1. 법인의 제2차 납세의무 1) 의의=국세(둘 이상의 국세의 경우에는 납부기한이 뒤에 오는 국세)의 납부기간 만료일 현재 법인의 무한책임사원 또는 과점주주(이하 “출자자”라 한다)의 재산(그 법인의 발행주식 또는 출자지분은 제외한다)으로 그 출자자가 납부할 국세 ·가산금과 체납처분비에 충당하여도 부족한 경우에는 그 법인은 매각제한이 되는 일정한 사유에 해당하는 경우에만 그 부족한 금액에 대하여 제2차 납세의무를 진다. (국기법 제40조 제1항) 2) 요건=법인의 제2차 납세의무는 다음의 요건을 모두 충족되어야 한다. (1)주된 납
1. 의의=법인(주식을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제13항 제1호에 따른 유가증권시장에 상장한 법인은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 재산으로 그 법인에 부과되거나 그 법인이 납부할 국세·가산금과 체납처분비에 충당하여도 부족한 경우에는 그 국세의 납세의무 성립일 현재 무한책임사원 또는 일정한 과점주주는 그 부족한 금액에 대하여 제2차 납세의무를 진다(국기법 제39조 제1항) 2. 요건=출자자등의 제2차 납세의무는 다음 요건을 모두 충족하여야 한다. 1)주된 납세의무자는 비상장법인일 것 2)법인의 재산으로 그 법
1. 제2차 납세의무 규정=제2차 납세의무란 납세자가 납세의무를 이행할 수 없는 경우 납세자를 대신하여 납세자와 일정한 관계에 있는 자에게 납부의무를 지우는 법정의무를 말한다. 현행 세법상 제2차 납세의무관련 규정은 아래와 같이 국세기본법상 일반적인 제2차 납세의무와 특례규정인 조세특례제한법상 정비사업관련 제2차 납세의무가 있다. 1) 청산인 등의 제2차 납세의무 (국기법 제38조) 2) 출자자의 제2차 납세의무 (국기법 제39조) 3) 법인의 제2차 납세의무 (국기법 제40조) 4) 사업양수인의 제2차 납세의무 (국기법 제41조)
1. 비영리법인의 과세대상 소득 법인세는 아래 표와 같이 부과한다. 2. 정비사업조합의 청산소득에 대한 법인세 1) 정비사업조합의 비영리법인 의제=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법이라 함) 제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며 이하에서 정비사업조합이라 함)에 대해서는 법인세법 제1조에도 불구하고 2013년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외함)을 적용한다(조특법 제104조의7제2항. 도시정비법 제정 전에는 재개발조합에서는 법인사업자로
1. 광고선전=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다. 1)매입세액 공제방법=매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다. - 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액 [매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면
1. 감정평가용역비 1)종전자산에 대한 감정평가용역비=종전자산은 건설용지에 해당되며 당해 건설용지에 대한 감정평가용역비는 토지관련 원가에 해당된다. 감정평가용역비는 감정평가업자가 전액 세금계산서를 교부하여아 한다. 조합입장에서는 토지관련원가로 전액 매입세액불공제를 받게 된다. 2)종후 자산에 대한 감정평가용역비=감정평가업자는 종전자산에 대한 평가와 함께 종후자산에 대한 감정평가용역도 진행한다. 종후자산에 대한 감정평가를 하는 이유는 종후자산평가액에서 종전자산평가액(권리가액)을 차감하여 청산금 또는 분담금을 산출하는데 그 목적이 있다
1. 도시설계용역비=도시설계업자는 지형현황측량, 구역지정 및 정비계획수립, 환경성 검토, 교통성 검토, 경관성 검토, 문화재지표조사 등 정비구역지정 업무를 자문 또는 대행하는 용역을 제공한다. 도시설계용역은 주된 업무가 구역지정 업무이며 환경성 검토, 교통성 검토, 경관성 검토, 문화재지표조사 등은 별도 계약에 의하여 다른 협력업체와 용역제공을 할 수도 있다. 도시설계업자의 용역비(기술용역비)는 국민주택규모이하 여부에 불구하고 전부 과세대상용역에 해당되어 세금계산서를 교부하여야 한다. 조합입장에서는 도시설계용역비를 토지관련원가로 보
1. 건축설계용역비=건축설계용역비는 건축설계업자가 정비사업조합에 제공한 건축설계용역에 대한 대가이다. 건축설계업자는 건축사업무 및 보수기준과 기타관련 법규 등에 의하여 정해진 내용의 기본설계 및 실시설계의 용역으로 정비사업의 시행에 필요한 설계도서 및 대관청 인·허가 업무와 이에 부수되는 업무를 수행한다. 건축설계용역비는 조특법 제106조 제1항 4호(대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역(대통령령이 정하는 리모델링 용역을 포함한다)에 의거 국민주택 규모 이하의 주택설계용역비에 대하여는 부가가치세가 면세된다. 따라서 건
1. 정비사업조합의 토지관련 매입세액 종류=정비사업조합의 경우 토지관련 매입세액을 나열하면 다음과 같다. 도시설계용역비, 감정평가용역비 (종후자산에 대한 감정평가용역비는 별개), 측량비, 지질조사비,석면처리비,이설비, 택지조성비산출용역비, 경관용역비, 건축물 철거용역비, 소화전이전비, 전화케이블이전비, 환경영향평가용역비, 교통영향평가용역비, 안전진단용역비, 신탁등기비, 기타 공통매입세액 중 토지 안분액 등이 있다. 2. 건물의 직접 건설원가 관련 매입세액=건물의 직접 건설원가 관련 매입세액은 건축설계용역비, 건설공사용역비, 친환경
1.개요=정비사업조합은 정비사업을 진행하면서 협력업체 등으로부터 제공받은 재화나 용역에 대하여 매입세금계산서를 수취하여 일정액을 환급 또는 매입세액공제를 받게 된다. ①토지관련 매입세액 : 전액 매입세액불공제 ②건물의 직접 건설원가관련 공통매입세액 : 수익사업(일반분양) 중 국민주택규모 초과분 주택과 상가분에 대한 매입세액 공제 ③토지 및 건물관련 공통매입세액 : 토지 및 건물관련 총공통매입세액 - a - b 분에 대한 매입세액 공제 a : 토지 및 건물관련 총공통매입세액 × 토지공급가액 / (토지공급가액 + 건물공급가액) b :
1. 일반적인 개요=정비사업조합은 조합원으로부터 토지 등을 현물출자 받아 관리처분계획에 의거 새로운 주택 등을 관리처분방식에 의해 환지방식으로 공급하고 , 건설경비를 조달할 목적으로 체비지인 일반분양분을 매각하는 수익사업을 수행한다. 새로운 주택 및 그 부수토지를 공급함에 있어 정비사업조합이 직접 건설공사를 하는 것이 아니라 건설회사에 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양 판매한다. 따라서 정비사업조합의 업태는 건설업이 아닌 부동산업에 해당되고 주거용 건물개발과 공급업(주택) 및 비주거용 건물개발과 공급업(상가)에 해당
1.이자수익(영업외수익) 1)일반분양관련 이자수익=이자수익은 장기차입금 및 분양수익금에 대한 은행이자를 말한다. 일반분양분과 관련한 이자수익은 조합의 익금에 해당된다. 2)조합원관련 이자수익=조합원관련 이자수익을 조합의 익금으로 볼 수 있는 지 여부에 대하여 다음과 같은 의견이 있다. ① 전액 익금산입 항목이다. 근거 : 비영리법인의 이자소득은 법인세법 제3조 제3항 제2호에 의거 수익사업에 해당된다. 따라서 조합원분과 일반분양분을 구분하지 않고 전액 조합의 익금으로 보아야 한다. ② 전액 익금불산입 항목이다. 근거
1.자산화와 기간화의 비교=진행기준에 의한 수익의 인식시 조합운영비를 기간비용화 할 것인지 아니면 재고자산으로 원가화할 것인지에 대하여 쟁점이 있다. 각 주장의 내용을 살펴보면 아래와 같다. 2.예규사례=도시 및 주거환경정비사업법에 따른 정비사업조합의 운영비 등의 세무처리(법인-1030, 2010.11.02.) [질의] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 조합의 운영비와 차입금이자를 선급비용으로 계상하고 분양수입 발생시 원가로 대체하는지, 발생한 당해연도에 비용으로 계상하는지 여부. [회신] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립한
1.분양공사 매출원가=분양공사 매출원가는 기초일반완성건물재고액과 당기공사원가의 합계에서 기말일반완성건물재고액을 차감한 후의 잔액을 말한다. 일반분양공사 매출원가=[기초일반완성건물재고액+당기일반분양공사원가-기말일반완성건물재고액] 기초일반완성건물재고액 및 기말일반완성건물재고액은 진행기준에 의해 수익을 인식하는 경우 공사완성전에는 원칙적으로 인식되지 않는다. 공사완성 이전에는 미분양분에 대하여 미완성건물로 처리하고 공사완성과 동시에 완성건물로 회계처리한다. 2.당기일반분양공사원가=당기분양공사원가는 당기에 실제로 발생한 총공사비용에 공사손
1. 조합원분양 수입=조합원분양 수입은 수익사업이 아니므로 법인세 과세대상이 되지 않는다. 예를 들면 친구들 10명이 1억원씩 출자하여 총 10억원으로 오피스텔 10개를 건축했다. 정확한 원가계산을 할 수 없어서 실제 총 9억원이 총공사비로 투입되었고 잔액 1억원은 10명에게 1,000만원씩 나누어 주었다. 이 경우 1,000만원을 받은 친구 10명은 세법상의 법인세와 배당소득세를 납부해야 할까? 비영리사업이고 자가공급이므로 납세의무가 없다. 이와 같은 논리로 조합원 분양수입은 법인세와 배당소득세의 적용대상이 되지 않는다. 조합원분
1. 일반분양 수입=정비사업조합의 수입은 일반분양 수입, 조합원 분양수입으로 나누어진다. 일반분양 수입은 세법에서 정하고 있는 수익사업이므로 법인세 과세대상이고 법인세 납부 후에 잔여이익을 조합원에게 배분할 경우에는 배당소득세의 대상이 된다. 조합원 분양수입은 비영리사업으로 분류되어 법인세의 과세대상이 되지 않는다. 국세청 예규에서는 조합원에게서 받는 청산금은 수익사업이라고 해석하고 있지만 논리적으로 취약해서 실무적으로는 수익사업으로 보고 있지 않는다. 따라서 조합원 분양수입에서 발생된 이익은 법인세 납부의무가 없고 그 이익금을 조
1. 시공사 입찰보증금관련 회계처리=정비사업의 시공사는 입찰에 참여시 일정액의 입찰보증금을 조합에 납부하여야 한다. 이 경우 조합과 시공사간의 입찰보증금 사용과 관련된 계약 형태는 아래와 같이 두 가지가 있다. 각 계약별 회계처리를 보면 다음과 같다. 1)제1안-총회비용을 선정된 시공사가 직접 부담하는 조검 ①입찰금 입금 시 보통예금 40억원/입찰보증금 40억원 ②총회비용 지출 시 -분개 없음- 총회비용 지출증빙은 시공사 명의로 수취함.(시공사와 총회관련 협력업체간의 직접계약) ③총회비용 상당액 시공사 송금 시 -입찰보증금 10억원
차입금은 정비사업을 위해 필요한 자금을 은행이나 시공사로부터 조합이 직접 차입하는 자금이다. 통상 추진위원회단계에서는 정비사업 전문관리업자와 설계업자로부터 운영비 및 사무실임대보증금, 총회비용 등에 지출할 목적으로 차입하고 시공사 선정 시 차입금을 상환한다. 조합설립 이후에는 시공사로부터 추진위원회단계에서의 차입금상환, 조합운영비 및 협력업체 용역비 지급 목적으로 차입한 후 분양수익의 입금 시 상환한다. 이주비 차입금, 국공유지 차입금, 주거대책비 차입금은 시공사 또는 보증에 의한 제1금융권으로부터 차입한다. 서울시는 공공관리제가
1. 미지급 청산금 1)미지급청산금의 내용=미지급청산금은 조합에서 조합원 또는 토지등소유자에게 지급하여야할 종전 부동산에 대한 대가이다. 청산금을 지급하는 경우는 다음과 같다. ①토지등소유자가 조합설립에 동의하지 않은 경우(재건축의 경우에는 매도청구 대상임) ②정비구역 내에서 종전부동산을 소유하고 있는 조합원이 분양자격이 없는 경우 ③분양자격이 있는 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 ④분양신청을 (계약이전에) 철회한 조합원이 있는 경우 ⑤종전부동산의 권리가액이 새로 분양받는 주택 등의 가액을 초과한 경우 위 ①②③④의 경우에는 조
1. 일반완성건물(일반미완성건물) 및 조합원완성건물(조합원미완성건물) 미완성건물은 건설과정 중의 공사원가를 말한다. 공사원가는 추진위원회의 설립부터 공사의 최종완료까지의 기간 동안 당해 공사에 귀속되는 원가를 말한다. 완성건물은 사업을 완료하여 준공인가를 받은 경우 미완성건물 금액의 대체액을 말한다. 분양공사원가 중 조합원분양분과 일반분양분을 연면적 기준(또는 매출액)으로 안분 후 조합원분양분은 조합원완성건물로 계정대체한다. 수익의 진행기준에 의한 인식방법에 따르면 일반분양분 중 분양분은 매출원가에 반영하고 미분양분은 일반완성건물이