, 부위원장 등 특정범위의 추진위원들로 구성된 임원회의를 구성하고 그 임원회의에 구체적 집행과 관련한 업무를 부분적으로 위임하는 것이 가능하다는 것, 임원회의의 명칭, 구성 및 그 의결방법에 관하여 운영규정 스스로 상세하게 정하는 것이 바람직하지만 아직은 운영규정이 직접 규율하고 있지 않기에 부득이 추진위원회가 의결을 통하여 임원회의의 구성 및 그 운영방법을 정할 수밖에 없다는
법률상 약간의 예외적 사업형태를 제외한다면 정비사업의 시행주체는 곧 정비사업조합으로 보아도 무방하다. 정비사업의 시행주체가 조합이라 해도 정비사업에 관한 모든 업무를 조합 스스로 처리할 수는 없다. 조합원들은 물론 집행부를 구성하는 조합임원들 역시 대개는 정비사업에 관한 지식이나 경험이 부족하기 때문이다. 정비사업조합이 수많은 협력업체를 선정하여 업무를 위탁하는 것은 조합 스스로의 업무역량이나 전문성을 보완하기 위해 필요할 뿐만 아니라 불가피하다. 능력있는 협력업체를 선정하여 효율적인 업무수행을 도모하는 것이야말로 정비사업의 성패를
현금청산을 위한 협의 절차가 토지수용법이 아닌 도시정비법에 의해 규율되어야 한다는 지난해 대법원 판결은 참으로 획기적이었다. 정비업계에 종사하는 전문가들에게 커다란 놀라움을 안겨준 판결이지만 어느날 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 것은 아니다. 판결이 나오기까지 사업시행자인 조합의 대척점에 서서 청산자의 권익을 대변해온 변호사들의 부단한 연구와 노력이 있었을 것이다. 물론 해당 대법원 판결로 말미암아 도시정비법이 정한 청산기간을 도과한지 오래인 조합은 엄청난 지연손해금을 청산금에 가산하여 지급하게 됨에 따라 사업성에 큰 손해를 보게 된
☞지난 기고에 이어 지난 기고에서는 재개발정비사업조합에는 강력한 소유권 확보수단으로 수용권이 인정된다는 것, 소유자 입장에서 수용권에 대응할 수 있도록 수용재결신청 청구와 그에 따른 패널티 이자부담 제도가 설치되어 있다는 것, 그간 실무적으로는 도시정비법이 정한 기간내에 청산이 이루어지지 않았다는 이유로 조속재결신청 청구가 들어와도 토지보상법상의 협의 절차가 남아있고 그 절차에서 협의가 이루어지지 않았을 때 비로소 재결신청이 가능하기에 그에 따른 패널티 이자부담 위험은 없는 것으로 여겨져 왔다는 것, 최근 대법원 판결은 이 같은
도시정비법상 재개발정비사업의 소유권 확보수단은 ‘수용’이다. 재건축정비사업에 비해 공공성이 짙은 연유로 공익사업의 대표적 사업수단인 수용권이 재개발정비사업조합에 주어진 것이다. ‘수용’이란 본디 소유자의 의사와 관계없이 사업시행자가 일방적으로 소유권을 취득할 수 있는 매우 효율적인 사업촉진수단이지만 소유자 입장에서 본다면 가히 합법을 가장한 무자비한 폭력으로 비추어질 법하다. 수용권으로 중무장한 사업시행자에 비해 소유자의 입장은 매우 열악하다. 입법자 역시 상대적 약자인 소유자를 긍휼히 여긴듯하다. 사업시행자의 수용권 행사에 시간적
지난 기고에서는 조합원의 의결권 행사방법으로 직접 참석과 서면결의서 제출이 있다는 것, 서면결의서는 그 행사방법의 간편성에 힘입어 직접 참석에 비해 압도적 비율을 차지한다는 것, 제3자의 관여없이 이루어지는 서면결의의 특성상 위조 문제가 자주 거론된다는 것, 서면결의 위조의 문제는 특히 임원 선출 혹은 해임 안건에서 두드러진다는 것, 서면결의서 위조 증거를 확보하기 위해 흔히 형사고소를 활용하게 된다는 것 등을 살펴보았다. 그러나 형사고소를 통해 손쉽게 위조의 증거를 확보하고자 하는 시도는 기대만큼의 결과를 얻기 힘들다. 수사 관행