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도시정비사업 회계와 세무(91)

세무법인 청솔 EASY 회계

1. 정비사업조합의 재산세 분리과세 토지
국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법 등에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 재산세 분리과세대상 토지에 해당된다.


- 개발사업 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체에 무상귀속되는 공공시설용 토지
- 개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 기부체납하기로 한 기반시설(국토의계획및이용에관한법률 제2조 제6호의 기반시설)용 토지


정비사업에 사용되는 일정한 토지에 대하여 재산세를 분리과세하고 있다. 


주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법에 따른 지역주택조합, 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)는 분리과세 한다. 따라서 정비사업조합이 사업계획승인인가 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되는 토지는 재산세가 분리과세 된다.

 

2. 단전·단수 및 거주자 이주한 주택의 재산세(조심2014지165, 2014.03.27.)
주택재건축정비사업구역 내에 소재하는 주택의 경우 주택으로서의 완전한 외형을 갖추고 있을 뿐만 아니라 세대의 세대원이 실제 독립된 주거생활을 영위하고 있는 등 사실상 주거기능을 완전히 상실하지 않은 주택의 경우에는 이를 재산세 과세대상으로 보아야 할 것이다. 


그러나 주택재건축사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하더라도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다. 

 

3. 재개발사업지구내 토지지가의 상승으로 재산세 증가(조심 2008지893, 2009.5.12.)
재산세는 매년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 현황에 따라 부과하는 것으로서 청구인이 2008년도 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 이 사건 토지는 그 지상 건축물이 철거되어 나대지 상태의 토지로서 주택건설용 토지에 해당되므로 분리과세세율을 적용하는 것이다.


청구인은 이 사건 토지 일원의 주택재개발사업을 원하지 않았음에도 재개발 사업이 추진되었다거나 재개발에 따른 개별공시지가 상승으로 인하여 세부담이 증가되었다는 사유 등은 재산세를 부과고지함에 있어서 별다른 영향을 미칠 수 없는 것으로 보여진다. 

 

4. 재산세부담의 상한
해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.


도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우(주택멸실 후 주택착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 3년 동안은 주택을 건축 중인 것으로 본다)에는 다음 계산식에 따라 산출한 세액 상당액을 직전연도의 해당재산에 대한 재산세액 상당액으로 한다. 


다만 해당 토지에 대하여 지방령 제168조 제1항 나목에 따라 산출한 직전연도 세액 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 세액 상당액을 말한다.
산식 : 멸실 전 주택에 실제과세한 세액*(130/100)n
n=(과세연도-멸실 전 주택에 실제 과세한 연도-1)
 

구판서 회계사 / 세무법인 청솔



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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