2019.11.07 (목)

  • 맑음동두천 9.4℃
  • 맑음강릉 15.7℃
  • 맑음서울 10.0℃
  • 맑음대전 12.9℃
  • 흐림대구 13.4℃
  • 구름많음울산 14.8℃
  • 구름많음광주 12.9℃
  • 구름많음부산 13.5℃
  • 흐림고창 13.4℃
  • 구름많음제주 18.4℃
  • 맑음강화 9.9℃
  • 구름많음보은 12.9℃
  • 구름많음금산 9.8℃
  • 구름많음강진군 15.6℃
  • 구름많음경주시 14.3℃
  • 구름많음거제 16.3℃
기상청 제공

분양가상한제(3)

아는만큼 보이는 감정평가

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.


A. 분양가상한액 관련 택지비 산정에서 표준지공시지가를 기준으로 산정한 가액을 당해 용지조성에 소요되는 원가를 고려한 가액으로 합리성을 검토하도록 하는 것은 감정평가 관련법규 및 제반이론 등에 부합한다고 할 수 있습니다. 


「감정평가에 관한 규칙」에서 감정평가방식을 적용할 때 하나의 주된 방법으로 평가하고 다른 방식으로 평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토하도록 규정하고 있고(제12조), 감정평가 이론상으로도 택지에 조성원가법을 적용하는 것은 당해 물건특성을 반영하는 평가방식으로 볼 수 있기 때문입니다. 


그럼에도 재개발·재건축사업의 경우 분양가상한제 택지가격 산정에 원가를 검토하는 것은 신중을 기하여야 합니다. 원가적정성 확보가 쉽지 않기 때문입니다. 정비사업의 원가는 비유하자면 빗물, 개천 등 다양한 요소로 장기간에 걸쳐 이뤄진 강물이라고 할 수 있습니다. 반면 일반 수용방식 택지개발사업은 주로 빗물로 단기에 구성되는 우물로 볼 수 있습니다. 


즉, 정비사업은 여타 택지개발사업에 비해 출자되는 토지의 유형이 다양하고 비용투입시점과 가격산정 시점간의 괴리가 클 수 있습니다. 또한 사업구조상 비용항목이 상호연계되는 경우가 많아 적정 토지 귀속분을 파악하는데도 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 정비사업에서 원가를 택지비에 고려하고자 할 때는 다음과 같은 전제가 필요하다고 봅니다. 


첫째 정비사업에 맞는 택지조성에 소요되는 원가를 산정하는 합리적인 기준이 마련되어야 하고 둘째 비용추계 방식의 한계를 인식하고 원가에 의한 제도운용에서 택지가격 합리성 검토를 탄력적으로 적용하여 원가가 평가가액 결정의 ‘주된 요소’로 작용하지 않도록 주의가 필요합니다. 다음 회에는 택지비 평가액 타당성검토에 대해 알아보겠습니다.  

 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


배너

배너