정비사업은 옛 부동산을 허물고 아파트와 상가를 새로 건축하는 사업이다. 옛 부동산에 더하여 정비사업구역 안에 있는 옛 도로, 공원, 공용주차장 등의 시설도 허물고 새로 지어야 한다. 이처럼 도로·상하수도·구거(도랑)·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설을 정비기반시설이라 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르면, 정비기반시설계획은 기본계획에 포함되어야 하는데(제5조제1항제5호), 정비계획의 입안권자는 정비기반시설 등이 포함된 정비계획을 입안하려면, 해당 정비기반시설 및 국·공
이름이나 주민등록번호 등 개인에 관한 정보의 중요성은 날로 커지고 있다. 개인정보 보호법에서는 개인정보의 처리 및 보호에 관한 사항을 정하고 있는데, 개인정보 보호법 제71조제2호는 ‘제18조제1항·제2항, 제19조, 제26조제5항 또는 제27조제3항을 위반하여 개인정보를 이용하거나 제3자에게 제공한 자’뿐만 아니라 ‘그러한 사정을 알면서 영리 또는 부정한 목적으로 개인정보를 제공받은 자’도 처벌하도록 규정하고 있다. 대법원은 “부정한 목적이란 개인정보를 제공받아 실현하려는 의도가 사회통념상 부정한 것으로서, 이에 해당하는지 여부는
사업시행계획은 정비사업의 목적인 건축물이나 정비기반시설 신설 등 개발을 위한 설계도이자 시공에 필요한 비용, 주민이주대책, 세입자의 주거 대책을 비롯한 개발에 부수되거나 파생되는 내용에 관하여 사업시행자가 작성하는 정비사업의 시행과 관련한 일체의 계획을 의미한다. 사업시행계획에는 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 건축물의 주용도·대지면적·건폐율·용적률·높이 등의 내용이 포함되며 사업시행자는 사업시행계획에 폭넓은 계획재량을 가진다. 조합은 조합원의 의견을 수렴하고 정말 많은 노력을 들여 총회의결로 사업시행계획을
이번 호에서는 정비사업에서 이루어지는 감정평가에 대해 알아보자. 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미하는데, 정비사업에서는 감정평가가 다양한 시기에 다양한 목적으로 이루어진다. 조합은 감정평가금액을 근거로 사업성을 판단하고, 세금을 줄이기도 한다. 토지소유자는 감정평가를 근거로 분양신청 여부에 대한 의사결정을 하고 감정평가로 정해진 현금청산금을 수령하기도 한다.감정평가는 단 하나의 가격만 존재할까. 그렇지 않다. 부동산 가격이 시간의 흐름에 따라 달라지듯, 감정평가의 가격은 시기와 목적
이번 호에서는 대법원 2023.6.1. 선고 2022다232369 판결에 대해 알아보자. 재건축사업은 조합원에게 옛집을 새집으로 바꿀 수 있는 기회를 제공한다. 조합원이 이 기회를 가지기 위해서는 재건축사업 조합설립에 동의를 하고 이후 분양신청도 해야 한다. 다수의 토지등소유자가 기대감을 가지고 조합설립 동의와 분양신청을 하겠지만 반대의 선택을 하는 경우도 있다.조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 경우, 재건축사업 조합에서는 이들의 부동산 소유권을 취득하기 위해 매도청구를 해야 한다. 조합설립은 재건축사업 초기에, 분양
정비사업조합은 동호수 추첨 이후 확정된 종후자산에 관하여 분양계약을 체결한다. 일반적으로 정비사업조합 정관에는 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 그 권리를 현금으로 청산한다”는 규정을 두고 있다(표준정관 참조). 이를 위하여 조합은 분양신청을 한 조합원에게 분양계약 체결을 요청하는 통지를 보내는데, 분양계약의 내용에는 조합원이 조합에게 공사의 진행 정도에 따라 분양대금을 분할하여 지급하는 내용도 포함된다. 분양대금은 종후자산과 종전자산의 차액이 되는데 많은 경우 종후
이번 호에서는 대법원 2023.8.18. 선고 2022두51901 판결에 대해 알아보고자 한다. 조합원은 정비사업 조합이라는 회사의 주주이다. 일반적인 회사에서는 다수의 지분을 가진 자가 회사 경영을 결정하지만, 정비사업 조합에서는 다수의 지분을 가진 조합원을 상정하기 힘들다. 여러 조합원이 같은 지분을 가지고 총회 의결권, 건축물의 분양청구권 등의 권리를 행사하며 사업을 진행한다. 정관의 변경, 조합임원의 선임, 해임 등 정비사업에서 중요 사안은 총회 의결을 거쳐야 하는데, 총회 의결은 조합원 과반수 출석과 출석 조합원의 과반수
이번 호에서는, 대법원 2023. 2. 2. 선고 2019다232277 판결에 대해 알아보고자 한다.정비사업은 사업 규모가 매우 크다. 수천억 원이 넘는 사업비를 자랑하는 현장을 심심치 않게 만날 수 있다. 건축시설공사비, 손실보상비, 관리비, 정비사업비, 조사측량비, 외주용역비 등 정비사업비의 항목도 다양하다. 그런데 정비사업 주체인 조합은 건물을 지어 분양할 때까지 수입이 발생하지 않는다. 분양은 정비사업 막바지에 하므로, 조합은 정비사업 기간 대부분 수입이 전혀 없는 상태에서 비용을 지출할 수밖에 없다. 이러한 이유로 조합은
이번 호에서는 한국부동산원의 타당성검증에 대해 알아보고자 한다.정비사업은 옛 부동산을 철거하고 새 부동산을 짓는 사업이다. 정비사업에 수많은 조합원들이 참여하는데, 이들이 가진 옛 부동산의 유형, 면적, 위치, 가격 및 선호도 등은 모두 다르다. 따라서 새로 지어지는 부동산은 공정하고 균형있게 조합원들에게 배분될 필요가 있다. 사업시행의 주체인 조합은 관리처분계획을 통해 새 부동산을 분양받을 자격, 분담금의 규모, 조합원들의 분양신청현황을 기초로 한 분양대상자 등을 결정하는데, 위 내용은 전문적이고 이해관계가 꽤나 복잡하다. 관리처
이번 호에서는, 무허가건축물에 대해 알아보고자 한다. 무허가건축물이란 건축법 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다. 공사 완료 후 사용승인을 받지 않은 건축물에 대해서도 무허가건축물이라고 칭하는 경우가 있으나 대법원은 ‘관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고’에 건축물의 사용승인은 포함되지 않는다고 하였다(대법원 2013.8.23. 선고 2012두24900 판결 참조).정비사업에서는 해당 무허가건
이번 호에서는, 추진위원회 구성승인처분과 조합설립인가처분 사이의 관계에 대해 알아보자. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 정비사업을 위한 조합설립의 주체로 추진위원회만을 한정하고 있다(제34조제1항). 추진위원회는 시장 등의 승인을 받은 이후 조합설립에 필요한 여러 업무를 추진하게 되는데, 조합창립총회 및 조합설립인가로 추진위원회가 수행한 업무와 관련된 권리·의무가 조합에 포괄적으로 승계되면 추진위원회는 그 목적을 달성하여 소멸하게 된다(대법원 2013.12.26. 선고 2011두8291 판결). 추진위원회 운영규정안에서도
이번 호에서는 토지보상법 제30조제3항에 근거한 지연가산금에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 분양신청을 하지 않은 현금청산자와 토지, 건물, 영업 등에 대한 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차에서 조합은 현금청산자 소유 토지를 취득해야 하는데, 취득 절차는 크게 협의와 수용재결절차로 구분할 수 있다. 협의성립의 비율은 크게 높지 않아 수용재결절차까지 진행되는 것이 일반적이다. 토지보상법에서는 수용재결 결정을 받을 수 있는 신청권을 사업시행자에게만 부여하고 현금청산자에게는 부여하지 않고 있다. 따라서 현금청산자
사업시행계획은 조합이 해당 정비사업에 대해 그린 모습을 담고 있다. 정비사업의 구역, 현재 거주하는 가구 수, 짓게 될 건축물의 동, 세대수, 용도폐지되고 새로 설치되는 정비기반시설 등이 사업시행계획 내용으로 포함된다. 조합은 사업시행계획을 수립하고 그 안을 총회에 상정하여 결의를 받은 다음, 관할 구청장 등에게 인가를 받는다. 사업시행계획 수립에는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성이라는 일반적인 정족수보다 가중된 조합원 과반수의 찬성이 필요하다(제45조제4항). 사업시행계획은 강학상 행정계획의 성질을 가지며, 인가
정비사업은 건축, 정비, 감정평가, 설계, 법률, 세무, 경비 등 여러 분야의 노력이 필요하다. 이 중 건축은 가장 중요한 분야로 꼽을 수 있다. 건축은 조합원 입장에서 아파트 브랜드와 가치에 직접적인 영향을 미치고 조합 입장에서는 사업비용 중 가장 큰 비중을 차지하기 때문이다. 그래서 시공자 선정은 늘 주목을 받는다. 도시정비법은 시공자 선정의 시기, 방법 등에 대해 구체적으로 규정하고 있다. 재개발조합의 경우 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자로 선정하여야 한다. 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우에는
땅은 사람처럼 생김새가 모두 다르다. 저마다의 위치, 형상, 면적, 지대 등 고유한 특징을 가진다. 이러한 토지의 특징으로 인해 재개발사업에서는 사업구역을 반듯하게 정하기 어려울 때가 있다. 특히, 드물게 사업구역 내 임야가 있다거나 면적이 크고 형상이 이상한 토지가 경계 부근에 있을 경우 그 어려움은 더 커진다. 반듯한 사업구역을 만들기 위해 어쩔 수 없이 일부 토지를 분할시키게 되는데, 이 때 잔여지, 잔여건축물이 생긴다. 참고로 재건축사업에서는 정비기반시설이 양호한 지역, 즉 도로, 구획 등이 이미 정비된 아파트 등을 사업구역
5월에는 가까운 산책로나 공원에서 푸른 나무와 꽃을 만날 수 있다. 자기만의 색깔을 뽐내는 꽃들도 있지만 대부분 주변의 나무와 꽃들 속에서 균형을 이룬다.정비사업도 그렇다. 수백 명, 수천 명의 조합원이 모여 자기 목소리를 내지만 균형을 찾아 해당 정비사업의 모습을 만들어 간다. 정비사업에 중요한 사항은 조합원 총회에서 결정하는데, 첨예하게 대립하는 사항도 조합원들은 자기 생각을 밝히면서 총회의 투표를 통해 하나의 결론에 이르게 된다. 총회 결의를 거쳐야 하는 대표적인 예로는 정비사업으로 지은 아파트와 상가를 누구에게 어떻게 배분할
조합원은 정비사업에 자신의 부동산을 출자한 자로서 정비사업과 관련하여 여러 권리를 가진다. 우리 사회가 주목하는 분양권, 정비사업에 목소리를 낼 수 있는 총회 의결권 등을 대표적인 예로 꼽을 수 있다. 총회 의결권은 조합원의 권리이자 의무로도 볼 수 있지만, 생업을 가진 조합원으로서는 총회에 직접 참석하여 의결권을 행사하기란 여간 어려운 일이 아니다.이러한 이유로, 도시 및 주거환경정비법 제45조제5항과 정관 등에서는 서면으로도 의결권 행사를 할 수 있다고 정하고 있다. 그런데 직접 참석해서 의결권을 행사하는 것과 달리, 서면결의서
매도청구소송은 재건축사업과 가로주택정비사업에서 현금청산을 하는 방법이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'), 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법')은 사업시행자인 조합에게 매도청구권을 부여하고 있다. 조합은 매도청구소송을 통해 사업구역 내 부동산을 매매대금의 지급과 동시에 취득할 수 있다. 여기서 부동산의 시가는 감정평가를 통해 결정되는데, 법원은 법원에 등록한 감정평가사 자격이 있는 자에게 위 감정평가를 명한다. 부동산의 시가에는 당해 재건축사업으로 발생하는 개발이익이 반영되어야 하는 것이 대법
모아주택과 모아타운은 서울시가 저층 중심 주거지역 정비를 위해 마련한 제도로 소규모 주택정비 관리지역을 의미한다. 대규모 정비사업 시행이 어려운 지역이 그 대상이 된다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 구성하면 모아타운이 되는 바, 모아주택은 모아타운의 작은 구성원으로 볼 수 있다.그 요건을 보면 모아주택은 대지규모가 1,500㎡ 이상이 되어야 하고 모아타운은 사업구역이 10만㎡ 미만으로 전체 노후도가 50% 이상이 되어야 한다. 일반적으로 재개발사업의 경우 2/3이상이
정비사업에는 정비사업구역 내 토지등소유자의 동의가 필요하다. 이들이 가진 건물을 부수고 그 땅 위에 건물을 짓는 사업이니만큼 이들의 동의는 정비사업의 첫 단추로 볼 수 있다. 정비사업의 종류별로 동의 비율은 조금 다르다. 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 위 소유자 요건과 면적 요건은 요건은 동시에 충족하여야 한다.재건축사업은 조금 더 복잡하다. 재건축사업은 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3