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추정분담금의 이해(1)

아는만큼 보이는 감정평가

Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요? 


A. 추정분담금이란 조합설립 동의시에 토지등소유자가 개략적인 분담금 내역을 확인할 수 있도록 하여 조합설립동의 여부를 위한 의사결정의 합리성을 제고하기 위한 제도입니다. 


추정분담금도 관리처분과 동일하게 토지등소유자별 분담금내역을 나타내는 것이므로 분양수입, 사업에 소요되는 비용, 정비구역 내 편입되는 종전자산 가액 등을 추산하는 과정을 거치기는 하나 실제 관리처분 수치와는 큰 격차가 발생할 수 있습니다. 


이하에서는 추정분담금 제도의 도입 배경, 추정분담금과 관리처분의 분담금 격차발생 원인을 등을 살펴봄으로써 조합설립동의시에 추정분담금 내역을 어떻게 이해하는 것이 바람직한지에 대해 알아보겠습니다. 


먼저 추정분담금의 도입배경입니다. 추정분담금은 2012.08.01. 시행된 도시 및 주거환경정비법부터 시작되었는데 이전에도 조합설립동의서에 대지비, 건축비, 기타사업경비 등을 기재토록 되어 있어 조합설립동의에 분담금을 추정하는 장치가 전혀 없었던 것은 아니었습니다. 


그러나 대지비 등의 추정치가 없는 ‘백지동의서’가 일부 존재하여 그 위법성 지적한 판결이 있었고 조합설립동의서의 대지비, 건축비, 기타 경비 등 전체사업경비 추산액과 함께 개별 토지등소유자의 종전가액 추산 등을 통해 개별분담금을 추정하게 하는 것이 보다 합리적이라는 판단 하에 추정분담금 제도가 시작된 것으로 볼 수 있습니다. 


여기서 주목해야할 것은 왜 ‘추정’이라는 용어를 사용하는지 입니다. 그것은 ①분양수입/사업비/종전자산을 수치를 산정하는데 있어서의 내재적인 한계 ②조합설립동의시점과 관리처분과의 격차 등이 있기 때문인데 이를 이해하는 것은 추정분담금을 통한 조합설립동의 여부관련 합리적인 의사결정 도움이 될 수 있을 것입니다.
 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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