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도시정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 주거환경의 질을 향상시키는 사업을 말한다. 국민의 삶의 질 향상이 도시정비사업의 근본적 목표일 것이다. 


도시정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분되며 막대한 자본이 투입된다. 또한 토지소유자, 사업시행자 등 여러 이해관계인이 서로 첨예하게 대립하기도 한다. 


특히 도시정비사업 시행에 있어 분양신청을 하지 않은 토지소유자의 현금청산금 문제로 갈등이 있을 수 있고 이로 인해 사업이 지연되는 등 도시정비사업 진행에 차질을 빚곤 한다. 


법에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 감정평가를 의무화하고 있다. 정당한 보상액 평가를 통해 국민의 재산권을 보호하고 이해관계인 사이에서 갈등을 원활하게 조정하기 위함이다. 


하지만 도시정비사업을 원활하게 진행하기에 부족한 면이 없는 것은 아니다. 대부분의 감정평가사가 공정하고 객관적인 위치에서 감정평가업무를 수행하고 있지만 제도적으로 취약한 부분이 있어 진행과정에서 다툼이 가끔 발생하기 때문이다.


재개발사업을 예로 들어보자. 토지보상법에서는 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자가 추천하는 감정평가기관 3곳을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하도록 규정하고 있고 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우 다른 감정평가기관에 재평가를 의뢰하도록 규정하고 있다. 국민의 소중한 재산권을 보호하면서도 비용과다로 인해 사업이 무산될 경우 발생되는 사회적 비용을 미연에 방지하기 위함이다.
문제는 사업시행자와 토지소유자 추천 감정평가기관은 의뢰인으로부터 업무를 수주 받는 입장에서 의뢰인에게 영향을 받을 수 있다. 감정평가사는 의뢰인의 이해관계를 충족시켜야 하는 타 전문자격사와 달리 공공성과 공정성을 가지고 이해관계에 구속됨이 없이 중립적으로 업무를 수행해야 하므로 법원의 법관과 같이 더 높은 윤리의식과 직업의식을 요구받는 전문자격사이다.


하지만 이러한 책임의식에 기대어 제도를 운영하는 데에는 한계가 분명하다. 제도 운영상 한계를 극복하기 위해 한국감정평가사협회는 ‘감정평가심사위원회’를 설치하여 감정평가기관이 감정평가서를 납품하기 전에 심사를 받도록 하는 ‘감정평가심사제도’를 운영하고 있다.


심사(screenning)제도는 국가자격사인 감정평가사가 전문가적인 판단으로 감정평가한 평가액에 대해서 심사하는 것은 아니다. 


감정평가서가 관련 법령과 감정평가 이론 등에 따라 적법하게 작성되었는지, 평가액의 산출과정이 적정한지 여부 등을 중립적인 입장에서 검토하여 미흡한 부분이 있으면 보완하도록 하는 제도이다.


협회 심사과정에서 적정하지 않은 감정평가서는 걸러진다. 하지만 법규정의 한계로 사업비 및 보상금 지연가산금 등의 압박을 받는 사업시행자의 약점을 이용해 감정평가서 납품을 지연시키거나 평가액을 부풀려 협상카드로 이용하려는 경우를 간혹 접하게 된다.


협회는 사업지연과 그로 인한 사회적 비용 발생을 억제하고자 심사제도에서‘한정승인’제도를 도입했다. 3곳의 감정평가기관 중 2곳의 감정평가기관이 협회 심사를 요청한 후 7일이 경과되면 심사를 요청한 감정평가기관만 심사를 진행한다. 


적정할 경우 ‘한정승인’하고 심사필증을 발급한다. 심사를 받지 않은 1개 기관은 협회 윤리․조정위원회에 조사를 요청하여 경우에 따라 징계로 이어질 수 있도록 조치했다.


또한 최고평가액과 최저평가액이 110%를 초과하여 심사를 더 이상 진행 할 수 없는 사업 역시 협회‘감정평가적정성심의위원회’에 적정성 조사의뢰와 ‘윤리·조정위원회’에 조사를 요청할 수 있도록 규정을 개정했다.


협회 규정과는 별도로 1개의 감정평가기관이 감정평가서 납품을 특별한 사정없이 지연하는 경우 납품을 완료한 2개 기관의 감정평가액 산술평균치를 기준으로 보상액을 책정할 수 있도록 법률을 개정할 필요가 있다. 법률이 개정된다면 편법으로 이익을 취하기 위한 계약체결 거부, 납품지연 등을 방지할 수 있을 것으로 기대된다.


협회는 도시정비사업 관련 감정평가가 공정하고 투명하게 진행될 수 있도록 제도개선에 대해 지속적으로 앞장설 것이다. 국가전문자격사로서 감정평가사가 사회적 역할과 책임을 다할 수 있도록 뒷받침하는데 최선을 다하고자 한다. 이를 기반으로 도시정비사업이 원활히 진행되고, 국민의 생활 터전인 주거환경이 보다 나아져 궁극적으로 국민의 삶의 질이 향상되기를 바란다.
 

송계주 / 한국감정평가사협회 선임부회장



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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