2019.10.22 (화)

  • 맑음동두천 15.3℃
  • 맑음강릉 14.1℃
  • 구름조금서울 18.2℃
  • 구름많음대전 16.2℃
  • 구름조금대구 15.6℃
  • 흐림울산 17.3℃
  • 구름많음광주 18.5℃
  • 부산 18.3℃
  • 구름많음고창 14.5℃
  • 구름많음제주 21.1℃
  • 구름조금강화 14.0℃
  • 구름많음보은 12.1℃
  • 구름많음금산 12.8℃
  • 구름많음강진군 15.5℃
  • 흐림경주시 16.1℃
  • 구름많음거제 18.6℃
기상청 제공

재건축·재개발을 왜 하는 것일까요? 안하면 안되는가요? (1)

김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

 

 

 

1. 정비사업에 대한 반대파도 많다=재건축·재개발등 정비사업을 하면 돈을 벌 수 있다고 하니까 대부분의 사람들이 모두 재건축·재개발에 찬성할 것 같지만, 재건축·재개발을 함으로써 피해를 입는 사람들도 있기 때문에 재건축·재개발에 대한 반대파도 많이 있습니다.

 


2. 신규 주택공급에 가장 중요한 역할을 한다=주택정책과 관련하여 재건축·재개발을 하여야만 하는 이유를 살펴보도록 하겠습니다.


가. 주택을 공급하는 여러 가지 방법=우리가 살고 있는 주택을 새로 신축하여 공급하는 방법은 다음과 같은 4가지가 있습니다.


그 첫째가 정부가 정책적으로 택지개발사업을 하여 신규주택을 대규모로 공급하는 방법입니다. 분당, 일산, 동탄, 판교 신도시 등이 바로 이러한 대규모 택지개발사업의 하나이지요.


둘째가 재건축·재개발사업 등 정비사업을 통한 신규주택의 공급입니다. 셋째가 건설회사들이나 부동산개발회사(디벨로퍼)들이 회사의 수익을 위하여 독자적으로 주택개발사업을 하여 신규주택을 공급하는 방법입니다.
그리고 마지막으로 넷째가 개인 주택사업자들이나 소규모회사들이 연립주택, 다가구·다세대 주택, 도시형 생활주택 등을 소규모로 건립하여 신규주택을 공급하는 경우입니다.


나. 위 각 주택공급방법의 장단점=인구가 증가하면서 주택수요가 늘어나고 따라서 위와 같은 4가지 방법에 의한 주택공급이 원활하게 이루어져야만 주택가격과 전세가격이 안정화되어 삶의 가장 중요한 요소인 주거문제가 해결이 될 수 있습니다. 그런데 위 4가지 방법은 각각 장단점을 가지고 있습니다.


첫째 방법인 대규모 택지개발사업은, 실시만 된다면 주택공급수가 대규모로 공급이 되어 주택공급에 획기적으로 기여합니다. 분당신도시로 인하여 아파트 88,700가구, 연립주택 6,400가구, 단독주택 3,200가구 등 총 97,500가구가 신규공급 되었고, 또 일산 신도시는 총 63,130가구, 판교 신도시는 약 30,000가구가 신규공급이 되었습니다. 


하지만 이러한 대규모 택지개발사업은 그 면적이 넓고 기존에 주택이 없는 전답, 임야 등을 대규모로 개발하여야하기 때문에 그 입지를 선정하는 것이 쉽지 않으며, 사람들의 생활권인 주요도심에서 거리가 먼 것이 단점입니다.


둘째 방법인 재건축·재개발사업은, 도시 내의 주택들이 노후화되면 언젠가는 낡은 주택을 허물고 신축하여야 하는데, 이 경우 해당 주택들을 허물고 신축하는 비용을 소유자들이 전액 부담하여야 합니다. 하지만 주택소유자들은 신축비용을 감당할 수가 없어 신축을 할 엄두를 내지 못하고 슬럼화 되어 갈 수 밖에 없는데, 이러한 상황을 주택재건축·재개발사업이라는 사업방식으로 해결을 하면 주택소유자들이 적은 비용으로 신규주택을 공급받을 수가 있기 때문에, 도시 내의 노후화된 주택을 허물고 신규주택을 공급하면서 그 공급숫자도 이전에 비하여 증가하여, 주거환경개선효과는 물론 신규주택공급을 통한 주택가격안정을 꾀할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 주택재건축·재개발사업을 통하여 공급되는 신규주택의 분양가격이 상승함에 따라 주변 주택가격까지 함께 상승시키는 단점이 있고, 사업방식이 기존 주택을 철거하고 신축공사를 하는 것이 대부분이어서 사업구역내의 거주자 특히 세입자나 저소득층이 점정 도심외곽으로 이사를 가야하는 부작용과 또 사업과정에서 각종 민원과 분쟁이 끊임없이 계속되는 단점이 있습니다.


셋째 방법인 건설회사나 부동산개발회사(디벨로퍼)등이 행하는 주택개발사업은, 성공할 경우에는 많은 이익이 창출되나 실패할 경우에는 큰 손해가 발생하기 때문에 주택가격이 상승하는 시기에는 주택공급을 증가시켜 줄 수 있는 장점이 있으나, 주택가격이 하락되거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질을 빚을 수 있는 단점이 있습니다. 즉, 안정적인 주택공급이 될 수는 절대 없다는 것이지요.


넷째 방법인 개인 주택사업자들이 소규모로 연립주택, 다가구, 다세대 주택, 도시형생활주택을 건립하여 신규주택을 공급하는 경우에는 도시 내 골목골목마다 주택을 신규로 공급하는 장점이 있으나, 이 또한 주택가격이 하락하거나 정체되는 시기에는 거의 사업을 하지 않아 주택공급에 차질을 빚을 수 있다는 단점이 있습니다.


다. 주택공급의 가장 중요한 방법은 재건축·재개발사업입니다=위에서 본 바와 같이 신규주택을 공급하는 방법이 여러 가지가 있으나, 택지개발사업은 그 시행이 간혹 있고, 건설회사나 부동산개발회사 또는 개인사업자들의 신규주택건설은 부동산가격이 상승하지 않는 시기에는 그 규모가 대폭적으로 축소되기 때문에 장기간 안정적인 주택공급방안이 되지 못한다고 할 것입니다.


하지만 재건축·재개발사업등 정비사업에 의한 주택공급은 해당 소유자들이나 시공사들이 사업을 함으로써 이익만 발생한다면 부동산가격상승기는 물론 부동산가격하락기에도 사업에 의한 신규주택공급이 가능하고, 그것도 기존 주택단지나 도시 내에 신규주택을 공급할 수 있다는 큰 장점이 있어 장기적이고 안정적인 주택공급방법이 충분히 될 수가 있는 것입니다. 그런데 위에서 제가 말씀드린 ‘부동산경기 하락기에도 소유자들에게 이익이 발생한다?’라는 말이 실현 불가능한 이상한 말일까요?


라. 부동산가격 하락기에도 재건축·재개발사업은 활성화될 수가 있습니다=위에서 예시한 주택 공급방법 중 정부가 하는 택지개발사업을 제외한 나머지 3가지는 부동산가격상승시기에는 당연히 활성화될 수가 있지만, 부동산가격이 상승하면 저소득층이나 젊은 부부등 주택을 소유하지 못한 사람들은 오히려 역으로 손해을 보게 됩니다. 그리고 세입자의 경우에는 전세가격상승으로 삶의 질이 극도로 열악해 지게 되기도 하구요.


따라서 만약에 부동산가격 하락기나 부동산가격 정체기에도 재건축·재개발을 활성화시킬 수 있는 방법이 있다면 도시 내의 신규주택공급의 증가로 인하여 장기적인 주택가격안정을 꾀할 수가 있을 것입니다. 많은 사람들은 ‘그런 방법이 어디에 있느냐?’고 반문을 하겠지만 본 변호사의 재건축·재개발사업, 그리고 도시계획 박사과정수료, 서울특별시 도시계획위원 역임의 경험으로는 분명히 그렇게 할 수 있는 방법이 있습니다. 그 방법을 찾기 위하여 우리 함께 계속하여 공부해 보기로 하지요. 해결방안은 의외로 가까운 곳인 용적률 증가에 있습니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


배너

배너