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도시정비사업 회계와 세무(83)

세무법인 청솔 EASY 회계

1. 도시 및 주거환경정비법에서의 조합원 정의(법 제19조제1항)=도시정비사업(주택재개발사업, 도시환경정비사업)의 조합원은 토지등소유자로 하고 토지 및 건축물의 소유권과 지상권이 수인이 공유하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 토지소유자, 토지와 건축물의 소유자, 건축물의 소유자 그리고 지상권자가 조합원이 된다.


주택재건축사업은 토지등소유자가 주택재건축사업에 동의한 자의 경우에만 조합원이 된다. 토지와 건물의 소유자가 정비사업에 동의함으로서 조합원이 된다.


주택재개발사업과 도시환경정비사업의 토지등소유자는 정비사업의 동의 여부에 무관하게 조합설립일에 조합원으로 전환되지만 주택재건축조합원은 정비사업에 동의함으로서 조합원 자격이 성립된다. 조합원으로부터 양도, 상속, 증여, 판결 등으로 조합원의 권리를 이전받은 자도 조합원이 된다.

 

2. 세법에서의 조합원 정의=양도소득세에서는 최초조합원과 승계조합원으로 구분하여 양도소득세를 구별하여 세액을 계산한다. 최초조합원은 관리처분계획인가서에 분양신청을 하여 분양대상자로 명시된 도시정비법 상의 조합원을 말하고 관리처분계획인가일을 기준으로 분양신청을 한 조합원을 양도소득세에서는 최초조합원으로 본다.


도시정비법상 조합원 자격이 있다하더라도 관리처분계획인가서상 분양신청을 하지 않아 분양대상자로 등재되지 않은 조합원은 양도소득세법 상으로는 최초분양자에 해당되지 않는다. 도시정비법상으로는 조합원이나 세법상으로는 최초조합원 자격이 없으므로 토지 등 소유자가 조합에 양도하는 종전부동산은 입주권의 양도가 아니라 부동산의 양도로 과세된다.

 

3. 지방세법에서의 조합원 정의=원조합원은 정비구역지정일 현재 부동산을 구역 내에 소유한 자를 말한다. 투기지역이 아닌 일반지역의 경우 사업시행인가일 현재 부동산을 소유한 자도 포함한다. 승계조합원은 정비구역지정일 이후 원조합원으로부터 조합원자격을 승계취득한 자를 말한다. 투기지역이 아닌 일반지역의 경우에는 사업시행인가일 이후 원조합원으로부터 조합원 자격을 승계취득한 자를 말한다.


지방세특례제한법(지특법) 제74조규정한 내용은 다음과 같다.


도시정비법에 의한 주택재개발사업에서 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 부동산에 대하여 2019.12.31.일까지 면제한다.


1) 지특법 제74조제1항제2호

환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 소득세법 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정)이후 환지 이전에 부동산을 취득한 자로 한정한다.


2) 지특법 제74조 제3항 
 - 제4호 :
재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 제1호에 따른 재개발사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(같은 법애 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다)


 - 제5호 : 도정법에 따른 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 같은 법 제23조 제1항 제1호에 따라 스스로 개량하는 방법으로 취득하는 주택 또는 같은 항에 따라 주거환경개선사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택 
 

구판서 회계사 / 세무법인 청솔



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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