Q. 2023년 공시가격이 발표되었습니다. 2022년 대비 가격이 하락되었는데 관리처분을 위한 종전저산 감정평가에는 어떤 영향이 있을까요?A. 지난 2023년 4월 공동주택 공시가격 공시를 끝으로 올해 공시가격 조사·발표가 마무리 되었습니다.현행 공시가격은 지가(地價), 단독주택, 공동주택으로 나누어 공시하는데 산정방식은 표준이 되는 표준지 또는 표준주택 가격을 기준으로 개별가격을 산정하는 방식과 표준적인 부동산을 선정하지 않고 공시하는 형태로 나눌 수 있습니다. 전자는 공시지가, 주택공시가격 등이며 후자는 공동주택 공시가격이 있습
Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?A. 하나의 정비사업에서 사업진행 절차에 따라 감정평가 기준시점이 다른 이유는 감정평가 목적이 되는 원인행위가 발생하는 일자가 다르기 때문입니다.예를 들어 감정평가를 부동산 매매계약을 체결하기 위해 양도인과 양수인이 매매금액을 감정평가를 통해 결정하기로 합의했다고 가정하겠습니다. 이때 감정평가 기준시점은 당연히 매매에 관한 합의를 한 날이 될 것입니다. 기준시점은 이와 같이 평가를 하게 된
Q. 관리처분을 위한 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가의 기준일자가 다르다고 합니다. 동일한 사업 목적이므로 기준일자도 같아야 하지 않을까요?A. 같은 평가대상이 정비사업에서 평가목적별로 감정평가액이 다를 수 있는데 그 주요한 이유 중 하나가 가격을 산정하는 기준이 되는 날짜가 다르기 때문입니다.감정평가에서 가격산정을 위해서는 반드시 특정한 일자를 기준해야하는데 이를 ‘기준시점’이라고 합니다. 모든 재화의 ‘가격’이 가지는 특성 중 하나가 시간이 변화함에 따라 가격수준이 변동하는 것이라고 볼 때 부동산도 기준시점별로 감정평가액이
Q. 정비구역을 수립할 때도 분담금 추산액을 포함하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되었습니다. 조합설립동의를 할 때 추정분담금과 어떤 차이가 있나요?A. 최근 정비계획의 내용에 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 포함하는 도시정비법 조항이 신설되었습니다(법 제9조제1항 2의2호, 법률 제18941호, 2022.12.11. 시행). 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추진위원회 등에서 제공하는 추정분담금(법 제35조제10항)과는 별개로 도시계획인 정비계획에 추정분담금을 포함한 것입니다. 문언상 정비계획을 수립할 때 추정분
Q. 관리처분 목적 종전자산 감정평가가 완료되기 전에 감정평가 금액을 사전에 공개하고 토지등소유자가 의견을 제시할 수 있나요?A. 관리처분계획수립을 위한 종전자산 감정평가는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조제1항에 따라 사업시행계획인가 이후, 분양신청 관련사항을 토지등소유자에게 통지할 때 평가금액도 첨부됩니다. 분양신청이 종료되면 동법 제74조에 따라 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’ 즉, 종전자산 평가액을 포함한 관리처분계획의 인가를 신청할 수 있
Q. 재개발사업 정비구역 공람공고 당시에 거주한 주거용 건물 세입자가 구역지정 이후 구역 밖으로 이주하고 다시 이사를 왔다면 주거이전비 대상이 되나요?A. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)의 재개발사업에서 주거이전비는 시행령 제54조제4항에 따라 정비구역 지정 공람공고일 당시에 거주하고 있는 주거용 건물의 세입자를 대상으로 합니다.주거이전비는 감정평가를 거치지 않으나 대상 여부 등에 대한 질의가 종종 있어 쟁점 사안에 대해 살펴보겠습니다.보상과 관련하여 도시정비법에서 정한 사항 이외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및
Q. 재개발사업 조합원으로 재개발정비구역에서 영업을 하고 있습니다. 조합원도 세입자처럼 영업손실 보상평가의 대상이 되나요?A. 도시 및 주거환경정비법은 손실보상과 관련하여 당해 법에서 정한 사항 이외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)을 준용하고 있습니다(법 제65조).영업손실과 관련하여 도시정비법은 시행령 제54조에서 ①정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 하고 ②영업손실보상 대상자의 인정시점은 정비구역지정 공람공고일로 볼 것
Q. 최근 공시가격 현실화 수정 계획이 발표되었습니다. 현실화 수정 내용과 정비사업에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.A. 국토교통부는 2022.11.23. 공시가격 현실화 수정 계획 및 2023년 주택 재산세 부과와 제도개선 방안을 발표하였습니다. 이는 2020.11.03. 부동산 공시가격 현실화 계획을 사실상 폐기한 것으로 해석되는데 공시가격 수준 상승함에 따른 과도한 부동산 보유세 부담을 완화하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.이하에서는 기존 부동산 공시가격 현실화 계획과 수정안을 살펴보고 부동산 시장 및 정비사업에 미치는 영향
Q. 조합원입주권을 자녀에게 증여하려고 합니다. 입주권에 대한 증여가액은 어떻게 산정되나요?A. 도시 및 주거환경정비법에 의해 발생하는 조합원입주권이란 동법 제74조의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로서 관리처분계획의 인가 이후에는 기존 주택에 대한 소유권이 아닌 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 됩니다(출처 국세청 용어사전, https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/dictionary/view.jsp?word=&word_id=1354). 부동산을
Q. 공사계약 등으로 사업인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청이 어려울 것 같습니다. 기간경과가 관리처분에 영향이 있는지 궁금합니다.A. 지난 호에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따라 사업시행계획인가고시일로부터 120일(소규모주택정비사업은 건축심의 결과를 통보 받은 후 90일) 이내에 분양신청 절차에 착수해야 하나 공사도급계약, 감정평가법인 선정 및 감정평가 소요기간, 분양신청전 분담금 사전 심의 등으로 실제 120일 기간 내에는 어려울 수 있다고 설명한 바 있습니다.이번에는 추가적으로 재건축부담금, 건축심
Q. 공사계약 등으로 사업인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청이 어려울 것 같습니다. 기간경과가 관리처분에 영향이 있는지 궁금합니다.A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등을 토지등소유자에게 통지하도록 규정하고 있습니다. 즉, 사업시행계획인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청 절차
Q. 관리처분계획인가 후 영업손실보상을 진행하고 있습니다. 영업손실보상 대상자도 현금청산 대상 토지소유자처럼 감정평가법인을 추천할 수 있나요?A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 정비사업 중 재건축사업은 공익사업에 해당하지 않아 현금청산은 매도청구 대상으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 적용되지 않습니다. 반면 주거환경개선사업, 재개발사업은 공익사업에 해당하므로 현금청산 절차에서 토지보상법이 적용됩니다.공익사업시행으로 토지보상법을 적용하여 보상하는 경우 보상유형은 ①토지,
Q. 국토교통부가 최근 발표한 재건축부담금 합리화 방안의 주요 내용은 무엇이고 재건축부담금에 어떤 변화를 가져올 수 있나요?A. 국토교통부는 지난 9월 29일 과도한 재건축부담금 산정방식에 따른 실수요자 부담을 완화하고자 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 발표했습니다.주요 내용을 살펴보면 △초과이익에 대한 부담금 면제구간 상향 및 부과구간 확대 △부과개시시점 조정 △공공주택 공급에 대한 초과이익 배제 규정 및 장기보유자에 대한 감면 규정 신설 등입니다. 더불어 재건축부담금 합리화 방안에는 포함되어 있지 않으나 상기의 주요 개정방안외에
Q. 관리처분계획을 위한 종후자산 감정평가를 완료하였습니다. 종후자산의 기초가 되는 사업비가 변경되는 경우 종후자산 재평가가 가능한가요?A. 최초 관리처분계획인가 이후 사업시행계획 변경 등에 따른 종후자산을 재평가 여부에 대해 도시 및 주거환경정비법에 명문규정은 없으나 사업계획 변경이 중대한 경우에는 재평가가 가능하다고 해석할 수 있으나 사업계획변경을 수반하지 않고 단순히 사업비가 증액되었을 때는 종후자산 재평가가 아닌 관리처분계획의 비례율을 조정하거나 조합원 전원 동의에 의해 감정평가액 변경이 가능하다고 설명한 바 있습니다(202
Q. 최근 상가조합원이 아파트를 분양받는 경우 재건축부담금 산정방식이 일부 변경됐다는데 어떤 내용인가요?A. 재건축 상가 조합원이 아파트를 분양받는 경우 개시시점 주택가격에 현재 상가 조합원 소유한 부동산의 가액을 반영하도록 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 개정되었습니다.개정 사유는 부대시설ㆍ복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부대시설 및 복리시설의 가격을 산정하여 그 총액을 부과대상 주택가격 총액에 합산하도록 함으로써 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 재건축부담금 부과의 형평
Q. 집합건물 중 일부 세대가 건물을 증축하여 사용하고 있습니다. 증축면적도 감정평가에 반영될 수 있을까요?A. 집합건물이란 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 전유부분이 구분소유권의 대상이 되는 건물(법 제2조제1항)을 말하는데 구분소유권은 다음과 같은 권리관계를 갖습니다.집합건물 전유부분을 소유하기 위해 해당 건물이 소유하는 토지에 대해 전유면적비율에 따른 대지사용권(대지권)을 갖습니다. 또 구분소유 건물은 전유부분과 전유부분 이외에 건물의 부속물 및 복도 등의 공용부분으로 구성되는데 공유부분은 구분소유자 전원의 공유에
Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?A. 이번 회에는 종후자산 재평가가 필요한 경우에 대해 살펴보겠습니다. 지난 회에서 서술한 종후자산의 재평가 여부를 결정하는데 가장 중요한 것은 종후자산 가액 변경이 관리처분계획이 인가와 연계되는 사항이므로 반드시 관할관청과 사전협의가 수반되어야 함을 다시 언급하며 사견임을 전제로 종후자산 재평가의 판단기준을 고찰하겠습니다.종후 재평가를 결정할 때는 ①사업시행계획 및 ②관리처분계획 변경
Q. 사업시행계획인가에 따라 관리처분계획인가를 받았으나 설계변경이 필요하여 사업시행계획 변경을 계획 중입니다. 이때 종후자산을 다시 평가해야 하나요?A. 사업시행계획인가를 득하고 관리처분계획인가까지 종료한 정비구역에서 사업시행계획인가 변경이 필요한 경우 종전자산과 종후자산을 다시 평가해야 하는지에 관해 문의가 종종 있습니다.사업시행계획변경에 따른 종전자산의 재평가 여부는 본 지면을 통해 몇 차례 다룬 바 있어 생략하고 이번 회에는 종후자산 재평가 관련 사항을 살펴보겠습니다. 종후자산의 재평가 여부를 논하기에 앞서 재평가를 결정하는데
Q. 분양가상한제에 의한 분양가 산정방식이 달라진다고 하는데 주요 내용은 무엇이고 감정평가와는 어떤 관련이 있나요?A. 지난 6월 21일 국토교통부는 분양가상한제 및 고분양가 심사제도를 개선하는 것을 내용으로 하는 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했습니다.이번 제도 개선은 정비사업에서 적정 분양가를 받을 수 있는 방안을 마련하여 주택공급을 확대하기 위한 취지라고 볼 수 있는데 주요 내용은 ①물가상승분을 건축비에 반영하고 ②정비사업비를 분양가에 포함하며 ③택지비 심사제도 개선 등 분양가 심사제도를 합리화하는 것입니다.첫째, 건
Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 지난 호에서 감정평가 입찰에서 금액제안이 필요한 첫째 이유는 감정평가 수수료는 법정 수수료이기 때문에 임의로 정할 수 없으나 기준 수수료 요율 체계의 80~120% 범위를 당사자 간 협의로 결정 가능하기 때문임을 살펴보았습니다. 이 경우 금액제안은 전체 용역금액이 아닌 80~120% 사이의 보수요율에 관한 사항입니다.그런데 반대로 감정평가법인의 입찰에서 전체 보수를 기재하거나 그 밖의 방법으로 입찰해야하는 영역들이