[ Key Point ] 50㎡ 소유자에게 65㎡를 공짜로 준다는 말이 어떻게 가능한 것인가?♣ 어떻게 위와 같은 일이 가능한가?1. 정비사업 수익 계산례‘아니 도대체 어떻게 되었기에 재건축·재개발사업을 하면 이익이 발생한다고 하지?’ 고 여사님의 아파트의 경우에 60㎡ 아파트 10세대를 허물고 그곳에 75㎡ 아파트 20세대를 건축하는 것으로 예정해 봅시다. 건축비를 ㎡당 130만원으로 공사하였을 때에 총공사비는 19억5,000만원이 소요될 것입니다(75㎡×120만원×20세대). 재건축·재개발사업은 일반적으로 조합원들이 소유한 토지
[Key Point] 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 준비위원장의 말이 믿어지지가 않아서 고 여사는 재개발단지내에 살고 있는 배 여사와 다른 재건축단지에 살고 있는 아는 사람들에게 전화를 걸어 물어보았다. 그런데 놀랍게도 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 그 말이 맞을 가능성이 있는 것이 아닌가? 그리고 ‘지분제와 도급제’가 있다고 하는데 과연 어느 것이 소유자들에게 더 이익이 되는 것일까?♣ 원래 가격보다 더 많이 쳐줘?‘따르릉’“여보세요?”“응, 슬기 엄마. 나야 나!”“아니, 잘 나가는 고 여사님께서 어쩐 일로
[ Key Point ] 재건축‧재개발 사업을 하면 소유자들은 돈을 벌 수 있고, 주택공급이 증가하여 주택가격 안정에도 도움이 되고, 또 더 나아가 전세가격도 안정되어 세입자들도 좋다고 합니다.그런데 이렇게 좋다고만 하는 사업에 대하여 결사적으로 하기 싫어하는 사람들이 있습니다. 잘못 이해하고 있으신 점도 있을텐데 이런 사람들을 어떻게 설득해야 할까요?귀찮아하는 이유는 ①그냥 귀찮다. ②복합하고 어렵다. ③이사를 가야 되고 전학도 가야 된다. ④돈을 납부해야 하는데~ 등입니다.1. 정비사업을 간단히 설명하면 어떤 것일까?재건축‧재개
[ Key Point ]재건축‧재개발 사업을 하자는 측의 주장을 살펴보면, 사업초기에 소유자들은 돈 한푼 내지도 않고 사업을 진행할 수가 있다고 말 하고 있습니다.그런데 기존 건축물을 철거하고 신축공사를 하려면 돈이 들 수밖에 없기 때문에, 아무리 사업초기라고 하여도 소유자들이 돈을 내서 사업을 진행하여야 하는데 어떻게 사업초기에 소유자들이 돈 한푼 내지 않고 정비사업을 할 수가 있는 것인가요?♣ 재건축·재개발을 할 수 밖에 없는 이유“고 여사님?”고 여사는 깜짝 놀랐다.“원래 아파트나 연립주택, 단독주택 등이 오래되어서 낡으면 그
[ Key Point ]지난 호에 강의한 내용을 보면, ‘재건축·재개발사업이 우리에게 꼭 필요한 사업이구나.’라는 생각을 다시 한 번 하게 되었을 것입니다.하지만 현실적으로는 어느 사업구역을 불문하고 사업에 반대하는 목소리 또한 많은 것이 사실입니다.사업에 반대하는 사람들은 도대체 왜 사업을 반대하는 것일까요? 과연 사업의 부정적인 효과는 어떤 것이 있을까요?♣ 정비사업의 부정적인 효과재건축·재개발을 하면 아래와 같은 부정적인 효과도 발생합니다.1. 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 함재건축·재개발을 하면 그 곳에 살고 있는 거주자
4. 정비기반시설의 확대에 기여넷째, 도로, 공원, 각종 부대시설 등을 새로 설치하면서 기반시설을 확충할 수 있고, 삶의 질을 개선시키는 효과도 있습니다. 원칙적으로 도로, 공원 등 기반시설의 설치는 국가나 관할지방자치단체에서 하여야 하는데, 예산상의 문제로 설치하지 못하고 있는 경우가 대부분입니다. 이때 재건축·재개발을 하는 소유자들이 자신의 비용으로 설치하여 국가나 지방자치단체에 기부채납을 함으로써 대신 설치를 해 주게 되어 이러한 측면에서 세금지출이 감소될 수가 있는 것입니다.서울특별시의 경우 뉴타운사업지구의 기반시설의 확보비
[Key Point]언론에서 계속 떠들고 있는 정비사업 일몰제, 정비구역해제, 추진위원회, 조합해산 등의 기사를 보면서 몹시 혼란스러웠다. 그리고 구역 해제 및 추진위, 조합해산 등을 하자고 주장하는 사람들, 그러면 절대 안 된다고 하며 관할관청 앞에서 시위하는 사람들. 도대체 누구 말이 맞는 것인가? 재건축·재개발을 한다고 다 좋은 일만 생기면 누가 재건축·재개발을 하지 않으려고 하겠는가? 재건축·재개발을 하면 어떤 점이 좋고 어떤 점이 나쁜 것일까?♣ 정비사업의 긍정적인 효과재건축·재개발 등 흔히 말하는 정비사업을 왜 하는 것일
3. 재건축·재개발을 하도록 유도하여야 하는 이유그리고 재건축·재개발을 하여야만 하는 이유는 또 있습니다. 가. 신규주택을 건설할 땅이 도시 내에는 더 이상 없다주택공급수를 늘려야 하는데 서울특별시나 수도권의 대도시, 지방 대도시에는 기존 건물이 없는 상태의 나대지가 거의 없어 신규주택공급은 기존 건축물을 허물고 그 땅 위에 신축공사를 하는 방식인 정비사업에 의존할 수밖에 없는 것입니다. 따라서 주택공급을 증가시키기 위해서는 도시 주변 지역에 새로운 택지를 개발하여 주택을 건축하거나(분당, 일산, 동탄, 판교등 택지개발사업) 기존
1. 정비사업에 대한 반대파도 많다=재건축·재개발등 정비사업을 하면 돈을 벌 수 있다고 하니까 대부분의 사람들이 모두 재건축·재개발에 찬성할 것 같지만, 재건축·재개발을 함으로써 피해를 입는 사람들도 있기 때문에 재건축·재개발에 대한 반대파도 많이 있습니다.2. 신규 주택공급에 가장 중요한 역할을 한다=주택정책과 관련하여 재건축·재개발을 하여야만 하는 이유를 살펴보도록 하겠습니다.가. 주택을 공급하는 여러 가지 방법=우리가 살고 있는 주택을 새로 신축하여 공급하는 방법은 다음과 같은 4가지가 있습니다.그 첫째가 정부가 정책적으로 택
[ Key Point ]일반적으로 재건축·재개발을 하면 하지 않을 때와 비교하여 집값이 많이 오릅니다. 이것은 제가 직접 경험을 하였고, 아래에서 설명하는 내용으로 보아도 알 수 있을 것입니다.물론 부동산경기가 침체되어 오르지 못하는 경우도 있습니다. 그런 경우는 재건축·재개발뿐만 아니라 부동산가격 전체가 오르지 않는 시기이기 때문에 달리 판단을 하여야지요. 하지만 재건축·재개발을 하면 하지 않는 지역보다는 집값이 상승한다는 것을 객관적으로 알 수 있습니다.1. 재건축·재개발을 하면 집값이 오르는가? 주택가격이 일반적으로 상승추세였
[Key Point] 지난 호에 이어 재건축‧재개발사업을 하며 왜 이익이 발생하는지 그 근본적인 이유에 관하여 마지막으로 살펴보도록 하겠습니다.2. 정비사업의 수익에 영향을 미치는 요소재건축·재개발 사업을 함에 있어 사업수익을 좌우하는 요소로는 ‘용적률과 일반분양가’ 2가지를 들 수가 있습니다. 사업수익이 발생하는 요인을 말하자면 그 첫째는, 기존에 50㎡면적의 10세대였는데 재건축·재개발 사업을 통해 새로 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있기 때문입니다. 둘째는, 3.3㎡당 360만원의 공사비를 투입하여 일반분양가로 평당 1,
[Key Point] 지난 호에 이어 재건축‧재개발사업을 하며 왜 이익이 발생하는지 그 근본적인 이유에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.♣ 최소한 조합원 분담금을 얼마나 납부하여야 하는지는 알려주어야 하는 것 아닌가?고 여사는 우리가 재건축을 할 필요성과 그동안의 불편함을 호소한 위의 내용에 속으로 맞장구를 치면서 읽었고, 인근 지역에서 재건축(재개발)을 하여 얼마를 벌었다는 기사를 보면서 드디어 “꿈은 이루어진다! (Dreams Come True).” 라고 속으로 좋아하고 있었는데, 주민등록증을 복사하여 달라는 말에는 그냥 인상이 찌
[Key Point] 재건축·재개발등 정비사업을 하면 돈을 번다는 말을 많이 들었습니다. 그런데 허물어져 가는 아파트나 단독주택을 부수고 새로 지어서 이익이 발생한다는 것이 잘 이해가 되지 않습니다. 기존 건축물을 부수고 새로 지으려면 당연히 많이 돈이 들어가는 것이 정상일텐데, 오히려 돈을 번다고 하니 잘 믿을 수가 없습니다. 가능한 이야기인가요?♣ 준비위원장의 노력“사모님 안녕하세요?”오래간만에 친구들을 만나 찜질방에서 온 몸이 노근 노근하게 될 정도로 피로를 풀고 집으로 돌아오던 고 여사는 아파트 단지 안에서 어떤 남자의 인사
[Key Point] 고 여사는 지은 지 30년 된 서울의 A아파트 59㎡(17평형) 1채를 소유하면서 그곳에 살고 있다. 5년 전에 새롭게 집을 마련하면서 새 아파트를 구입하지 않고 왜 하필이면 25년이나 된 낡은 아파트를 구입하였을까요? 고 여사가 말하는 ‘황금의 U턴 이론’ 이란?♣ 새집을 포기하고 헌 집을 샀을 때는 다 이유가 있는 것이었어!5년 전 …….“여보, 이 집이에요, 이 집!”고 여사는 새로 이사 가려고 미리 보아 둔 아파트단지에 남편과 함께 갔다.“뭐? 이 집이야?”남편은 아파트단지 옆의 도로에서 아내가 새로 이
[Key Point] 고 여사는 재건축·재개발에 투자하여 재산을 늘리려는 생각으로 생애 첫 집을 사면서 25년이나 된 낡은 아파트를 사서 지금까지 고생을 해 왔습니다. 아, 그런데 그렇게 기다리고 기다리던 재건축을 우리 동네도 시작을 하려는가 봅니다.1. 재건축(재개발)의 움직임일반적으로 오래된 주택(아파트, 단독주택, 연립주택 등)에 살다보면 주민들 사이에서 어느 시기에서부터인가 ‘우리도 재건축(재개발) 합시다!’라는 말들이 나오기 시작하게 됩니다.그리고 재건축(재개발)을 한다고 하면서 몇 명 또는 수십 명의 사람들이 주축이 되어
[Key Point] 관리처분계획인가를 받고 나면 동호수 추첨, 분양계약 등을 하고 이주, 철거, 착공, 입주, 해산, 청산을 하게 됩니다. 그런데 동호수 추첨, 분양계약보다 이주, 철거 등을 먼저 할 수도 있습니다. 이제 사업이 끝나가는 것입니다~.10. 조합원 분양면적배정 및 동·호수 추첨관리처분계획이 인가받게 되면 인가된 관리처분계획내용에 분양면적배정 방법 및 동·호수 추첨방법이 기재되어 있기 때문에 그 기준에 따라 조합원 분양면적배정 및 동·호수 추첨을 하게 됩니다.일반적으로 분양면적배정은 조합원이 개별적으로 신청한 분양면적
[Key Point]사업시행인가 후 분양신청을 한 현황을 기초로 하여 조합원 분담금과 분양신청에 대한 면적배정. 동호수 추첨방법 등을 정하게 되는데 그것이 바로 관리처분계획입니다. 용어가 생소하여 어렵게 생각하시는 분들이 많은데 절대 어렵지 않습니다~.9. 관리처분계획인가가. 관리처분계획 수립시기조합에서 조합원들을 대상으로 조합원분양신청을 받게 되면 신축주택이나 상가 중 조합원분양분과 일반인들에게 분양할 일반분양분이 구별이 되게 됩니다.즉, 조합원 800명인 조합에서 1,000세대를 신축하게 되는데, 조합원들이 분양신청을 전원이 하
[Key Point] 사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다.이때 분양신청은 어떻게 하는 것인지를 알아보도록 하겠습니다.8. 조합원 분양신청 가. 분양신청시기=사업시행계획인가를 받게 되면 사업시행계획인가고시가 있은 날로부터 120일 이내에 30일 이상 60일 이내의 기간(1회에 한하여 20일 이내로 연장가능)을 조합에서 정해서 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다. 이 조합원분양신청은 자신이 분양받기를 원하는 면적유형을 신청하는 것으
[Key Point] 도시 및 주거환경정비법 개정법이 드디어 2019.4.23. 공포되었습니다. 대부분의 조항은 공포후 6개월이 경과한 2019.10.24. 시행하고, 개정조문중 제19조제2항, 제35조제4항 및 제69조의 개정규정은 공포한 날인 2019.4.23. 시행되었습니다. 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.6. 조합 임원 및 전문조합관리인 결격사유 확대(제43조)=현행법 제43조에는 “조합임원의 결격사유 및 해임”에 관한 규정을 하고 있다. 그런데 지난 호에서 살펴본 바와 같이 조합 임원이 직무를 수행할 수 없는 때로부터 6
3. 공사비 검증 요청 의무화 (제29조의 2)=정비사업비 중에 가장 많은 부분을 차지하는 것이 바로 공사비이다. 그리고 시공자선정 후 당초 계약 체결된 금액으로 공사가 종료되는 것이 아니라, 중간에 공사비가 인상되는 경우가 상당히 많다. 특히 가계약, 본계약으로 나누어 계약을 체결하는 경우에는 더더욱 그렇다. 공사비 인상은 곧 바로 조합원들의 분담금 증가로 연결되기 때문에 매우 중요한 문제이다. 하지만 조합원들은 어느 정도의 공사비를 인정해 주는 것이 타당한 것인지를 잘 알지 못한다. 그래서 시공사가 요구하고, 이에 대하여 조합에