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재건축부담금 관련 유의사항(1)

아는만큼 보이는 감정평가

Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? 


A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익 환수법)에 의한 재건축부담금은 재건축아파트 준공인가일로부터 4개월 이내에 결정·부과됩니다(법 제15조). 


그러나 관리처분계획에 재건축부담금이 반영되어야 하므로(법 제6조제3항) 조합은 실제 부과액과 차이가 있다고 하더라도 재건축사업 사업시행계획인가 후 3개월 이내에 부담금 예정액을 산정하여 국토교통부장관에게 제출하고 장관은 제출된 자료에 대해 30일 이내에 예정액을 통지하도록 하고 있습니다(법 제14조). 


규정상 재건축부담금예정액은 사업시행계획인가 이후 약 4개월에 걸쳐 산정된다고 볼 수 있는데 이 기간은 관리처분 관련 여타 준비사항도 많아 면밀한 사전준비가 필요합니다. 


재건축부담금 예정액과 관련하여 조합의 주요 의사결정 사항으로는 첫째 산정용역 발주시점(여부), 둘째 개시시점 공시가격 등 자료준비, 셋째 산정기간 단축 등을 들 수 있습니다. 


먼저 용역 발주시점에 대해 살펴보겠습니다. 발주시점은 경미한 사항으로 보일 수 있으나 ⅰ)해당 업무를 조합이 직접수행하기 어려워 감정평가법인이 하는 경우가 많고 ⅱ)감정평가업자의 선정이 주민총회 의결사항이며(도시 및 주거환경정비법」 제47조) ⅲ)「정비사업 계약업무 처리기준」이 시행됨에 따라 예정액 산정을 어떤 방식으로 할 것인지 사전에 정하는 것은 중요합니다. 


만일 예정액 산정 필요성을 간과했거나 수행주체를 정하지 못하여 감정평가업자 입찰공고의 용역범위에 부담금산정이 없다면 어떻게 될까요? 주민총회를 다시 개최하여 감정평가법인을 선정하거나 별도 입찰로 평가법인 이외 기관이 예정액 산정하도록 해야 하는 번거로움이 발생합니다. 따라서 용역발주는 감정평가법인 선정전에 확정하여 진행하는 것이 바람직합니다. 
 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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