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추정분담금의 이해(3)

아는만큼 보이는 감정평가

Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요?


A. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금이 차이가 발생하는 이유는 전회에 언급한 종전자산 추정하는 방식에서 뿐만 아니라 근본적으로는 ‘추정’시점과 실제 관리처분 시점간의 차이에 의해 발생합니다. 특히 추정분담금 산정시점과 관리처분 시점간의 괴리가 클수록 더욱 그러할 것입니다. 필자가 추정분담금 제도 도입 초기에 추산한 조합의 경우를 예로 들어보겠습니다. 2012년 당시 해당 조합은 도급공사비 3,7△△천원/3.3㎡, 일반분양수입은 84㎡ 기준 호당 약 3억8천만원 수준을 예상했으나 최근 도급공사비 4,4△△천원/3.3㎡, 수입은 84㎡ 기준 호당 약 4억6천만원을 기준으로 관리처분계획을 수립하여 공사비는 약 19%, 분양가 수준은 약 21%가 상승했습니다. 해당 조합의 추정분담금과 관리처분간의 분담금 차이는 어떠했을까요? 


사례의 경우 관리처분상의 분담금이 추정분담금 때보다 감소했는데 그 이유는 공사비와 분양가 수준이 비슷하게 증가한데 있지는 않습니다. 예시의 경우 분양가격 수준의 변동은 기간 경과에 따른 공사비 및 기타 부대경비의 증가분을 상쇄하기에는 부족한 것으로 분석될 수 있었습니다. 양시점간 장기간이 경과되었기 때문입니다. 그럼에도 분담금이 당초 추정치보다 감소한 이유는 임대주택비율완화, 설계변경에 따른 신축세대수 증가가 분양가격 상승에 맞물려 주었기 때문으로 분석할 수 있었습니다. 


따라서 분담금의 변화는 공사비, 분양가 등의 시장상황 뿐만 아니라 관련 제도의 변화 등 외부환경에 의해서도 변화되는 것으로 이해할 수 있습니다. 그렇다면 추정분담금 산정시에 관리처분년도, 해당시점 분양가격 및 공사비와 제반법규의 변화까지 예측할 수 있을까요? 분담금을 ‘추정’하는 것은 조합설립에서 의사결정을 돕기 위한 취지와 그 한계가 동시에 존재한다고 하겠습니다. 
 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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