표준정관은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지·공고하도록 하면서(표준정관 제7조 제1항), 고지의 방법으로 관련 조합원에게 개별적으로 등기우편에 의하되 반송되는 경우 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하도록 규정하고 있다(표준정관 제7조제2항). 만약 조합이 시간이나 비용을 아끼기 위해 혹은 순전히 경황이 없어 등기우편이 아니라 일반우편으로 퉁치고 말았다면 어찌될까. 혹자는 정관이 정한 절차를 위반하였기에 이를 기초로 대의원회 결의나 총회결의가 이루어진다면 그 결의는 적법한 것으로 볼 수 없다고
지난 기고에서는 공유관계에 토지등소유자 지위나 조합설립동의권을 인정할지 여부를 가리는 기준으로 등장한 소유형태론을 실질적으로 이해하려면 등장배경부터 살펴야한다는 것, 이미 다른 물건에 관하여 동의권 행사기회를 보장받은 지분권자와 다른 물건에서 전혀 기회를 보장 받지 못하는 지분권자가 토지나 건축물을 공유하는 경우 1인에게 1회의 동의권 행사기회를 부여한다는 도시정비법령상 원칙을 관철하기 위해 기회를 보장받은 일부 공유자들이 존재한다는 이유로 해당 공유관계에 토지등소유자 지위를 부인한다면 전혀 기회를 보장받지 못하는 지분권자가 생기는
지난 기고에서는 A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정할지에 관하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와 다르다는 ‘소유형태론’을 내세워 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하여야 한다는 견해가 많다는 것, 도시정비법 시행령에 의하면 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정”하여야 한다는 것, 앞의 사례에서 C토지의
A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정하여야 할까. 이에 대하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와는 다르므로 당연히 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하고 조합설립동의권 1개를 부여하여야 한다는 견해가 많다. 공유자들에게 토지등소유자 지위를 인정할 것인지가 다투어질 때 빈번하게 원용되는 이른바 ‘소유형태론’인데, ‘소유형태’라는 용어는 도시정비법령 어디에도 등장하지 않는다. 토지등소유자 지위 인정여부
조합이 임·대의원 선임업무를 진행하려면 안건처리에 필요한 일반적인 공고나 통지 외에 개별 조합원들에게 등기우편의 방법으로 피선임권에 관한 통지를 하여야 한다(표준정관 제7조). 만약 등기우편이 아닌 일반우편의 방법으로 통지하거나 기타 우편통지 방식을 생략하고 정관이 예정하고 있지 않은 문자나 메일 등의 방법으로 통지하였다면 임‧대의원 선임결의의 효력에 어떤 영향을 미치게 될까. 우선 정관상 절차 위반을 문제 삼아 선임결의의 효력을 부인하려는 주장이 있다. 정관상 개별고지 의무는 조합원 개개인의 권리 의무에 관한 사항을 알려 그 행사
지난 기고에서는 국토부가 고시한 계약업무 처리기준에 의해 협력업체의 계약과 선정이 원칙적으로 일반경쟁에 의해 이루어져야 한다는 것, 계약업무 처리기준의 해석상 시공자 선정공고시 배점표를 공개하여야 하는지가 다투어지고 있다는 것, 이에 대하여 계약업무 처리규정이 전자입찰에 관한 공고규정과는 별도로 시공자선정에 관한 공고규정을 두고 있으니 배점표는 공개할 필요가 없다는 견해가 있다는 것, 시공자선정 역시 전차입찰에 의하는 한 전자입찰 공고방법을 준수하여야 하므로 배점표를 공개하여야 한다는 상반된 의견이 있다는 것, 시공자 선정을 위한
도시정비법이 전면개정됨에 따라 협력업체의 계약과 선정은 일반경쟁에 의하는게 원칙이다. 이를 구체적으로 규율하는 법령이 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 계약업무 처리기준’(이하 ‘계약업무 처리기준’)이다. 계약업무 처리기준은 협력업체의 선정과 계약에 관하여 매우 자세하고 구체적인 절차를 명시하고 있지만 무릇 모든 법령이 그러하듯 그 자체로 백퍼센트 명확한 것은 아니어서 올바른 해석을 둘러싸고 논란이 되고 있는 사항들이 하나 둘 생겨나고 있다. 그 중 현실로 논의되고 있는 쟁점 중 하나가 오늘 언급하고자 하는 시공자 선정공고시 배점표 공
조합임원으로 선출되기 위해서는 일정한 자격이 요구된다. 구역 내 거주나 소유가 일정 기간 이상일 것을 요구하는 제한이 대표적 피선임 자격이다. 거주요건이나 소유요건은 주민등록등본이나 등기부등본 등 공적 자료를 통해 쉽게 확인할 수 있어 그 충족 여부가 큰 다툼이 되기 어렵다. 임원 피선임 자격과 관련하여 비교적 고민이 필요한 쟁점은 ‘겸직금지의무 위반’이다. 도시정비법은 “조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다”고 직접 겸직금지를 선언하고 있다. 타 조합의 임원이나 직원인 사람이 새로운
지난 기고에서는 도시 및 주거환경정비법과 토지보상법에 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 대법원 판결이 도시정비법상 정비사업에는 토지보상법상 협의절차 규정이 적용되지 않는다는 취지로 판시하였다는 것, 그럼에도 지방토지수용위원회는 관행을 버리지 못하고 보상협의를 위한 감정평가 관련서류등 토지보상법상 협의자료를 ‘지금도’ 요구하고 있다는 것, 도시정비법상 협의절차보다 토지보상법상 협의절차를 중시하는 지토위의 관행은 대법원 판결에 정면으로 위배된다는 것, 놀랍게도
지난 기고에서는 재개발조합이 수용권을 행사하기 위해서는 반드시 사전 협의 절차를 거쳐야 한다는 것, 도시정비법상 협의절차와 토지보상법상 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 이와 같은 상황에서 대법원 판결이 도시정비법상 재개발사업에는 토지보상법상 협의절차 규정이 적용되지 않아 토지보상법상 협의절차가 남았다는 이유로 현금청산대상자들의 재결신청청구에 따른 재결신청을 거부할 수 없다는 취지로 판시하였다는 것, 그럼에도 불구하고 전국의 지방토지수용위원회는 수십 년간 굳
지난기고에서는 재개발조합의 수용권은 소유권 절대의 원칙을 깨뜨리고 일방적으로 소유권을 박탈하는 제도이기에 반드시 사전 협의 절차를 거쳐야만 한다는 것, 협의절차는 당사자 간 원만한 합의로 갈등해결을 도모하려는 취지라는 것, 도시정비법상 협의절차와 토지보상법상 협의절차가 이원적으로 규정되었지만 실무상 토지보상법상 협의절차만 중시되어 재결신청 시기가 늦추어졌었다는 것, 청산대상자들은 ‘재결신청청구’로 대응하였는바, 조합이 재결신청청구를 받고도 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 연 15퍼센트의 가산금을 지급하게 됨으로써 재결신청이 간
수용권은 사업시행자인 재개발조합에게 주어진 막강한 권력이다. 자본주의 체재의 대표적 법 원리 중 하나가 바로 소유권 절대의 원칙이다. 개인에게 사유재산권, 즉 소유물에 대한 절대적 지배를 인정하고 국가를 비롯한 그 밖의 제3자 누구라도 간섭하거나 제한하지 못하도록 법으로 보장하는 것이다. 수용권은 이러한 소유권 절대의 원칙을 깨뜨린다. 공공의 필요에 의해 소유자의 의사에 반하여 권리를 박탈한다. 물론 정당한 보상이 전제되어야 하지만 소유자의 의사와 상관없이 권리를 빼앗을 수 있기에 수용의 상대방 입장에서 보면 대단히 폭력적인 권리
도시 및 주거환경정비법이 전부 개정되면서 협력업체 계약에 관한 방법도 크게 바뀌었다. 종래 시공자나 정비사업전문관리업자를 제외하고는 도시정비법이 직접 협력업체의 선정이나 계약 방법에 관하여 규율하지는 않았었기에 조합으로서는 정관에 정한 방법과 절차에 따라 협력업체를 선정하고 계약을 체결하면 충분하였다. 조합의 사정과 상황에 따라 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 및 수의계약을 선택할 수 있었던 것이다. 그러나 개정 도시정비법은 특수한 예외를 제외하고는 조합의 모든 협력업체의 계약을 일반경쟁에 의하도록 규율하고 있다. 이와 같이 급격한
조합원총회의 소집권한은 조합장이 보유한다. 그러나 조합장이 사임하거나 해임되는 경우, 업무가 정지되는 경우 등 조합장이 직무를 집행할 수 없는 비상상황이 도래하면 총회의 소집권한 역시 직무대행자 등이 대신 행사하게 된다. 직무대행 체제가 가동된다면 총회 소집권한의 문제는 어렵지 않게 해결된다. 해당 직무대행자를 조합장으로 보고 총회 소집에 관한 모든 절차를 진행하면 충분하기 때문이다. 그러나 직무대행 체제가 아닌 감사의 예외적 총회소집권한의 경우는 정관의 해석을 두고 논란이 발생할 여지가 있다. 총회는 소집권자인 조합장이 필요하다고
지난기고에서는 총회대행업체의 계약과 관련하여 흔히 두 가지 시빗거리가 생길 수 있다는 점, 그 중 하나는 정비업체 등록을 하지 아니한 총회대행 업체가 정비사업 동의에 관한 업무나 시공자 선정에 관한 업무를 대행하는 것이 도시정비법 위반이 아니냐는 의문인데 이에 관하여는 도시 및 주거환경정비법상 정비업체가 수행하도록 되어있는 업무는 업무범위에서 제외하거나 업무의 내용이 단순한 사실행위의 보조에 그친다는 점을 계약상 명확히 하는 등의 조치를 취함으로써 법위반 소지를 잠재우고 있다는 것, 다음으로 지적되는 문제는 ‘예산’인데 총회대행업체
조합원 총회를 개최하는 일은 상당한 경험과 전문적 지식을 요하기에 사실상 거의 모든 조합은 비용이 수반됨에도 불구하고 ‘총회대행업체’라는 전문업체를 선정하여 업무를 맡기게 된다.그런데 총회개최를 위해서 일상적으로 이루어지는 총회대행업체의 선정과 계약에 관해서는 크게 두 가지 측면의 얘깃거리가 잠재되어 있음을 유의할 필요가 있다.먼저 총회대행업체의 업무범위에 관한 문제이다. 도시정비법은 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행이나 시공자 선정에 관한 업무의 대행 등을 등록된 정비업체의 업무로 규정하고 있다.총회대행업체가
관리처분인가 이후 조합의 관심은 이주와 착공 쪽으로 쏠리게 된다. 철거업무의 부수행위로 끼워팔기 정도로 취급되던 명도소송, 수용재결, 이주관리 등의 중요성이 급속히 부각된 것도 신속한 이주와 차질 없는 착공이 사업성과 직결된다는 인식에서 비롯된 것이다. 명도소송, 수용재결, 이주관리의 중요성 인식은 곧 철거 및 부수업무의 일괄발주에서 해당업무 분리발주라는 계약형태 변화를 가져왔고 그중에서도 극적이라고까지 표현할 만큼 과거에 비해 중요성이 조명되고 있는 분야는 바로 이주관리다.그동안 이주관리는 이주대상자에게 이주비를 지급하거나 이주완
조합의 최고의사결정기관은 조합원총회다. 조합원총회가 적법한 의결을 하기위해 요구되는 정족수로는 의사정족수와 의결정족수가 있다.의사정족수는 회의를 열기위해 필요한 머릿수, 의결정족수는 안건에 대한 의사결정을 위해 요구되는 머릿수쯤으로 이해하면 된다. 표준정관을 그대로 답습하여 제정되는 통상적인 조합의 정관에 따르면 조합원총회의 일반적 의사정족수는 ‘전체 조합원이 과반수 참석’이고 의결정족수는 ‘참석 조합원의 과반수의 찬성’이다. 쉽게 풀이하자면 전체 조합원의 절반이 넘는 머릿수가 모여야 총회를 진행할 수 있고, 그렇게 모인 조합원의
관리처분인가가 고시되면 조합은 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자는 물론 세입자들에 대하여도 인도를 구할 수 있다. 도시정비법이 관리처분인가 “고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다”고 규정한 결과이다.문제는 임차보증금이다. 조합으로부터 명도소송을 당하는 세입자들은 예외없이 ‘임차보증금’을 지급받아야 나갈 수 있다는 항변을 제출한다.결론부터 말하자면 세입자가 법률에 무지하여 그러한 항
지난 기고에서는 토지등소유자 수를 잘못 파악하면 곧 조합설립동의율 산정 오류로 이어진다는 것, 가장 문제가 되는 사례는 ㉠토지가 A의 단독소유 ㉡토지가 B의 단독소유 ㉢토지가 A+B의 공유일 경우라는 것, 많은 전문가들이 A 단독소유와 B 단독소유 외에 A+B 공유에 또 하나의 지위를 부여 토지등소유자 수를 ‘3’으로 파악하지만 이는 잘못이라는 것, ‘1인이 다수 부동산을 소유해도 토지등소유자 수는 1인’으로 산정하여야 한다는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조의 해석에서 올바른 토지수유자 산정방법이 도출된다는 것 등을 살펴보았