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지분제와 도급제가 있다고 하던데, 어느 것이 이익인가요? (1)

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

[Key Point] 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 준비위원장의 말이 믿어지지가 않아서 고 여사는 재개발단지내에 살고 있는 배 여사와 다른 재건축단지에 살고 있는 아는 사람들에게 전화를 걸어 물어보았다. 그런데 놀랍게도 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다는 그 말이 맞을 가능성이 있는 것이 아닌가? 그리고 ‘지분제와 도급제’가 있다고 하는데 과연 어느 것이 소유자들에게 더 이익이 되는 것일까?


♣ 원래 가격보다 더 많이 쳐줘?
‘따르릉’


“여보세요?”


“응, 슬기 엄마. 나야 나!”


“아니, 잘 나가는 고 여사님께서 어쩐 일로 미천한 저에게 이렇게 친히 전화를 다 주십니까? 하하하……. 언니 잘 있었어?”


고 여사는 재개발구역에 살고 있는 배 여사에게 전화를 걸었다. 배 여사가 살고 있는 곳은 주택재개발을 하는 곳으로서, 이미 추진위원회구성승인을 받고 창립총회를 거쳐 조합설립인가 신청을 해 놓은 상태여서 고 여사의 재건축단지보다 사업이 빨리 진행되고 있는 곳이다. 


그리고 지난 재개발조합설립 창립총회에서 배 여사가 조합 이사로 선출이 되었기 때문에 배 여사는 고 여사보다는 이쪽 방면에 더 많은 지식과 경험이 있는 상태였다. 그래서 고 여사는 언니·동생으로 지내고 있는 배 여사에게 자문을 받기 위하여 전화를 한 것이다.


“응, 그래. 잘 지내고 있어. 그런데 그 쪽은 재개발사업이 진행되어 이미 조합설립인가신청을 해 놓은 상태라면서?”


“지난달에 조합설립인가신청을 하였는데, 조금만 있으면 조합설립인가가 나올 것 같아.”


“응, 그렇구나. 아래 표에서 보는 바와 같이 5단계까지 거의 갔구나! 그런데 말이야 자기가 살고 있는 재개발조합에서는 시공사가 조합원들에게 몇 평을 공짜로 준다고 하던가? 우리는 기존 50㎡ 소유자에게 65㎡을 공짜로 준다고 말하고 있는데, 통 이해가 되지 않고 믿을 수가 없어서 말이야”

 


“어이구, 드디어 고 여사님 단지도 재건축을 하는가 보군요. 그동안 기다려 왔는데 좋겠습니다. 언니 한턱 내!”


“얘는, 한턱은 네가 내야지. 우리 단지는 이제 재건축을 막 하려는 단계이고, 자기네 집은 이미 조합설립인가단계까지 왔기 때문에 오히려 그쪽이 더 많이 진행되었구먼! 그리고 이사는 아무나 되나? 이사 선출 기념 한턱 안내? 그리고 집값 좀 올랐니?”


“응, 조금 오르긴 올랐어……. 조합설립인가가 나게 되면 조금 더 오를 수가 있다고는 하는데, 요즘 부동산경기가 안 좋아서 안 내리면 다행일 것 같아. 그리고 원래 헌집을 부수고 새집을 지어서 다시 들어와서 살려고 하는 것이 재건축/재개발의 원칙인데, 사람들이 새 집을 어떻게 짓는 가에 대하여 관심이 있는 것 보다 현재 집값이 얼마나 오르는지에 대하여 관심이 더 많아. 그리고서는 공인중개사 사무실에 수시로 전화하여 시세를 확인해 보는 등 집값에만 너무 관심이 많은 것 같아.”


“야, 사실~ 재건축이던 재개발이던 다 하는 이유가  돈이 되기 때문에 하는 것 아냐? ‘재건축·재개발을 하니까 집값이 오른다.’라고 해서 재건축·재개발을 하려고 하는 것이지, 만약에 ‘재건축·재개발을 하니까 오히려 집값이 내린다.’라고 한다면, 어느 누가 재건축/재개발을 하려고 하겠어? 나 같은 경우도 지금 살고 있는 이 아파트가 낡고 환경이 좋지 않지만, 그래도 나중에 재건축을 하면 집값이 오를 것이라는 그런 예상을 하고 이 집을 샀던 것이야. 단독주택과 달리 아파트의 경우에는 너무 낡아서 도저히 생활을 하기가 어려워. 녹물은 계속 나오지, 보일러는 심심하면 잘 안되어 따뜻하지도 않지, 욕조가 없거나 좁아서 목욕한번 제대로 시원하게 못하지, 아침이면 화장실이 1개여서 식구들이 출근 및 학교 가느라고 난리지, 그야말로 고통 속에서 지내면서 그 고통에 대한 대가가 재건축이라고 해도 과언이 아니야~ 그리고 남편 월급 받아 오는 것 가지고는 평생 모아도 나중에 자식 결혼 시킬 때에 전세금이라도 제대로 해 줄 수가 없을 것 같아서 내가 희망을 걸고 있는 것은 바로 우리 아파트의 재건축이라고 해도 과언이 아니야…….”


“그래, 언니 말이 맞아. 내가 너무 이상적으로만 생각을 하고 있는 것 같아. 사실 조합원들의 관심은 온통 우리가 앞으로 얼마를 벌수 있을 것인지에 집중되어 있는 것이 사실이야.”


“참. 우리 넋두리만 하지 말고 그 쪽은 몇 평을 공짜로 준다고 했어?”


“아, 우리 조합은 언니네 동네처럼 아파트가 아니고 단독주택들이기 때문에 집집마다 평수와 건물면적들이 다 틀리잖아. 그리고 새 건물이냐 헌 건물이냐, 위치가 어디냐에 따라서 현재 가격도 천차만별이고……. 조합설립인가 후에 시공자선정을 해 봐야 알겠지만, 현재 대략 ㎡당 공사비를 약 150만원인 것으로 예상하고, 향후 일반분양가가 지금 보다는 약간이라도 더 높을 것으로 예상하였을 경우 소유자들이 소유한 부동산을 나중에 감정평가사가 감정평가를 하여 그 감정평가금액에 120% 정도를 무상지분으로 할 수 있지 않을까 예상을 하고 있을 뿐이야~. 예를 들면 내가 지금 소유하고 있는 부동산에 대한 감정평가금액이 2억이라고 하면 여기에 120%를 곱하여 2억 4,000만원을 나의 권리가액으로 쳐 주고 내가 나중에 분양받는 아파트공급가격과 이 가액과의 차액을 조합원분담금으로 납부하면 되는 것이야”


“120% ? 그러면 몇 평방미터가 되는데?”


“하하……. 언니! 재개발은 몇 평방미터를 무상으로 준다는 개념이 잘 없고 ‘조합원 권리가액을 종전재산대비 몇 %로 해주는가?’하는 개념으로 이해를 하여야 해. 왜냐하면 재건축은 아파트단지가 대부분이기 때문에 같은 면적대가 비슷한 가격으로 형성이 되어 조합원들이 종전에 소유하고 있던 재산을 쉽게 개략적으로 계산하는 것이 가능하지만, 재개발은 단독주택들이기 때문에 주택의 대지가 같은 50㎡이라도 좋은 위치에 있는 주택과 안 좋은 위치에 있는 주택의 가격차이가 많이 날 수 밖에 없잖아~ 
그래서 ‘기존 면적 ◯㎡에 대하여 신축아파트 ◯㎡을 준다.’라는 개념은 어렵고, 단지 자신이 소유하고 있던 주택을 사업시행인가 후에 감정평가를 하여 그 ‘감정평가금액의 ◯ %를 권리가액으로 해 줄 것인가.’라는 개념으로 사업이 진행이 돼.  그리고 재건축이던 재개발이던 만약에 도급제로 사업을 진행하게 되면 ‘몇 %를 무상으로 준다.’라는 말은 맞지가 않고 최종적으로 부담금을 어떻게 납부할 것인가 라는 개략적인 부담금만 정하게 되어 있어.”


“아니 지분제는 무엇이고, 또 도급제는 무슨 말이야? 내 머리털 나고 처음 듣는 이야기인데, 도저히 이해가 되지 않네….”


“그래, 지분제와 도급제의 개념이 어렵기 때문에 쉽게 설명을 하기가 곤란한데, 내가 아는 재건축·재개발 전문변호사님이 계시니까, 그 분한테 가서 상담을 받아 보면 언니도 아마 이해가 될 것이야. 내일 나랑 그 변호사님께 한번 가서 설명을 들어보자.”


“알았어, 그럼 내일 점심때 봐…….”
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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