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1. 개정내용=지난 2019.5.31. 지방세법 시행령 제20조제6항이 개정·시행되면서 재개발사업 등으로 인한 건축물의 취득시기가 변경되어 매수인의 취득세 부담이 경감되게 되었습니다. 이는 일반 건축물의 경우 취득시기의 기준시점을 사용승인서를 내주는 날로 정하고 있는 것과의 과세형평성상, 재개발사업 등으로 인한 건축물의 취득시기도 기존의 환지처분 공고일의 다음날 또는 소유권이전고시일 다음날에서 준공검사 증명서 또는 준공인가증을 내주는 날 등으로 변경한 것입니다. 


개정 이전 : 지방세법 시행령 제20조

⑥건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 「도시개발법」 제40조에 따른 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.


개정 이후 : 지방세법 시행령 제20조 

⑥건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시개발법」 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 

 

2. 행정안전부 보도자료에 대한 검토=행정안전부는 위 지방세법 시행령 개정내용에 대하여 2019. 6. 3.자 보도자료를 통하여 납세자의 세부담을 완화하는 조치라고 설명하고 있으나, 이는 아래에서 보는 바와 같이 개별사안에 따라 그 적용효과가 달라져서 세부담 완화라는 정책효과가 제한적으로만 발생됩니다.


즉 위 보도자료에 따르면 지방세법령은 과세대상 부동산을 토지, 건축물, 주택(건축물+부속토지) 등으로 구분하고 있습니다. (그 중 주택에 적용되는 취득세율이 가장 낮습니다) 그런데 기존에는 재개발사업의 주택의 경우에는 준공일이 아닌 ‘소유권이전고시 다음날’부터 ‘주택’으로 분류되었기 때문에 소유권이전고시 당일까지는 토지와 건축물을 구분하여 매수인(승계조합원)에게 토지매매에 따른 취득세(4%)와 건축물 원시취득에 따른 취득세(2.8%)를 각각 과세하여 왔습니다.


그러나 준공 이후에는 실질적으로 소유자가 입주하여 거주할 수 있고, 주택으로 매매할 수도 있어서 준공일부터 토지와 건축물을 통합하여 ‘주택’으로 분류하는 타당하므로, 재개발 주택의 취득시기를 ‘준공일’로 하여 조합원으로부터 취득하는 재개발주택에도 재건축주택과 같은 과세체계가 적용되도록 개정함으로써 납세자의 세부담이 한층 가벼워질 것이라고 전망하고 있습니다. 그러면서도 원조합원(매도인)의 경우 재개발 신축주택의 취득시기가 준공일(임시사용승인일)로 앞당겨짐에 따라 이를 기준으로 60일 이내에 (건물소유권보존등기) 취득세를 신고, 납부하여야 한다고 밝히고 있습니다.


결국 시행령 개정내용에 따르면 준공인가 이후 입주일 이전까지 조합원지위 이전이 발생한 경우 과거 토지와 건물로 구분하여 과세하였으나, 이제는 건물의 취득시기를 준공일로 앞당겨서 준공일로부터 주택으로 과세하게 되고 결과적으로 낮은 세율의 주택취득세를 납부하게 된다는 것입니다.


그러나 개정이전의 취득세 납부현황과 비교하여 보면 행정안전부의 설명과는 달리 납세자의 세부담이 무조건 경감되는 것은 아닙니다. 개정 이전에는 준공이후 입주일 이전에 조합원 지위를 양도하는 토지 및 입주권에 대한 매매계약이 체결되게 되면, 부동산실거래신고제도에 따라 종전부동산(토지)에 대한 거래신고와 입주권에 대한 거래신고를 통합하여 신고하여야 하고, 이에 따라 매수인은 종전부동산(토지)에 대한 소유권이전등기를 경료하기 위해서는 등기접수 이전에 종전토지에 대한 취득세〔(권리가액+프리미엄) × 4%〕를 납부하여야 하고, 이후 승계조합원으로서 입주일로부터 60일 이내에 건물(국민주택규모)에 대한 소유권보존등기 취득세〔(조합원분양가-종전취득가액+옵션비용) × 2.8%〕를 매수인이 납부하여 야 합니다.  


그런데 개정 이후에는 재개발사업의 경우에도 준공일에 주택으로 간주되게 되므로 건물(국민주택규모) 소유권보존등기 취득세〔(조합원분양가-권리가액+옵션비용) × 2.8%〕는 매도인이 준공일로부터 60일 이내에 납부하여야 하고, 이후 매수인은 종전토지에 대한 소유권이전등기시 주택세율에 따른 취득세를 납부하게 되는 것입니다. 그러므로 개정내용에 따라 건물에 대한 소유권보존등기 취득세 납부주체가 매수인에서 매도인으로 변경되어 매수인의 취득세 부담이 경감되는 것일 뿐, 취득세 감면의 효과가 직접적으로 발생하는 것은 아닙니다. 


아래의 적용례에서 보는 바와 같이 개정내용에 따라 세부담이 일부 경감되는 경우도 있을 수 있으나 개별사안에 따라 경감액이 달라지게 되며, (아래 적용례는 실무에서는 거의 찾아보기 힘든 사례임) 다만, 매도인이 원조합원으로서 85㎡ 이하 주택을 공급받은 경우에 해당하여 건물 소유권보존등기 취득세를 전액 면제받는 경우에는 개정법에 따른 정책효과가 직접적으로 발생하게 됩니다.

 

3. 구체적인 적용례=개정안에 대한 구체적인 적용례는 그 혼선을 피하기 위해서 행정안전부 보도자료에서 인용된 수치를 기초로 하여 살펴보도록 하겠습니다.


사례 : A는 B로부터 재개발사업으로 신축된 아파트(국민주규모 이하)를 준공이후 5억원에 매수하였고, 위 매매대금은 종전부동산(토지) 가액 3억, 입주시 납부하여야 할 부담금 2억 등으로 구성되어 있으며, 조합원분양가는 5억, 권리가액은 3억원, 프리미엄이나 옵션비용 등은 없는 것을 전제로 하였습니다.


개정 전 : 매수인 A는 매매계약 체결 이후 종전부동산(토지)에 대한 소유권이전등기 취득세  는 권리가액 3억원에 대하여 토지세율 4%를 적용한 12,000,000원 (3억원 × 4%)을 납부하여야 하고, 입주시에 건물에 대한 소유권보존등기 취득세는 조합원분양가 5억원에서 종전취득금액 3억원을 제외한 2억원에 대하여 5,600,000원(2억원 × 2.8%)을 납부하여야 하므로, 매수인은 총 금 17,600,000원을 납부하게 됨.

 


개정 후 : 매도인 B는 준공일로부터 60일 이내에 건물소유권보존등기 취득세를 납부하여야 하는데, 조합원분양가 5억원에서 권리가액 3억원을 제외한 2억원에 대하여 2.8%를 적용한 5,600,000원(2억원 × 2.8%)의 취득세를 납부하여야 하고, 이후 매수인 A는 매매가액 5억원에 대한 주택세율 1%를 적용하여 산정된 5,000,000원(5억원 × 1%)의 취득세를 납부하게 됨.

 

 

구재왕 / 법무사법인(유한)동양 부대표·법무사



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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