도시 및 주거환경정비법 제23조제4항에 의하면 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다. 위와 같이 도시정비법에서 소수 조합원에게 조합임원의 해임권한을 부여한 취지는 조합임원의 활동에 대하여 조합원들의 건전한 비판을 실효성 있게 하고, 그에 따라 임원들의 업무집행에 있어 보다 신중을 기하도록 함으로써 조합운영의 투명성과 공정성을 확보하기 위한
조합은 분양신청기간이 종료된 때 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 관리처분계획에 포함된 사항들은 도시 및 주거환경정비법 제48조제1항 및 같은 법 시행령 제50조에 열거되어 있다. 조합은 관리처분계획을 위한 총회의 개최일로부터 1개월 전에 ①분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산 평가액) ②분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(조합원 종전자산 평가액) ③정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및
주택재개발사업구역내 조합원이 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우 위 현금청산자는 재개발조합에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조에 의거 재결의 신청을 청구할 수 있는지가 문제된다. 현금청산자의 재결신청 청구가 인정될 경우 재개발조합은 재결신청 청구일로부터 60일 이내 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하고, 위 기간을 경과한 경우 재개발조합은 보상금에 지연된 기간에 대하여 15%의 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 하급심은 도시 및 주거환경정비법상 현금청산대상자와 사업시행자
최근 주택시장이 활성화됨에 따라 많은 재개발·재건축조합이 토지등소유자들의 이주 및 착공을 추진하고 있다. 재개발·재건축사업과 유사한 사업으로 주택법상 주택조합이 있으며, 위 주택조합에 의한 건축공사도 매우 활발하게 추진되고 있다. 주택조합은 재개발·재건축사업과 유사하지만 법적인 미비점으로 인하여 많은 법적 분쟁들이 발생하고 있고, 특히 사업구역내 토지소유권확보에 많은 문제점들이 있다. 이하에서는 주택조합의 매도청구권행사와 협의의무에 관하여 살펴보도록 한다. 주택법 제32조에 의하면 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 주택조합
재개발조합이 현금청산자를 상대로 토지수용위원회에 수용재결을 신청하여 위 수용재결에 따른 손실보상금을 공탁하였다. 현금청산자가 위 수용재결에 대한 이의신청이나 행정소송을 제기한 후 위 수용재결의 이의신청 등을 이유로 재개발조합에게 부동산인도를 거부할 수 있는지가 문제된다. 관리처분계획의 인가·고시가 있으면 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되므로 사업시행자는 목적물에 대한 별도의 수용 또는 사용의 절차 없이 이를 사용·수익할 수 있게 된다(대법원 2011.11.24. 선고 2009다28394 판결 등 참조). 주택재개발
1. 토지의 공유자중 일부가 지상 건축물을 단독 소유한 경우 주택재개발사업의 경우 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조제1항제1호 나목). 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(법 제19조제1항제1호). 주택재개발사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있다하더라도 토지 소유자의 동의만으로 족하고, 지상권자와의 대표자선임동의서는 필요하지 않다. 주택재
분양신청을 한 조합원이 관리처분계획의 내용에 불만을 품고, 현금청산을 요구하면서 조합이 정한 이주기간내 이주를 거부하는 사례가 있다. 분양신청을 한 조합원은 조합에게 현금청산을 요구할 수 없고, 다만 조합에서 정한 기간 이내에 분양계약을 체결하지 않을 경우 정관 제44조제5항에 의거 현금청산을 받을 수 있다. 조합은 관리처분계획인가 이후 동·호수 추첨에 따라 조합원들과 분양계약을 체결하고 있다. 만약 조합원들 중 분양계약의 체결을 거부할 자가 여러 명으로 예상되고, 조합원들의 이주가 시작되었다면 조합은 분양계약체결 거부자와 현금청산
아파트재건축조합이 매도청구권, 현금청산 또는 신탁 등에 의해 아파트 전유부분을 모두 취득한 후 해당 건축물을 철거한 경우 위 아파트재건축조합은 입주자대표회의에게 장기수선충당금을 청구할 수 있는지 문제된다. 1. 장기수선충당금의 목적 또는 법적 성질 공동주택은 신축 이후 시간이 경과함에 따라 노후화하여 공유부분인 전기, 소화, 승강기, 급수, 가스, 난방 등 설비와 건물 내외부 시설 등과 같은 주요 설비를 공동의 비용으로 교체나 보수하여야 한다. 그 교체·보수에 통상 큰 비용이 소요되기 때문에 장래의 교체·보수 예상 금액을 공동주택
2009.2.6. 이전 도시정비법 제21조제3항에 의하면 조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원중에서 정관으로 정하는 바에 따라 선임하여야 한다. 위와 같은 규정은 2009.2.6. 도시정비법이 개정되면서 삭제되었으나, 현재 국토교통부가 보급하고 있는 표준정관에는 위와 동일한 내용이 포함되어 있다. 표준정관은 법적 구속력이 없으므로 각 조합이 정관의 제정 또는 변경시 조합임원의 선임방법 또는 대의원의 선출방법을 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성’이 아닌 ‘다득표’에 의하도록
시장정비사업은 시장정비사업 시행자가 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 상업기반시설 및 정비기반시설을 정비하고, 대규모점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 시장을 정비하는 모든 행위를 말한다. 위와 같은 시장정비사업은 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 의하여야 하며, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(이하 ‘법’이라 함)은 시장정비사업과 관련 일부의 특례를 두는 외에 대부분을 규정을 도시 및 주거환경정비법 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 준용하고 있다(법 제4조제1항). 시장정비사업은 토지등소유자(개인이나 법
도시환경정비사업은 조합설립인가를 받아 위 조합이 시행하거나 조합을 설립하지 않고 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 토지등소유자가 직접 도시환경정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어야 한다. 토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행하는 경우 실무상 도시환경정비사업을 주도하는 토지등소유자가 사업구역 내 토지를 매수하는 사례가 많다. 갑 토지등소유자가 사업구역 내 제3자의 토지를 매수함으로써 등기부등본상의 소유자 수는 감소하게 되는 바, 이 경우 사업시행인
조합이 총회에서 시공자를 선정할 경우 위 시공자 선정총회는 조합원 총수의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결하여야 한다. 조합은 시공사가 정당한 이유 없이 3월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우 조합원 총수의 과반수 이상이 직접 참석한 총회에서 시공사 선정을 무효로 할 수 있다. 조합이 시공자와 공사도급가계약을 체결한 후 조합과 시공자간 분쟁으로 인하여 공사도급가계약을 총회에서 해지결의하는 경우 조합원의 직접 참석 비율은 조합원 과반수인지 아니면 조합원 10%인지 문제가 될 수 있다. 결론부터 말하자면 시공자 선정 후 가계약 체결
재개발·재건축조합은 총회에서 시공자·설계자 등을 선정함에 있어 ‘시공자·설계자 등의 선정안건’만을 상정하는 것이 아니라 ‘시공자·설계자 등과 공사도급계약 또는 용역계약체결을 대의원회에 위임하는 안건’을 함께 상정하고 있다. 조합은 총회에서 시공자·설계자 등을 선정하고, 이사회 또는 대의원회에서 시공자·설계자 등과 공사도급계약 또는 용역계약을 체결하며, 차기 총회에 위 공사도급계약 또는 용역계약서 체결행위를 보고하거나 별도의 추인 안건으로 의결하고 있다. 이때 조합이 총회에서 선정된 시공자·설계자와 공사도급계약 또는 용역계약을 체결하
도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의하여 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 아니할 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다(대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결 등 참조). 현재 대법원 판례는 도시정비법상 주택재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여는 현금청산에 관한 협의가 성립되지 아니하여 공익사업법에 의하여 주거용 건축물이 수용되는 자와 마찬가지로 공익사업법
토지등소유자의 조합설립동의는 국토교통부령이 정하는 동의서에 동의를 받아야 하고, 위 동의서에는 조합정관의 사항이 포함되어야 한다. 법정동의서의 정관에 관한 사항 부분은 정관에 포함될 구체적 내용에 대한 동의를 얻기 위한 취지라기보다는 조합의 운영과 활동에 관한 자치규범으로서 정관을 마련하고 그 규율에 따르겠다는 데에 대한 동의를 얻기 위한 취지로 해석되므로 설립추진위원회가 조합의 정관 또는 정관 초안을 첨부하지 아니한 채 법정동의서와 같은 서식에 따른 동의서에 의하여 조합설립에 관한 동의를 받았다고 하더라도 적법하다(대법원 2013
갑 추진위원회는 시장·군수로부터 추진위원회를 승인받은 후 제1차 주민총회를 개치하였고, 위 주민총회에서 제3호 안건 추진위원회 운영의 건{예산(결산) 및 인사규정}을 참석 토지등소유자의 과반수 동의로 의결하였다. 갑 추진위원회의 제1차 주민총회에서 의결된 제3호 안건 추진위원회 운영의 건(예산·결산 및 인사규정)에 첨부된 ‘추진위원회 보수 및 인사규정’ 제5조에 위원장, 유급직원, 총무에 관한 기본급이 명시되어 있는 바 위원장, 유급직원, 총무에 관한 급여의 지급발생시점이 언제인지 문제된다. 즉 급여의 지급시기가 추진위원회 승인일인
조합원은 총회에서 서면을 통하여 의결권을 행사할 수 있고, 서면을 행사하는 경우에는 총회에 출석한 것으로 본다. 서면결의서를 허용하는 이유는 총회에 조합원들의 직접 참석만을 허용할 경우 성원부족에 의해 총회가 무산되는 것을 방지하기 위한 것이다. 그러나 실무상 조합이 서면결의서를 과도하게 징구함으로써 조합원들의 직접 참석을 도외시하고, 총회에 적은 수의 조합원만이 참석함으로 인하여 조합원들의 실질적 토론과정이 무시되기도 하였다. 이에 도시정비법은 일반 총회의 경우 10%의 조합원 직접 참석을 요구하고 있고, 창립총회나 사업시행인가
도시 및 주거환정비법 제25조에 의하면 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하고, 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위안에서 100인 이상으로 구성할 수 있다. 위 대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다. 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 있는 안건으로 ①정관변경사항 중 경미한 사항 ②도시정비법 제61조에 의한 비용의 금액 및 징수방법 ③정비사업비의 사용 ④조합장을 제외한
1. 이사회의 소집시기 표준정관상 총회 또는 대의원회와 달리 이사회의 소집시기에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 않다. 이사회는 통상 10인 미만이고, 서면 이외 전화 또는 문자 등의 통지에 의해 언제든지 소집이 가능하므로 이사회의 소집시기를 별도로 정하지 않을 수도 있다. 그러나 이사들의 이사회 참석권을 보장하기 위해 이사회의 소집시기를 명시하는 것이 타당하다. 일부 정관(안)에서는 “이사회는 조합장이 소집하며, 안건, 일시, 장소를 기재한 서면, 문자, 팩스, 기타의 방법으로 회의 개최 3일 전에 소집 통보한다. 다만 긴급을 요
2008년 미국발 금융위기로 인하여 국내 재개발·재건축현장은 사실상 중단된 상태였으나, 최근 2년전부터 주택시장이 회복됨에 따라 일부 재개발·재건축 현장도 사업을 재개하고 있다. 최근에 재개발·재건축사업을 재개한 사업장은 2008년 이전과 달리 주택시장의 회복지연으로 인하여 일반분양가가 조합이 예상한 일반분양가에 미치지 못하고 있다. 또한 재개발·재건축사업의 사업성 악화를 예상한 조합원들 다수가 현금청산을 요구하고, 장기간의 사업중단으로 인하여 사업비 등이 크게 증가하였다. 위와 같이 일반분양가의 하락과 사업비의 증대는 조합원들의