2019.10.21 (월)

  • 구름조금동두천 22.8℃
  • 맑음강릉 24.0℃
  • 맑음서울 24.1℃
  • 맑음대전 22.7℃
  • 맑음대구 21.8℃
  • 구름조금울산 20.5℃
  • 맑음광주 23.6℃
  • 맑음부산 23.0℃
  • 맑음고창 22.6℃
  • 맑음제주 22.0℃
  • 구름많음강화 22.4℃
  • 맑음보은 22.4℃
  • 맑음금산 22.0℃
  • 맑음강진군 23.4℃
  • 맑음경주시 21.2℃
  • 구름조금거제 22.5℃
기상청 제공

신탁업자가 사업시행자가 되었을 경우의 찬성·반대 입장

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

[ Key Point ] 현행법상 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있는 경우는 어떤 사업인가? 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있는가? 신탁업자가 단독사업시행자가 되었을 경우의 장단점은?


1. 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우=현행 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3가지가 있습니다. 주로 알고 있는 사업의 주체인 사업시행자는 조합인 경우가 많이 있는데, 현행법상 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우는 재개발사업에 국한되어 있습니다.
 

 

위에서 보시는 바와 같이 신탁업자는 재개발사업의 경우에만 조합 또는 토지등소유자와 공동으로 사업시행자가 될 수 있도록 규정되어 있습니다.


2. 신탁업자가 단독 사업시행자가 될 수 있는 경우=그런데 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있는 경우가 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제27조에 보면 재개발사업·재건축사업의 지정개발자라는 것이 있는데, 이 지정개발자로 지정되면 재개발사업 또는 재건축사업을 단독으로 시행할 수 있습니다.


지정개발자는 시장·군수가 지정을 하게 되는데, 신탁업자가 지정개발자로 지정되려면 3가지 요건중에 어느 하나만 충족하면 신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독사업시행자가 될 수 있습니다. 이 3가지 요건중 3호의 경우가 가장 일반적으로 선호하는 방법인데 아래에 그 조문을 굵은 글씨로 표시해 보겠습니다.


제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자) ①시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.  <개정 2018. 6. 12.>
1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
2. 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)

3. 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때


이와 같이 신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독으로 사업을 시행할 수 있는 절차에 관하여는 추후 자세하게 설명드리도록 하고, 본 강의에서는 단독으로 사업을 시행하게 되었을 경우의 장·단점을 살펴보도록 하겠습니다.


3. 신탁업자가 단독 사업시행자가 되었을 경우 정비사업 진행절차=신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독으로 사업시행자가 되었을 경우에는 정비사업 진행절차상 아래 흰색으로 표시된 부분인 ‘추진위원회 구성승인, 창립총회, 조합설립인가’절차가 생략되게 됩니다. 따라서 그 만큼 사업진행이 빨라 질 수는 있습니다.


4. 신탁업자 진출에 대한 찬성입장=신탁업자의 정비사업 진출에 관하여는 찬·반 논쟁이 많이 뜨거운 상황입니다. 먼저 찬성하는 입장의 설명을 들어보면 다음과 같습니다.
①신탁업자를 단독시행자로 선정하면 사업진행이 엄청나게 빨라진다.    
②추진위원장이나 조합장의 비리가 사라진다.
③신탁회사의 자금력으로 공사비 등 협력업체에 대한 비용을 지급할 수 있어 사업이 중단될 가능성은 매우 적다.
④토지등소유자와 도급제 방식으로든 지분제 방식으로든 원하는 대로 할 수 있다.
⑤일반분양이 잘 안되더라도 그 정도의 위험부담은 신탁회사의 자금력으로 충분히 부담할 수 있다.
⑥추진위, 조합 운영비가 들지 않는다.
⑦각종 협력업체의 용역비 단가를 줄여서 사업비용을 최대한 줄일 수 있다.
⑧추진위원회나 조합이 있다고 하더라도 이를 해산하고 우리를 사업시행자로 지정하면 기존에 투입된 모든 비용을 우리가 부담하겠다.


5. 신탁업자 진출에 대한 반대 입장=반면에 반대하는 입장도 만만치 않습니다.
①신탁업자의 정비사업담당 직원들의 지식이 부족할 수 있다.    
②신탁업자에게 수수료 또는 사업이익을 별도로 주어야 한다.
③신탁업자도 여러 곳의 정비사업을 하다 보면 자금력이 부족할 수 있다.
④신탁업자가 사업에 대여해 주는 자금의 이율이 기존의 시공자 연대보증하에 금융기관으로부터 대출받던 것에 비하여 높을 수 있다.
⑤신탁업자와의 계약을 해제하려면 통상적으로 동의한 비율과 동일(3/4이상)하게 시행자지정해제를 하여야 하기 때문에 해제가 어려워 일방적으로 끌려갈 수 있다.
⑥사업시행에 관한 모든 의사결정을 신탁업자가 전횡하더라도 단독시행자이기 때문에 통제가 쉽지 않다.
⑦신탁업자의 이익과 토지등소유자의 이익이 충돌할  때에는 회사의 이익을 우선시 할 수밖에 없다.
⑧협력업체 선정에 있어서 신탁업자 직원에 의한 새로운 비리가 발생할 수도 있다.
⑨지분제 방식의 경우에 신탁업자의 이익을 위하여 저가 위주로 협력업체 선정시 능력이 부족한 협력업체가 선정될 수가 있다.


6. 결 론=신탁업자의 정비사업 진출이 잘 안 되는 사업장의 활력소가 될 수도 있고, 또 사업진행에 걸림돌이 될 수도 있을 것입니다. 위에 장단점을 모두 말해 두었으니 잘 선택하여 신중하게 결정을 하시기 바랍니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


배너

배너