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조합원에 대한 명도소송시 주요 쟁점(1)

조운의 시선

 

▲조합원의 인도의무=도시 및 주거환경정비법상 사용·수익권 중지 규정(제81조제1항)과 조합 정관상 현물출자 및 이주의무 규정에 따라 관리처분계획인가 고시 이후 조합원이 점유하고 있는 토지 및 건물을 조합에 인도하여야 하는 것은 자명하다. 이는 조합으로의 소유권등기 이전 여부와 무관하다. 


▲대부분의 조합원은 자진 이주 및 인도에 협조적=조합원은 하루라도 빨리 헌집을 내어 주고 새집 짓기를 희망하기 때문에 대체적으로 조합이 정한 기간 내에 이주를 완료하고 이주기간이 지난 후라도 조합과의 협의를 통해 인도시기를 조절하는 등 협조적일 수밖에 없다. 명도소송을 담당하는 조합의 변호사 입장에서도 조합원에 대한 명도소송은 소취하, 화해권고결정 등을 통해 해결되는 경우가 꽤 있다.


▲예측불가능한 조합원의 변심=그러나 간혹 끝까지 이주 및 인도에 비협조적인 조합원도 있는데 이 경우에는 강제집행이 불가피하므로 판결선고를 통한 집행권원의 확보가 필수적이다. 현금청산대상자, 영업권자, 세입자들을 상대로 열심히 명도소송을 진행하던 조합으로서는 의기투합하던 前 임원진이 나의 이웃이 변심할 줄은 미처 몰랐기에 당황하게 된다. 변심한 조합원은 때론 비대위보다 더 치열하게 인도를 거부하며 각종 소송으로 법리공방을 펼치기 때문에 예측하지 못한 방향으로 명도소송이 장기화됨에 따라 사업 진행에 더 강력한 타격을 입히기도 한다. 바로 이러한 점에서 조합원들에 대해서도 미이주가 예상되는 사람들을 골라서 제기하는 선별적 명도소송의 방식이 아닌 일괄적 명도소송의 방식을 택해야 하는 필요성이 도출된다. 누가 최후의 1인이 될지는 장담할 수 없는 일이므로.


▲미이주 조합원에 대한 손해배상청구소송 등 제기 필요성=“반대파 조합원들이 각종 행정소송을 제기하면서 조합원으로서의 이주(인도)의무를 이행하지 아니한 것은 정당한 사유가 없으므로 이로 인해 발생한 조합의 손해에 대하여 배상책임이 인정된다”는 취지의 대법원 판결(2014다88093)로 미이주 조합원에게 손해배상책임이 인정된다는 점에는 이견이 없다. 미이주 조합원에 대한 손해배상청구소송 등의 제기는 단순히 이주를 압박하는 수단을 넘어 조합이 입은 손해를 보전하기 위해서도 적극 활용해야 한다.


▲조합원의 인도거부 유형=분양신청까지 마친 조합원이 인도를 거부하는 속내는 다 다르겠지만 명도소송에서 주장하는 대표적인 유형에는 ①분양계약 미체결 예정을 이유로 현금청산대상자 지위 획득 ②종전자산감정평가의 저평가 ③근저당권·가압류 등으로 인한 이주비 대출 불가 ④토지보상법상 주거이전비등의 지급 요구 ⑤관리처분계획 등 선행 절차의 무효 주장 등이 있다. 물론 구체적인 사실관계를 살펴봐야 하나 우리 법원이 조합원의 인도 거부를 정당화하는 사유로 인정한 경우는 거의 없다. 법원도 분양신청까지 한 조합원이 자진 이주 및 인도를 거부하는 상황에 대해서는 엄격하게 판단하는 것이다. 각 유형별 조합의 대응책에 대해서는 다음 화에 이어서 살펴보기로 한다.
 

조혜연 변호사 / 법무법인 조운



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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