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2019 한주협 제3차 수요강좌 | “조합원 분양자격 잘 따져야 사업 추진 원활”

유재관 대표법무사가 강사로 나서

 

“정비사업 초기 단계에서 조합원 자격과 분양권 유·무에 대한 설정을 잘못하면 관리처분계획 취소나 무효로 이어질 수 있습니다. 따라서 분양자격 여부를 제대로 파악해야 원활한 재개발·재건축을 진행할 수 있습니다.”


한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)의 정기 수요강좌에서 강사로 나선 유재관 법무사법인(유)동양 대표법무사의 말이다. 유 대표는 조합원 자격 및 분양대상 여부를 명확하게 살펴야 원활한 정비사업 진행이 가능하다고 강조했다. 사업 진행 과정에서 분양 대상자를 잘못 파악할 경우 인·허가를 다시 받아야 하거나, 자칫 소송으로 번질 수 있다는 이유에서다.


한주협은 지난 15일 서울 서초구 서울지방변호사회관 지하 1층 대회의실에서 ‘재건축·재개발 정비사업 권리분석 실무 해설’을 주제로 2019년 제3차 정기 수요강좌를 개최했다.


이날 강의에서는 조합원 및 분양대상자에 대한 개념과 자격 등에 대한 설명으로 수강생들의 이해를 도왔다.
우선 재개발의 경우 정비구역 내 소재한 토지등소유자의 조합설립 동의 여부에 관계없이 모두 조합원이 되는 강제가입제 원칙이 적용된다. 


반면 재건축은 사업구역 내 소재한 건축물 및 부속토지 소유자로서, 사업에 동의한 주민만 조합원이 된다. 이때 조합원은 조합 정관에서 정한 권리와 의무를 갖고, 분양대상자로서 분양권을 받을 수 있는 자격을 얻게 되는 것이다.


또 다수의 토지등소유자가 토지 등을 공동으로 소유하고 있을 경우 조합원 산정 자격 기준에 대한 내용도 나왔다. 이는 재개발의 경우 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 경우에 해당된다. 재건축은 건축물 및 부속토지의 소유권이 수인의 공유에 속하는 경우를 말한다. 이때 수인을 대표하는 1명만 조합원으로 봐야한다는 설명이다.


유 대표법무사는 “도시정비법 제39조제1항에 따르면 수인이 토지 등을 공유한 경우 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고, 대표 조합원 선임 동의서를 작성해 조합에 신고해야 한다”며 “조합원으로서의 법률행의는 대표조합원이 행하도록 정하고 있다”고 말했다.


이와 함께 지상권자 역시 조합원 자격을 취득하지만, 분양권을 갖지는 못한다는 설명도 진행했다.


실제로 도시정비법 제2조제9호에 따르면 재개발사업의 경우 토지등소유자를 “정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”로 규정하고 있다. 같은법 제39조 역시 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 때 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 정했다. 다만, 시행령 제63조에서 지상권자를 제외한 토지등소유자에게 분양권이 주어지도록 규정했다. 즉, 지상권자는 조합설립에 대한 동의권자로서 조합원 자격을 갖고 있어도 분양권을 취득할 수는 없다는 것이다.


이혁기 기자 lee@arunews.com



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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