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영업보상과 주거이전비의 이중보상 여부

유재관의 최신판례 따라잡기

A재개발조합의 조합원 乙으로부터 甲은 정비구역지정 공람공고일 이전에 지상 2층 건물 중 1층 주택을 임대차보증금 일천만원, 임대차기간 24개월로 정하여 임차하고, 전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았다. 또한 甲은 乙으로부터 위 임차한 건물과 벽 하나 사이에 두고 같은 번지에 있는 지상 1층 및 지하 1층을 근린생활시설(교회)로 사용할 용도로 임대차보증금 일천만원에 임대차기간을 별도로 정하지 아니하고 임차하였다. 甲은 교회에 대한 영업손실보상과 별도로 주거이전비를 청구할 수 있는지 여부? 


1. 주거이전비에 관한 법리
(1)계속 거주여부=
토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 의하면, 사업시행자는 공익사업인 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 하고, 그 보상 방법 및 금액 등의 보상내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되는 것으로 봄이 타당하다.


도시정비법 시행령 제54조 제4항은 주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 제13조제1항에 따른 공람공고일로 본다고 규정하고 있다. 이에 따라 그 보상내용이 확정된 세입자는 그 확정된 주거이전비를 청구할 수 있고, 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주하여야 할 필요는 없으며, 또한 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 필요없이 위 사업인정고시일 등에 바로 주거이전비와 이사비 청구권을 취득한다.


(2)주거이전비 지급의무 발생시점=도시정비법령에 의하여 공익사업의 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급해야 하는 주거이전비의 지급 의무는 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시에 바로 발생한다. 즉 정비구역의 주거용 건축물 세입자에 대한 주거이전비 보상대상자를 정하는 기준일은 정비계획에 관한 공람공고일이다.


2. 당사자 주장 및 이중보상 여부
(1)원고(甲) 및 조합(피고)의 주장=
甲은 거주를 위해 임차한 부동산과 교회를 운영하기 위해 임차한 부동산은 전혀 별개의 부동산이고, 甲이 정비구역지정 등의 공람공고일 이전부터 실제로 거주한 이상 조합은 원고에게 교회에 대한 영업손실보상과 별도로 주거이전비를 지급할 의무가 있다고 주장하고, 피고 조합은 甲이 주장하는 주거는 甲이 운영하던 교회의 운영을 위하여 일부로 사용되었거나, 원고는 이 사건 부동산을 주거용으로 임차하였다가 이후 이를 포함한 같은 번지에 있는 부동산 전부를 교회용으로 임차한 것이고, 이 경우 조합이 기지급한 교회에 대한 영업보상비만으로 족한 것이고 원고에게 주거이전비를 별도로 보상할 의무는 없다고 주장한다.


(2)영업보상과 주거이전비지급이 이중보상인지 여부=원고는 이 사건 부동산에 관한 임대차계약 체결 이후 계약서상의 확정일자까지 받았고 최근까지 주민등록을 계속 유지하고 있었는바, 이는 주거용 부동산의 임대차에 관하여 부여되는 법적 보호를 받기 위한 행위이며, 이 사건 부동산에의 입주 이후에야 이 사건 부동산과 구조적으로 분리된 별도의 건물 부분에 관하여 별도의 임대차계약을 체결하여 이를 교회로 사용해 온 것이고, 원고가 피고의 주장과 같이 교회 용도로 별개의 건물 부분을 임차한 이후에 이 사건 부동산까지 교회 용도로 전환하여 일체로 사용하였음을 인정할 뚜렷한 자료도 없다.


따라서 조합이 원고에게 지급한 영업보상금은 바로 이 사건 부동산과는 별개의 건물 부분에서 운영하던 교회에 대한 보상에 해당할 뿐 이 사건 부동산에 세입자로서 거주한 원고의 주거안정을 보장하기 위한 주거이전비에 해당한다거나 실질적으로 같은 목적에 대한 보상금으로서 이중보상에 해당할 여지가 전혀 없다.
 

유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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