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정비사업 진행절차(8) - 관리처분계획인가

김조영 변호사의 해설, 판례, 동영상 강의가 함께 있는 도시정비법 해설

[Key Point]사업시행인가 후 분양신청을 한 현황을 기초로 하여 조합원 분담금과 분양신청에 대한 면적배정. 동호수 추첨방법 등을 정하게 되는데 그것이 바로 관리처분계획입니다. 용어가 생소하여 어렵게 생각하시는 분들이 많은데 절대 어렵지 않습니다~.

 

9. 관리처분계획인가
가. 관리처분계획 수립시기

조합에서 조합원들을 대상으로 조합원분양신청을 받게 되면 신축주택이나 상가 중 조합원분양분과 일반인들에게 분양할 일반분양분이 구별이 되게 됩니다.


즉, 조합원 800명인 조합에서 1,000세대를 신축하게 되는데, 조합원들이 분양신청을 전원이 하지 않고 750명만 분양신청을 하였다면 당초 200세대가 일반분양분이었는데 50세대가 증가하여 250세대가 일반분양분이 되고 750세대가 조합원분양분이 되는 것입니다.


 이런 계산 하에 향후 일반분양 될 분양가를 예측하여 조합원들이 분담할 분담금을 계산하고, 조합원 분양분에 대하여 어떻게 면적형과 동호수를 배정할 것인가에 대한 계획을 세우는데 이것이 바로 관리처분계획입니다.


즉, 관리처분계획은 크게 2가지로서 첫째 신축아파트의 면적배정 및 동호수 배정방법, 그리고 두 번째로 조합원분담금이 그 내용의 전부라고 하여도 과언이 아닙니다. 


위 관리처분계획 또한 조합총회에서 조합원과반수 또는 조합원 2/3이상의 동의를 얻어 관할관청에 인가신청을 하게 됩니다. 따라서 관리처분계획도 조합원 여러분들이 결정하는 것이지 조합집행부나 시공자가 결정하는 것이 아닙니다.

 

나. 관리처분계획의 내용


어느 조합의 관리처분계획안 중에서 관심있는 부분만 발췌하여 예시하면 다음과 같습니다. 


(1) 정비구역 및 정비사업의 개요=해당 조합이 시행한 정비구역의 면적 및 기존 현황을 기재하는 경우가 많습니다. 그런데 이 내용은 조합이 마음대로 기재하는 것이 아니라, 이미 정비계획에서 정해진 내용 그대로를 기재하여야 합니다.


(2) 토지의 처분[기준]계획=이 부분도 정비계획에 이미 정해져 있고, 신축건축물의 대지면적 비율 등은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 대지소유권면적비율을 정하게 되어 있습니다.
그리고 정비기반시설의 무상양도도 도시 및 주거환경정비법에 의하여 이미 정해진 내용입니다.


(3) 신축건축물의 설계 개요=신축하는 건축물의 면적형대에 따라 어느 정도의 세대수를 건축할지에 관하여 규정하고 있는 부분인데, 각 면적대의 신축세대수를 조합이 임의로 정할 수 있는 것이 아니라 이미 정비계획에서 정해져 있으며, 소형주택의 면적과 세대수까지 이미 정해져 있다는 사실은 정비계획의 내용 강의에서 이미 말씀드린 바와 같습니다.


(4) 신축건축물의 분양기준=신축 아파트나 상가 등을 어떻게 분양할 것인지를 규정한 부분인데, 대부분 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 내용에 따라 정해지게 됩니다.


(5) 신축건축물의 평형배정 기준 및 추첨방법=신축건축물에 대하여 각 면적대별로 분양신청을 접수한 결과 특정 면적대가 신축세대수 보다 더 많은 사람이 신청하여 경합이 발생하였을 경우에 어떻게 배정할지에 관하여 정하는 부분입니다.


이는 조합설립동의서를 보면 ‘신축건축물의 소유권귀속에 관한 사항’에 그 기준이 어느 정도 기재가 되어 있기 때문에 그 동의서 내용대로 기재하는 경우가 많으며, 동의서나 정관에 기재가 없을 경우에는 관리처분계획에서 정하게 되는데, 공평하게 정하여야 합니다.


(6) 조합원 분담금=조합원 분양신청 현황을 기초로 하여 일반분양분예상수입금, 각종 사업비지출 등을 예상하여 조합원들의 분담금을 정하는 부분입니다.


조합원들에게 가장 중요한 부분이나, 대개의 경우에는 분양신청당시에 개략적인 분담금 내역을 통지하였고, 이에 따라 분담금을 감정평가등을 근거로 작성하는 것이기 때문에 조합에서 임의로 수정할 수 있는 재량이 많지 않습니다.


(7) 현금청산 계획=분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 조합원, 분양계약기간내에 분양계약을 체결하지 않은 조합원, 분양계약 후 분양대금을 납부하지 않는 조합원 등에 대한 현금청산방법을 기재한 부분인데, 「도시 및 주거환경정비법」에 상세한 내용이 규정되어 있기 때문에 그 내용을 그대로 기재하는 경우가 많습니다.


다만 분양신청을 안한 경우에는 위 법에 규정이 있지만 분양계약을 체결하지 않은 경우에는 관리처분계획에서 정하는 것이기 때문에 이때 처음 등장하지만 분양계약체결 안한 사람을 현금청산하지 않을 수가 없기 때문에 분양계약체결 안한 경우에도 당연히 현금청산대상자에 포함시켜 관리처분계획을 수립합니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토



경계분쟁 (2) 경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복원측량 방법이 잘못되었기 때문일 수도 있습니다. 경계가 밀리는 원인을 밝히기가 쉽지도 않고, 해결책을 찾기도 쉽지 않습니다.경계가 서로 밀리지 않는데 내가 인근 토지를 침범한 경우는 담장을 잘못 쌓아서 생기는 현상입니다. 예전에 한 측량이 잘못되었을 수도 있고, 실수로 경계를 잘못 파악하였을 수도 있습니다. 경계를 물리는 수 밖에 없습니다.경계를 침범 당하였다고 판단하는 측은 상대방에게 법적인 조치를 취합니다. 침범 당한 토지를 인도하고 지상 건축물을 철거하며 나아가 그동안 토지를 사용수익함으로써 얻은 부당이득을 반환하라는 내용의


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