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재건축·재개발의 부정적 효과 (1)

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

[ Key Point ]
지난 호에 강의한 내용을 보면, ‘재건축·재개발사업이 우리에게 꼭 필요한 사업이구나.’라는 생각을 다시 한 번 하게 되었을 것입니다.


하지만 현실적으로는 어느 사업구역을 불문하고 사업에 반대하는 목소리 또한 많은 것이 사실입니다.


사업에 반대하는 사람들은 도대체 왜 사업을 반대하는 것일까요? 과연 사업의 부정적인 효과는 어떤 것이 있을까요?

 

♣ 정비사업의 부정적인 효과
재건축·재개발을 하면 아래와 같은 부정적인 효과도 발생합니다.

 

1. 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 함
재건축·재개발을 하면 그 곳에 살고 있는 거주자들이 필수적으로 이사를 가야 하는 사태가 발생합니다. 
일반적인 택지개발사업이나 건설회사, 부동산개발회사, 개인주택사업자들의 주택개발사업의 경우에는 건축물이 거의 없는 나대지 위에 건설을 하기 때문에 기존 거주자들이 이사를 가야 하는 현상은 별로 발생하지 않습니다. 
하지만 재건축·재개발사업은 기존 주택지역 등에서 기존 건축물을 철거하고 행하여지기 때문에 필수적으로 거주자들이 이사를 가야하는 어려움이 발생합니다.

 

2. 전세가격 상승
기존의 주택을 철거하기 위하여 많은 세대들이 이사를 가게 되면 이는 곧 전세수요를 일시적으로 증가시켜 전세가를 상승시킬 수가 있습니다. 


일반적으로 세입자가 이사를 가게 되면 자신이 기존에 살던 집에 또 다른 세입자가 이사를 오기 때문에 전셋집 공급이 부족하게 되지는 않습니다. 


하지만 재건축·재개발사업의 경우에는 기존에 살고 있던 집이 철거가 되기 때문에 기존 거주자들의 이사는 곧바로 새로운 전세수요로 등장하게 되며 이것은 바로 전셋집 공급부족으로 연결되어 주변 주택전세가격의 상승을 초래하게 됩니다. 


보통 이주 후 공사를 하여 입주 시까지 3~4년 정도가 소요되기 때문에 상당한 기간 주변지역의 전세가격 상승을 유도하게 되고, 또 입주를 하더라도 한번 오른 전세가격은 잘 하락되지 않기 때문에 결국에는 상당부분 세입자들에게 악영향을 미칠 수밖에 없습니다.

 

3. 세입자, 저소득층이 외곽으로 쫓겨남
재건축·재개발단지의 주택은 노후화되어 있어 일반적으로 주변 지역보다 전세금이 저렴하게 형성되어 있습니다. 따라서 사업이 시작되어 이사를 가게 되면 세입자들이 그 전세금으로 주변지역으로 이사를 갈 수가 없게 됩니다. 


그래서 결국에는 기존 거주지보다 더 안 좋은 주택으로 이사를 가거나 더 외곽지역으로 쫓겨나 갈 수밖에 없는 현상이 발생합니다.


일반적으로 재건축·재개발을 하게 되면 신축아파트의 평형대가 전용면적 85㎡ 이상으로 많이 건축을 하기 때문에, 소유자라고 하더라도 기존에 소유한 주택의 가격이나 면적이 적은 경우에는 결국 신축아파트를 분양받지 못하고 다른 곳으로 거주지를 옮기는 현상이 발생할 수밖에 없습니다.

 

 

4. 소유자중 돈이 적은 사람들은 분양신청 못함
소유자들이 모여서 조합을 결성하고 재건축‧재개발사업을 시행하여 왔지만, 정작 분양신청이나 분양계약단계에서는 분양신청이나 분양계약을 체결하지 못하고 현금청산을 받는 경우가 있습니다.


물론 재태크 측면에서 분양을 받지 않는 것이 이익일 것이라는 생각하에 그럴 수도 있지만 실제로 현재 소유하고 있는 부동산의 가격이 적고 신축아파트나 상가의 가격은 매우 높아 그 분양대금을 납부할 수가 없어 분양신청이나 분양계약을 포기하는 경우도 많이 있습니다.

 

5. 주택가격 상승
사업시행자인 조합이나 건설사가 수익을 증가시키기 위하여 신축아파트의 분양가를 인상함으로서 주변 주택가격을 동반 상승시키는 효과가 발생합니다. 


즉, 재건축·재개발사업을 하게 되면 주변 주택가격상승을 초래하게 되고, 따라서 재건축·재개발사업이 주택가격상승의 주범이 되는 경우가 발생하는 것입니다.

 

6. 긍정적인 효과와 부정적인 효과를 조화시키는 방법
위에서 보신 바와 같이 재건축·재개발사업의 긍정적인 효과와 부정적인 효과가 만만치가 않습니다. 위 2가지 긍정·부정효과를 모두 믹스하여 조화를 시킨다면 얼마나 좋겠습니까?


 여러분은 위 2가지 효과를 어떻게 조화시킬 수가 있겠습니까? 그 해답을 알고 싶으면 앞으로 계속 이 강의를 들어보시기 바랍니다.


그 해답의 힌트는 바로 용적률에 있습니다.

 

 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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