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용적률 상향을 반영한 조합설립동의서의 유효 여부

김래현의 정비사업 콘서트

1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 시행령 제30조제2항은 조합설립동의서에는 건축물의 설계의 개요, 정비사업비와 그 분담기준 등을 포함하도록 정하고 있고 도시정비법 제35조제8호는 조합설립동의를 받기 전에 추정분담금에 관한 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 정하고 있어서 추진위원회가 징구하고 있는 조합설립동의서가 현재의 정비계획에는 부합하지 않는 측면이 있는 바 이와 같은 사정이 조합설립동의서의 효력에 영향이 미치는 것인지 문제될 수 있다. 


2. 관련 판례=판례는 정비구역 지정·고시 전에 특별계획(지구단위계획의 일부)에 따라 조합설립동의서를 작성하여 징구한 사안에서 “도시·주거환경정비기본계획의 수립에 앞서 C가 E택지제1종지구단위계획구역 내 특별계획구역으로 지정되었고 실제로 이 사건 추진위원회가 주택재건축사업을 추진한 구역과 특별계획구역으로 지정되었다가 다시 정비구역으로 지정된 구역을 서로 비교하여 보면 그 위치가 거의 일치하고 면적 차이도 9,324.4㎡로서 5% 미만에 불과하여 큰 차이가 없는 점 등에 비추어 볼 때 조합설립동의서가 정비구역 지정·고시 전에 징구되었더라도 이를 무효로 볼 수 없다(대법원 2014.2.27. 선고 2011두23566판결)”고 판시하였다. 


정비계획이 수립되지 않은 상태에서 징구한 조합설립동의서의 효력도 유효하다고 본 이상 장래 변경이 예정된 정비계획에 따라 작성된 조합설립동의서의 효력이 무효라고 볼 수는 없다. 


또한 2005.1.15. 수립된 기본계획에 따라 지정된 예정구역에 따라 조합설립동의서를 징구하던 중 2006.2.16. 정비구역이 지정된 사안에서도 “2005.1.15. 변경된 기본계획에 따라 지정된 예정구역과 2006.2.16. 지정된 정비구역은 구역 면적 및 경계 등 본질적인 부분에서 별다른 차이에 없다. 이 사건 추진위원회가 2005.1.15. 변경된 기본계획에 따라 지정된 예정구역 내 토지등소유자들로부터 받은 주택재개발정비사업조합 설립동의서가 무효라고 보기 어렵다(서울고등법원 2010.12.15. 선고 2010누19456판결)”라고 판시하여 정비계획 수립 전에 징구한 조합설립동의서도 유효하다고 보았다. 


3. 결어=도시정비법 제8조제1항은 정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획을 결정할 수 있다고 정하고 있고 사업시행계획은 추후 수립되는 관리처분계획과는 달리 조합원의 재산권과 관련된 사항을 직접 규정하는 것이 아니고 추후 장기간에 걸친 정비사업의 추진 과정에서 변경될 것이 어느 정도 예정되어 있는 계획이다(서울행정법원 2015.8.21. 선고 2015구합52845 판결). 


이와 같이 본다면 결국 기본계획의 범위 안에서 정비계획과 사업시행계획은 변경가능성을 예정하고 있고 그와 같은 변경가능성을 일부 반영하여 조합설립동의서를 작성하였다고 해서 동의의 효력 자체에 영향이 있다고 보기는 어렵다고 할 것이며 따라서 기본계획에 따라 조합설립동의서가 징구되었고 장래 본질적인 부분에 큰 차이가 없이 정비계획이 변경 수립된다면 조합설립동의서는 유효하고 그 동의서에 기초한 조합설립인가 또한 적법할 것으로 사료된다고 할 것이다. 
 

김래현 변호사 / 법무법인 현