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민간택지 분양가상한제 현실로 | 관리처분인가 받은 단지도 상한제 소급 적용

이르면 10월 주택법 시행령 개정
분양가 70~80% 수준 하락 불가피
전국 31곳 투기과열지구가 대상지
주거정책심의 거쳐 적용지역 지정
적용시점, 관리처분→입주자 모집
전매제한기간 최대 10년으로 확대

재건축·재개발 등 정비사업에 대한 분양가상한제 적용이 현실화되고 있다. 이르면 오는 10월부터 주택법 시행령을 개정해 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행하겠다는 것이 정부의 방침이다. 적용지역 요건을 완화하는 만큼 서울을 비롯한 과천, 성남 분당, 광명 등 투기과열지구 31곳이 대상지로 손꼽히고 있다.


국토교통부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 완화와 전매제한기간 확대 등을 담은 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’ 방안을 발표했다. 올해 10월초까지 ‘주택법 시행령’을 개정해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다는 계획이다.


분양가상한제는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 이하로만 분양토록 하는 규제 제도다. 현재도 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준이 정해져있지만, 사실상 공공택지에만 적용되고 있는 상황이다. 하지만 정부는 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급되는 민간택지 아파트가 주택가격을 상승의 원인으로 판단해 분양가상한제를 확대 시행하겠다고 밝혀왔다.


이번 추진 방안에 따르면 기존 분양가상한제 적용지역의 필수요건인 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’이 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정된다. 현재 투기

과열지구로 지정된 서울 전 지역과 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등이 적용대상 후보지가 되는 셈이다.


선택요건인 분양가격에 대한 기준도 확대된다. 기존에는 직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면 분양가상한제 적용대상이 됐다. 하지만 해당 시·군·구의 분양가격을 기준으로 상승률을 정했기 때문에 분양 실적 등이 없는 경우에는 분양가격상승률을 산정하지 못했다. 


이에 따라 정부는 해당 지역에 분양실적이 없는 경우 특별·광역시 등의 분양가격상승률을 적용하도록 개선한다. 예를 들어 용산구에 분양 실적이 없다면 서울시 전체의 분양가격상승률을 적용해 상한제 적용여부를 결정한다는 것이다.


분양가상한제 적용지역의 재건축·재개발은 관리처분인가 여부와 관계없이 일반분양 전이라면 적용대상이 된다. 현행법에서는 관리처분인가를 신청했다면 분양가상한제를 적용 받지 않는다. 하지만 개정 시행령에는 입주자모집승인을 신청하는 경우로 적용시점을 변경해 사실상 일반분양에 들어가는 모든 단지가 적용대상이 되도록 했다. HUG 주택도시보증공사의 분양가 통제를 벗어나기 위해 후분양을 선택한 단지들을 규제하기 위한 조치로 풀이된다.


수도권 투기과열지구 내 상한제 적용단지에 대한 전매제한도 최대 10년으로 늘어난다. 분양가격에 따라 인근 시세의 △100% 이상인 경우 5년 △80~100%인 경우 8년 △80% 미만인 경우 10년 동안 전매를 규제하는 방식이 도입된다.


이밖에 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정한다. 현재는 지상층 층수의 2/3 이상 골조공사가 완성(공정률 50~60% 수준)되면 후분양이 가능하다.
 

심민규 기자 smk@arunews.com