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토지조서 및 물건조서

법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답

Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요. 


A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조).


토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에 있어서 사업시행자, 즉 조합이 작성해야 하는 서류를 의미한다. 토지조서에는 강제 수용할 토지의 지번, 법정 지목, 실제 지목, 면적, 토지소유자의 이름, 소유권 외의 권리의 종류 및 내용 등이 기재되고, 물건조서에는 물건의 소재지, 종류, 규격, 수량, 물건소유자의 이름, 소유권 외의 권리의 종류 및 내용 등이 기재된다. 


토지 및 물건 조서는 조합이 강제 수용할 대상을 명확히 특정하는 것에 의의가 있다. 조합은 작성한 토지 및 물건 조서를 공고하고 토지 및 물건 소유자에게 통지하여야 하고 나아가 그들에게 서명 또는 날인을 받아야 한다(토지보상법 제14조제1항). 이는 토지 및 물건 소유자 등에게 강제수용사실을 알리는 한편 손실보상금 등에 관하여 권리구제 기회를 부여하기 위함이다. 


물론 조합으로서는 토지 및 물건조서에 현금청산자의 서명 또는 날인을 받기는 쉽지 않다. 힘들게 마련한 내 집을 수용한다며 받은 서류에 선뜻 서명 또는 날인할 사람은 많지 않기 때문이다. 이러한 사정을 감안하여 토지보상법에서는 서명 또는 날인을 받지 않아도 되는 사유로 “정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우”를 규정하고 있다. 따라서 조합은 서명 또는 날인을 받지 못한 경우 그 사유를 토지 및 물건 조서에 기재하면 된다. 


한편 실무상 토지 조서와 관련해서는 “실제 지목(현실이용상황)”이 문제되는 사례가 간혹 있다. 토지는 공시지가 기준법(인근지역에 위치하고 용도지역, 이용상황이 유사하여 비교가능성이 높은 표준지 공시지가를 선정하여 평가 대상 토지와 비교하는 방법)을 적용하되, 현실적인 이용상황을 기준으로 평가한다(토지보상법 제70조제1항, 제2항). 


여기에서 현실적인 이용상황 판단을 어떻게 해야 할지 명확치 않은 사례가 있다. 법정 지목은 “도로”이지만 “대지”로 이용하고 있는 경우, 법정 지목은 “대”이지만 “도로”로 이용하는 경우 등을 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 도로는 대지 가격의 1/3 수준(사도법상 사도인 경우 1/5 수준)으로 평가하게 되므로 현실적인 이용상황을 어떻게 정하는지에 따라 현금청산금은 상당히 달라지며 이해관계가 첨예하게 대립될 수밖에 없다. 


엄밀히 따지자면 해당 토지가 토지보상법 시행규칙 제26조제2항에서 정한 사실상 사도의 요건을 충족하는지 판단하여 이용상황을 특정하는 것이 타당하다. 간혹 현실적인 이용상황을 무시하고 법정지목만을 절대적인 기준으로 삼아 기재하는 경우도 있는데 판단이 명확하지 않은 경우 조합으로서는 법정지목이 아니라 현실적인 이용상황 그대로를 기재하는 것이 타당하다고 생각된다.  


물건 조서와 관련해서는 “누락되는 물건”이 문제되는 사례가 많다. 조합은 누락되는 물건이 없도록 강제 수용할 대상인 물건을 면밀히 조사할 의무가 있으나 실제로는 조사 의무 불이행보다는 조사 자체를 완강히 거부함에 따라 물건조서 작성에 어려움을 겪는 경우가 많다. 조사 거부로 물건 자체를 볼 수 없으니 누락이 있는 것은 어찌 보면 당연하다. 누락된 물건에 대해서 물건 소유자는 수용재결, 이의재결 절차에서 청산해 줄 것을 요청할 수 있고 조합은 이를 보완하여 청산대상 목록에 추가하여 위 문제를 해결하도록 하고 있다. 
 

공대호 변호사 / 법무법인 혜안



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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