요즘 들어 공사비가 오르면서 공사비 검증을 받게되는 조합들도 부쩍 많아졌다. 공사비 검증제도는 정비사업에서 공사비를 일정비율 이상 증액하려고 하는 경우에 해당하면 사업시행자가 검증기관에 의뢰해 공사비의 적정성을 검증받도록 하는 제도이다.도시정비법도 2019.4.23. 법률 제16383호로 개정되면서 공사비 검증에 관한 규정이 신설되어 토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나, 공사비 증액비율(생산자 물가상승률 제외)이 10% 또는 5% 이상 오르거나, 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 3% 이상 증액하는 경우는 의무적으로
도시정비법 제35조에 따라 설립된 정비사업조합(이하 조합)의 조합원이 이주비 대출에 대한 이자비용을 조합의 수익사업 부분에서 상환의무 없이 지원받은 경우, 해당 이주비는 소득세법 제17조제1항에 따른 배당소득에 해당하는 것입니다(사전-2023-법규소득-0735, [법규과-3159], 귀속년도: 2023, 생산일자: 2023.12.19.).1. 질문의 상세내용=질의인은 △△시 소재 △△다구역 재개발조합(이하 정비사업조합)의 조합원으로서, 23.10.14. 주택담보대출의 방식으로 종전자산평가액의 40%(조합의 이자 지원 한도금액)의 대
41. 사업시행계획, 실제 사례(2)사업시행계획에는 어떤 내용이 들어가 있는가요? 실제 사례 비교 설명 (2)■ 법률사무소 국토 김조영 대표변호사의 해설3. 사업시행계획 각 항목별 내용6~8) 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 임대주택, 국민주택규모주택, 공공지원민간임대주택 (법 제52조제1항제6호~9호)◯ 법 제52조제1항제6호~9호에는 위 제목에 기재된 내용이 규정되어 있는데, 이는 대부분 건축계획의 항목에 포함되어 계획이 수립되게 된다. 그래서 주로 건축계획으로 수립되는데 총회책자를 보면 아래와 같이 가로로 넓게
1. 문제의 소재=분양신청을 하지 않은 현금청산자 등에 대한 조치와 관련하여 2017.2.8. 개정 전 구 도시 및 주거환경정비법 제47조는 ‘사업시행자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다’고 규정하고 있을 뿐, 사업시행자가 강제로 청산하고 해당 토지등의 소유권을 취득하는 방법에 대해서는 아무런 규정이 없었다.이에 대법원은 재건축조합이 현금청산 대상자를 상대로 구 도시정비법 제47조에 근거하여 소유권이전등기 청
1. 문제의 소재 및 쟁점=원고 재개발조합의 조합장은 조합원들과의 간담회에서 “분양신청을 하더라도 분양계약 체결 전까지 분양신청 철회는 언제든지 가능하다”라는 취지의 발언을 하면서 분양신청을 독려하였다. 피고 A는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하였으나, 분양신청기간이 종료된 이후 분양신청을 철회하였다.이후 원고는 피고 A에게 정관상 조합원의 의무로 규정된 ‘신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 부동산 인도’를 구하는 소를 제기하였다. 피고 A는 조합장의 발언 취지에 비추어 볼 때 분양신청의 철회로 현금청산대상자가 되었다고 보아야
도시 및 주거환경정비법 제124조제1항제6호는 ‘해당 정비사업의 시행에 관한 공문서’를 공개대상으로 규정하고 있다. 그런데 여기서 말하는 ‘공문서’가 무엇인지, 특히 공문서의 작성 주체와 관련하여 실무상 많은 오해가 있는 것 같다.도시 및 주거환경정비법은 공문서의 개념이나 범위에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 그렇다고 다른 법률에서 공문서의 개념에 대해 특별히 규정하고 있지도 않다.일선 현장에서는 조합이 정비사업과 관련하여 행정청과 ‘주고받은’ 문서가 도시 및 주거환경정비법상 공개대상이 되는 공문서라 잘못 해석하는 경우가 종
조합의 조합원이 도시정비법 제89조제1항에 따른 청산금에 해당하지 않는 것으로 조합의 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배받는 경우 해당 분배금액은 배당소득에 해당한다.1. 배당소득 여부에 대한 질문 상세내용=정비사업조합의 조합원은 도시정비법에 의해 설립한 재개발정비사업조합의 조합원으로서 관리처분계획인가에 따라 종전에 소유하던 주택과 토지를 제공하였다. 당초 조합원입주권을 받으며 각각의 평가액의 차액에 해당하는 금액을 추가 부담하기로 하였으나 수익사업에서의 수익 발생으로 조합원입주권과 수익사업 발생 이익을 분배받게 되었다. 이
40. 사업시행계획, 실제 사례(1)사업시행계획에는 어떤 내용이 들어가 있는가요? 실제 사례 비교 설명 (1)■ 김민우 변호사의 Key Point조합 임원, 대의원 분들이 사업시행계획이 무엇인지에 관하여 모르고 있다면 창피한 일이 아닐까요? 간혹 조합원분들이 ‘사업시행계획 총회가 중요하다고 하던데 사업시행계획이라는 것이 무엇이지요?’라고 물어보았을 때에 조합장, 임원, 대의원 분들이 제대로 설명하지 못하면 안되겠지요? 그래서 사업시행계획이라는 것이 무엇이고, 또 어떤 내용들이 들어가 있는지를 법령과 실제 사례를 직접 보여드리면서 설
1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ‘무주택 요건’을 갖추어야 한다. 주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 또는 그 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유하여야 한다고 정하면서, ‘주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우’를 ‘주택의 소유’에 포함되는 것으로 정하고 있다.결국 ‘주택의 소유’에 대한 구체적인 해석은 국토교통부령에 따르게 되는데, 이와 관련하여 주택법 시행규칙(국토
1. 기존 법령 및 판례=2017.2.8. 도시 및 주거환경정비법 전부 개정 전 체제 하에서 대법원은 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로 한 매도청구권을 규정한 구 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봄이 상당하다’고 보면서, ‘현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 ’분양신청기간 종료일 다음날‘이고, 현금청산의 목적물인 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날’이라고 보았다.2. 개정
1. 청산인의 선임 등=조합이 해산의결을 한 때에는 해산의결 당시의 이사가 청산인이 된다(표준정관 제56조제2항, 민법 제82조 본문). 그러나 정관 또는 총회의 결의로 달리 정한 바가 있으면 그에 의한다(민법 제82조 단서). 청산인은 1인이라도 무방하다. 청산인이 수인일 경우 대표청산인을 선임할 수 있고, 대표청산인은 청산 중인 조합의 대표기관이다. 청산인은 도시정비법 및 정관에서 정한 조합 임원의 결격사유가 유추적용되지 않으며, 반드시 조합의 임원과 동일한 자격이 요구되지 않는바(서울북부지방법원 2020.5.7. 선고 2019
리모델링사업은 여타의 정비사업과는 달리 리모델링사업 전반을 규율하는 특별법이 존재하지 아니한다. 주택법에 일부 리모델링에 관한 내용이 규정되어 있기는 하나, 리모델링 실정과 맞지 않는 부분이 존재하고 리모델링사업을 전반적으로 아우르는 법적 체계가 빈약하다는 평가가 주를 이룬다. 이러한 법적 공백을 메우기 위해 리모델링조합은 사업 진행에 필요한 많은 사항을 규약으로써 정할 수밖에 없다.이주와 관련해서도 주택법에는 임대차계약 체결 당시 리모델링 조합설립인가를 받은 사실을 임차인에게 고지하고 리모델링 허가를 받은 경우 주택임대차보호법상의
1. 광고선전비=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다.1) 매입세액 공제방법매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다.- 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액 [매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면적
정비사업은 옛 부동산을 허물고 아파트와 상가를 새로 건축하는 사업이다. 옛 부동산에 더하여 정비사업구역 안에 있는 옛 도로, 공원, 공용주차장 등의 시설도 허물고 새로 지어야 한다. 이처럼 도로·상하수도·구거(도랑)·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설을 정비기반시설이라 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르면, 정비기반시설계획은 기본계획에 포함되어야 하는데(제5조제1항제5호), 정비계획의 입안권자는 정비기반시설 등이 포함된 정비계획을 입안하려면, 해당 정비기반시설 및 국·공
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’)에 따라 조합원은 서면으로 의결권을 행사할 수 있고(제45조 제5항), 이는 조합장을 포함한 임원을 선출하는 경우에도 마찬가지다. 또한 실무상 총회를 개최하는 경우 업무의 효율과 통일성을 위하여(조합원 수가 많은 조합에서 총회 무산을 방지하고 원활한 총회 진행을 위하여) 이른바 OS요원이라는 홍보요원을 동원하여 서면결의서를 징구하는 것이 대부분이다. 그런데 총히 안건 중에서도 ‘임원 선출(선거)’안건의 경우에도 홍보요원을 통한 서면결의서의 징구가 가능한지 살펴보고자 한다.2
1. 문제의 소재(쟁점 정리)=A재개발정비사업조합 설립추진위원회는 사업구역 내 도로 소유자 B의 토지대장 상 주소지로 등기우편을 2회 발송하였으나 모두 주소불명으로 반송되었다. 그 후 이 사건 추진위원회는 조합설립인가신청 전 구청장에게 소재불명자 명부를 제출하면서 그에 대한 확인요청을 하였으나 B에 대해서는 조회가 불가하다는 통지를 받았다. 이에 이 사건 추진위원회는 토지대장에 B의 주민등록번호가 기록되어 있음에도 B를 토지등소유자의 수에서 제외되는 소재불명자로 분류하여 조합설립인가를 신청하였고, 그 인가를 받았다. 이 사건 조합설
34. 공사비 검증공사비 검증은 언제 하는 것이며, 검증 절차, 검증 비용은? (1)■ 김민우 변호사의 Key Point재건축·재개발의 여러 협력업체들이 모두 다 중요하기는 하지만 그 중에 가장 중요한 업체가 시공자입니다. 그런데 시공자를 선정할 때에 입찰에 참여한 건설업자들이 제안한 공사비가 너무 비싸다는 생각도 들지만 경쟁입찰에 의하여 선정하는 것이기 때문에 참여 업체 중 1개 회사를 시공자로 선정 할 수 밖에 없습니다.그래서 공사계약을 체결하였더니만 시간이 지나면서 공사비를 증액해 달라는 요구를 하는 경우가 많이 있습니다. 이
협력업체를 맞아들이는 것도, 연을 맺었던 업체와의 관계를 정리하는 것도 그다지 수월하지 않다. 해지의 대상이 정비업체, 설계업체, 시공사 등 정비사업의 중추를 담당하던 곳이라면 해지의 진통과 여진 탓에 한동안 사업이 멈추어 서는 현상도 드물지 않다.이렇듯 조합의 주요 협력업체 변경은 그 자체만으로 사업 지연과 조합 내부의 갈등 격화라는 리스크를 동반하기 마련이라 상쇄할만한 필요성과 구체적 이익이 뒷받침될 때 매우 보수적으로 실행하는 편이 현명하다.주요 협력업체의 교체 이슈가 조합의 사업 진행에 불확실성을 더한다고 해도 이는 사회적·
“재건축 규제 완화 약속” “안전진단 통과 기준 대폭 완화” “규제 완화 패키지로 종 상향, 용적률 상향”선거를 앞두고 수많은 언론사를 통해 재개발·재건축 규제 완화에 대한 공약들이 폭포수처럼 쏟아져 나오고 있다. 언제부터 시작되었는지는 아무도 모르지만 총선·대선을 앞두고 각 캠프에서 건축과 관련된 전문가들이 함께 하며 법규 삭제 및 완화에 대한 공약들이 나오기 시작했고, 지금은 건축 규제 완화는 빠지지 않고 나오는 선거 공약에 한 꼭지라고 볼 수 있다. 그리고 지자체와 국토교통부 등에서도 이슈가 생길 때마다 여러 곳의 부탁을 통해
1. 문제의 소재=서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례) 제38조제2항은 상가 등 부대복리시설의 공급 순위를 정하고 있다.이때 제1순위에 해당하기 위해서는 ① 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 ②사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 ③권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자의 요건에 모두 해당하여야 한다. 이때 ①, ③요건에 대해서는 의미가 분명한데