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HUG, 분양가 심사기준 개선 | 분양가, 인근지역 1년 이내 평균분양가로 상한

이달 26일부터 새 심사기준 시행
고분양 논란에 상한 5~10%p 낮춰
1년 초과 단지는 105% 이하 책정
10년 이상 아파트는 기준서 제외
평균분양가, 산술평균+가중평균
대신 공급비율별 가중평균 적용

앞으로 일반분양하는 아파트의 가격이 현재보다 5~10%p 가량 떨어지게 될 전망이다. 최근 서울 등 일부 지역에서 고분양가 논란이 발생하자 HUG(주택도시보증공사)가 새로운 분양가 심사기준을 마련했기 때문이다. 이에 따라 업계에서는 주변 시세보다 낮은 분양가가 책정되면서 ‘로또 청약’이 양산되고, 공급 절벽이 올 수 있다는 우려가 나오고 있다.
HUG는 지난 6일 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 제도를 개선한다고 밝혔다. 고분양가 사업장이 확산되는 것을 차단해 보증리스크를 관리하고, 주택시장을 안정화하겠다는 취지다. 이번 심사기준에 담긴 주요내용은 △고분양가 사업장 해당기준 △평균분양가 산정방식 △비교사업장 선정기준 등이다. 

 

 

▲1년 이내 평균분양가·최고분양가 초과 시 ‘고분양가’ 적용=심사기준에 따르면 고분양가 사업장은 1년 이내 분양기준과 1년 초과 분양기준, 준공기준 등에 해당하는 경우로 변경했다.


우선 일반분양을 앞둔 사업장(이하 당해 사업장)의 인근에 1년 이내 아파트가 있는 경우에는 해당 단지의 평균분양가와 최고분양가를 초과하는 경우 고분양가로 판단한다. 일례로 내달 일반분양에 나서는 A아파트의 인근에 지난해 10월 일반분양을 마친 B아파트가 있다고 가정해보자. 이럴 경우 A아파트는 B아파트의 평균분양가와 최고분양가를 넘지 않는 선에서 분양가격을 책정해야 한다는 것이다.


인근 지역에 1년 이내에 분양한 아파트가 없다면 1년을 초과한 아파트를 기준으로 평균분양가를 산정하게 된다. 이때 당해 사업장의 평균분양가는 인근 지역 아파트의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액이나 평균분양가의 105%를 초과할 수 없게 된다. 주택가격변동률은 한국감정원이 발표하는 월간 아파트 매매가격지수를 활용한다.


입지와 단지규모, 브랜드 등이 유사한 준공 아파트도 비교사업장으로 적용된다. 준공된 지 10년이 지나지 않은 아파트를 대상으로 평균매매가 이내에서 일반분양가격을 산정해야 한다는 것이다. 또 당해 사업장의 평균분양가가 준공 단지의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당지역의 최근 1년간 평균분양가격 중에서 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당된다.


그동안은 1년 초과 분양아파트와 준공 아파트의 평균매매가의 110% 이내에서 분양가를 결정할 수 있었다. 이번 개정 심의기준이 시행되면 분양가격이 최대 10%p 가량 줄어들 수 있다는 것이다. 

 

 

▲평균분양가 ‘가중평균’방식으로 일괄적용… 비교사업장은 1년 이내→1년 초과→준공기준 순으로 적용=고분양가 사업장을 평가하는 기준인 평균분양가와 평균매매가의 산정 방식도 변경됐다. 기존에는 아파트의 각 평형별·타입별 공급면적의 평당분양가를 산술평균한 가격에 가중치를 적용하는 방식이 적용됐다. 하지만 앞으로는 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 공급비율로 가중평균한 가격을 평균분양가로 일괄 적용하는 방식이 적용된다.


또 이번 심사기준에는 비교사업장의 적용순서도 명확하게 규정했다. 기존에는 입지와 단지규모, 브랜드 중에서 2개 항목 이상이 유사한 사업장을 선정하는 방식이어서 기준이 모호하다는 의견이 있었다. 하지만 앞으로는 1년 이내 분양기준을 최우선으로 적용하고, 1년 초과 분양기준과 준공기준 순으로 심사하게 된다. 준공사업장을 비교사업장으로 적용하는 경우에는 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외하는 내용도 담겼다.


HUG 관계자는 “기존 기준은 주택가격 급등기간에 적용했던 것으로 현재의 주택가격 안정기에 적용하기에는 한계가 있는 것이 사실”이라며 “보증 리스크를 줄이고, 주택시장을 안정적으로 관리하기 위해 기준을 변경하게 됐다”고 설명했다.


한편 HUG는 주택시장의 혼선을 방지하기 위해 약 2주간의 유예기간을 거쳐 6월 24일 분양보증 발급분부터 개정된 고분양가 사업장 심사기준을 적용한다는 계획이다.


심민규 기자 smk@arunews.com
 



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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