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종전자산과 종후자산

법무법인 혜안의 정비사업 100문 100답

Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요.


A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물”로 정하고 있다. 


사업시행자인 조합은 종전자산의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 종후자산의 추산액(종후자산 가격) 등을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 하는데 종전자산가격과 종후자산가격은 관리처분계획을 통하여 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 중요한 역할을 한다. 


종전자산가격에서 비례율을 곱한 가격이 조합원별 권리가격이 되며 조합원은 입주할 때 자신이 분양받는 아파트의 종후자산가격에서 권리가격을 뺀 금액, 즉 분담금을 납입해 한다. 물론 권리가격이 종후자산가격보다 더 클 경우 환급을 받게 된다. 이처럼 종전자산가격과 종후자산가격은 조합원의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 만큼 임의대로 정할 수도 정하여서도 안 된다. 


도시정비법에서는 종전자산가격의 공정성, 합리성, 타당성을 담보하기 위해 감정평가법에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 정하도록 규정하고 있다. 


그럼에도 불구하고 종전자산가격을 두고 많은 다툼과 법적분쟁이 발생한다. 일반적으로 종전자산가격에 대한 다툼은 ‘내가 알고 있는 시가에 미치지 못한다’는 불만에서 시작되는데 시가미달이라는 이유로 종전자산가격에 대해 이의를 제기하더라도 종전자산가격이 변경되는 경우는 매우 드물다(소송에서도 그 결과는 차이가 없다). 이의를 제기한 조합원 대부분은 어려운 감정평가 이론에 더하여 ‘감정평가 관련 법령에 따라 적법하게 평가되었고 금액도 적정하다’는 취지의 회신을 받게 되는바, 종전자산에 대한 의문과 불만은 좀처럼 해소되지 않는다. 


종전자산가격에 대한 의문과 불만을 해소하기 위해서는 먼저 종전자산가격의 성격과 목적을 이해할 필요가 있다. 종전자산 감정은 단순히 시가를 확인하는 것이 아니라 ‘조합원들이 현물출자한 자산의 상대적 가치비율 산정’에 그 목적이 있다. 조합원가 권리배분의 성격이 있는 것이다. 따라서 종전자산가격이 시가, 호가 등에 미치지 못한다는 주장은 합리성이 떨어질 수밖에 없다. 


대법원 2010.10.28. 선고 2009두4029 판결 또한 “도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 것으로서 다수의 이해관계가 상충되어 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익 전부를 만족시킬 수는 없는 것이고, 도시환경정비사업에서의 관리처분계획은 사업을 시행함에 있어 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠지만 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다고 할 것이다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상 그로 인하여 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도 그것이 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고는 볼 수 없다”고 하여 조합원의 재산권을 본질적인 침해를 종전자산가격의 위법 요건으로 판단하였다. 
 

공대호 변호사 / 법무법인 혜안



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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