Q 지분제사업으로 재건축이 추진되는 곳의 조합원입니다. 시공자에서 평당 900만원으로 조합원 분양가를 책정했다고 하는데 조합원이면 누구나 900만원으로 분양을 받을 수 있는 것인가요? A 결론부터 말씀드리면 평당 900만원이라는 가격은 신축아파트를 조합원이 분양받는다고 가정했을 때 조합원들이 분양받는 가격의 평균이라고 할 수 있습니다. 지분제사업에서 조합원 분양가는, 지분제 계약의 내용이 시공자와 조합간의 계약에 기초하는 것이기 때문에 그 성격을 일률적으로 말하기는 어려운 측면이 있습니다. 하지만 예를 들어 통상 시장에서 쓰는 용어
정비사업조합의 실체는 법인으로 구성되어야 한다. 법인은 법적으로 사람과 같이 취급될 뿐 실제 말하고 행동할 수는 없기에 단체를 대신하여 행위 해 줄 대표자가 필요하다. 도시정비법은 조합의 임원으로서 조합장 1인을 두도록 하고 그로 하여금 조합을 대표케 하고 있다. 조합을 대표하는 조합장이 임기동안 신체적·정신적·법적으로 항상 건강할 수만 있으면 조합을 위해 더할 나위 없다. 하지만 현실적으로 조합장의 유고상황은 상당히 빈번하게 발생한다. 대표자의 유고에 대해 아무런 방책이 없다면 그 즉시 조합은 식물화 되기에 모든 조합은 정관에 직
조합설립동의서를 작성·제출할 때 종래 인감도장 및 인감증명서를 구비하여야 하는 것과 달리 이제는 도시 및 주거환경정비법 제17조에 따라 토지소유자의 지장날인, 자필서면, 신분증사본을 첨부하면 되는 것임은 지난주에 살펴보았다. 오늘은 조합정관을 첨부하지 않은 조합설립동의서가 무효가 되는지에 관한 판례를 살펴보겠다. 조합정관 미첨부가 동의서의 하자로 인정될 수 있는지 여부에 관하여 대법원은 “조합정관에 관한 의견의 수렴은 창립총회에서 충분히 이루어질 수 있으므로 굳이 조합설립에 관한 동의를 받을 때 동의서에 정관 초안을 첨부하여 그 내
1. 장기수선충당금의 개념=장기수선충당금이란 엘리베이터 교체, 배관 공사, 외부 도색 등 건물의 수명이나 가치보존을 위해 쓰도록 관리비와 함께 거두는 돈으로 입주자회의가 관리·집행한다. 장기수선충당금은 공동주택의 노후로 생기는 난방, 승강기 등 설비와 시설의 수리비를 위해 입주자들이 매년 적립한 돈으로, 입주자대표회의에서 징수·관리한다. △300세대 이상 △승강기 보유 △중앙집중 난방 중 하나라도 해당되는 공동주택은 주택법에 따라 충당금 적립이 강제돼 있다. 2. 관련 사례=2002년 재건축 인가가 떨어진 삼익아파트는 입주민이 모두
A재개발조합은 도시정비법 제54조 따라 이전고시를 하였고, 조합원 甲은 이전고시 후 아파트를 乙에게 양도하였는데 이 때 조합원의 지위승계에 관한 개별특약은 없었던 경우, 이전고시 후 소유권을 처분한 甲를 조합원으로 볼 수 있는지 여부 1. 도시정비법령과 정관의 규정 도시정비법 제10조는 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다고 규정하고, 법시행령 제30조 제2항은 조합의 설립인가 후 양도·증여·판결 등으로 인하
지난 3월 10일 국토교통부에서 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율을 개정 고시함에 따라 각 지자체에서는 적정 임대주택 건설비율을 결정하기 위한 업무에 박차를 가하고 있다.재개발임대주택 건설비율 0%를 표방한 인천시를 비롯해 5% 기준을 제시한 부산시, 청주시 등이 적극적으로 업무를 진행하고 있다.이처럼 각 지자체가 후속행정 업무를 진행하고 있는 가운데 특히 수원시의 사례가 눈길을 끌고 있다. 몇 %로 정할 것인지도 중요하지만, 결정 과정에서 이해 당사자의 의견을 수렴하는 등 열린 행정을 펼치고 있기 때문이다.수원시의 경우
제34조(수입·지출업무의 관리) ①조합장 등은 정비사업의 수입·지출에 관한 업무를 총괄적으로 관리한다. ②조합장 등은 수입·지출에 관한업무를 각각 그 사무국의 상근 임·직원에게 위임할 수 있다. ③조합 등은 수입·지출의 효율적 관리를 위해 금전출납부를 기록하고 비치하여야 한다. 필요에 따라 금전출납부는 현금출납부와 예금출납부로 구분하여 관리할 수 있다. 1. 정비사업조합 등의 일반적인 장부 업무처리 상황=조합 등의 수입·지출 업무는 투명하게 운영되어야 하고, 잘못된 집행을 방지하고 조합원의 신뢰를 확보하기 위하여 정확하게 지출 및
공사자재의 검사 ■ 제31조 (공사자재의 검사) 제31조의 경우에는 부실공사 및 공사하자와 관련된 것으로서, 준공후 입주자들이 공사하자를 원인으로 조합을 상대로 하자보수청구, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구등을 하기 때문에 엄격히 수정하여 공사부실을 막도록 하여야 한다. 각 항별로 보면 아래와 같다. ① 공사에 사용할 자재는 신품이어야 하며, 품질․규격 등은 반드시 설계서와 일치되어야 한다. 그러나, 설계서에 명확히 규정되지 아니한 것은 표준품 이상으로서 계약의 목적을 달성하는 데에 가장 적합한 것이어야 한다. ☞ [해설] 신품인지
최근 국회 국토교통위원회에서는 도시 및 주거환경정비법 개정안(위원장 대안)을 의결했다.그 중 중요한 것이 ‘조합이 시공자를 선정할 때에 공동사업시행자로 선정을 하면 공공관리제도하에서도 조합설립인가 후에 바로 시공자를 선정을 할 수가 있다’는 것이다.이는 사업시행인가 이후로 시공자 선정시기를 규정하고 있는 서울시 이외에는 무관하다. 하지만 전국 정비사업의 상당 부분이 서울시에서 진행되고, 서울시 신규주택공급이 정비사업에서 거의 발생하기 때문에 많은 관심을 가질 수 밖에 없고 속칭 ‘혹’하는 내용이다.언뜻 보면 공공관리제도 하에서도 조
부동산 매매계약에서 나타나는 변태적 거래 행태 중의 하나가 다운계약서·업계약서이다. 실제 거래가격보다 매매대금을 낮추어 적는 것을 다운계약서, 높여 적는 것을 업계약서라고 한다. 다운계약서는 매도인의 양도소득세, 매수인의 취득세를 아끼려고 작성하고 업계약서는 매수인이 나중에 처분할 때 양도소득세를 줄여보겠다고 작성한다. 부동산을 매매하는 경우 부동산거래신고법에 따라 60일 이내에 실제 거래대금을 신고하고 거래대금을 실제로 지급하였음을 증명하는 자료를 제출해야 한다. 다운계약서나 업계약서를 걸러내기 위한 장치다. 이 자료를 허위로 제
조합설립인가처분에 관한 다툼에서는 조합설립 동의요건을 구비하였는지가 쟁점이 되는 경우가 비일비재한데 이러한 조합설립동의요건과 관련한 쟁점들에 관하여 몇가지 짚고 넘어가고자 한다. 우선 관련규정인 도시 및 주거환경정비법 제16조제1항은 주택재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있다. 제2항에서는 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고
어느 지역 또는 상가에 상권이 잘 형성되어 있다는 것은 그 지역 또는 그 상가에 고객이 많이 모여든다는 뜻인데, 이처럼 특정 지역이나 상가에 모여드는 고객은 그 성격상 유동고객, 고정고객, 파생고객의 세가지로 분류되고, 그에 따라 상권 또한 유동상권, 고정 상권, 파생상권의 세가지로 분류된다. 먼저 종로네거리, 강남역 인접지역 등의 경우처럼 주변에 유동인구가 많은 지역이 있는데 이 경우 우리는 유동상권이 잘 형성되어 있다고 말하고, 주변에 고층아파트들이 밀집되어 분포되어 있거나 여의도, 도심, 테헤란로 지역처럼 업무빌딩들이 밀집되어
제32조(감독 및 검수) 1.조합장 등은 공사, 용역, 물품, 기타 도급계약을 체결한 경우에 그 계약의 적정한 이행을 확보하기 위하여 스스로 이를 감독하거나, 상근임원 및 직원에게 그 사무를 위임하여 필요한 감독을 하게 하여야 한다. 2.조합장 등은 계약대상자가 계약의 전부 또는 일부의 이행을 완료한 때에는 그 이행을 확인하기 위하여 계약서, 설계서, 기타 관계서류에 의하여 필요한 검수를 하게 해야 한다. 3.제2항의 검수에 있어서 계약상대자의 계약이행 내용의 전부 또는 일부가 계약에 위반되거나 부당함을 발견할 때에는 지체 없이 필
■ 제22조 (공사계약 해제․해지 사유) 지난 호에 이어 제22조 제3항부터 설명하도록 하겠다. 서울특별시 공사표준계약서 제22조 (“을”의 책임 있는 사유로 인한 계약의 해제․해지) ① (지난 호에 설명함) ② (지난 호에 설명함) ③ 제2항에 따라 통지를 받은 “을”은 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다. 1. 해당 공사를 즉시 중지하고 모든 공사자재 및 기구 등을 공사장으로부터 철거하여야 한다. 2. “갑”의 대여품이 있을 때에는 지체없이 “갑”에게 반환하여야 한다. 이 경우 해당 대여품이 “을”의 고의 또는 과실로 인하여
Q 비교표준지와 평가대상 토지를 비교할 때 고려하는 ‘그 밖의 요인’이란 무엇인가요? A 비교표준지를 기준으로 토지를 평가할 때 ①비교표준지 선정 ②시점수정 ③지역요인비교 ④개별요인비교의 과정을 거친다고 지난 번 기고에서 말씀드렸습니다. 위 4가지 사항이외에 고려하는 항목이 ‘그 밖의 요인’입니다. 비교표준지 선정부터 개별요인 비교까지의 항목이 표준지와 평가대상 부동산의 물리적 특성이나 공법상 제한사항 등을 직접적으로 비교하는 것이라고 한다면 그 밖의 요인은 표준지나 평가 대상 토지와 동일 또는 유사한 인근에 소재하는 거래사례나 기
조합총회에서 임원을 선임하거나 각종 협력업체를 선정하는 경우 직접 참석이 어려운 조합원들의 의결권 행사를 보장하기 위하여 널리 서면결의가 활용된다. 일반적으로 서면결의는 그 행사방법에 별다른 제한이 없다. 서면에 자신의 이름을 적고 안건에 대한 의사를 표시하여 조합에 전달하면 그것으로 충분하다. 최근 일부 조합에서는 이러한 일반적 의미의 서면결의와 달리 선임 혹은 선정 안건의 처리를 위하여 사전투표나 우편투표를 활용하려는 곳들이 생겨나고 있다. 구체적으로는 선임 혹은 선정안건의 처리에 관하여 일반적 의미의 서면결의를 인정치 않고 사
1. 사안의 개요=‘갑’ 추진위에 ‘병’ 시공자가 선정되었고 해당 시공자는 가계약 외에 별도로 소비대차 계약을 체결하였고, 공사 가계약 체결 과정에서 당시 추진위원장 및 감사 추진위원들의 연대 보증을 받았다. ‘갑’ 추진위는 그 이후 재정비촉진계획 변경 과정에서 ‘갑’ 추진위가 사업구역으로 했던 구역은 다른 구역과 통합되어 새로이 ‘을’ 추진위가 승인되었다. 그 이후 ‘병’ 시공자는 주위적으로 ‘을’ 추진위 및 당시 연대 보증을 섰던 추진위원들을, 예비적으로는 ‘갑’ 추진위 및 당시 연대 보증을 섰던 추진위원들을 대상으로 대여금 및
재개발·재건축조합은 총회에서 시공자·설계자 등을 선정함에 있어 ‘시공자·설계자 등의 선정안건’만을 상정하는 것이 아니라 ‘시공자·설계자 등과 공사도급계약 또는 용역계약체결을 대의원회에 위임하는 안건’을 함께 상정하고 있다. 조합은 총회에서 시공자·설계자 등을 선정하고, 이사회 또는 대의원회에서 시공자·설계자 등과 공사도급계약 또는 용역계약을 체결하며, 차기 총회에 위 공사도급계약 또는 용역계약서 체결행위를 보고하거나 별도의 추인 안건으로 의결하고 있다. 이때 조합이 총회에서 선정된 시공자·설계자와 공사도급계약 또는 용역계약을 체결하
제26조(수의계약) 제24조의 단서의 규정에 의하여 수의계약에 의할 수 있는 경우는 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’ 제26조제1항 각호의 1에 해당하는 경우와 정비사업특성상 전문을 요하는 용역으로 아래 각호에 해당하는 경우와 같다. 1.‘건설산업기본법’에 따른 건설공사(같은 법에 따른 전문공사는 제외한다)로서 추정가격이 2억원 이하인 공사, 같은 법에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사, 그 밖의 공사관련 법령에 따른 공사로서 추정가격이 8천만원 이하인 공사 또는 추정가격이 5천만원 이하인 물품의 제조
이번 주에는 지난 주에 이어 공유부동산의 특수한 유형인 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 경우 토지등소유자 수 및 동의자 수 산정은 어떻게 하게 되는 것인지에 관한 판례를 살펴보겠다. 분양대상자의 경우 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙 제7조 경과규정에 따라 일정요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상 다가구주택의 공유자들은 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 볼 수 있음은 지난주에 본 바와 같다. 이에 대하여 서울고등법원(2010누9442 판결 참조)은 “위 정비조례의 취지는 다가구주택(사실상의 다가구주택포함)이 설계 및 건